想買房？必須看此文（史上最全房產(chǎn)稅）

一、什么是房產(chǎn)

1、房產(chǎn)的定義：房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房（相當(dāng)于倉(cāng)庫(kù)的商品），在出售前，不征收房產(chǎn)稅；對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

3、房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。（四大區(qū)征稅）與城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍一樣。

【知識(shí)點(diǎn)歸納】

A.按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房（政策性免稅，注意條件）

B.公安辦公樓對(duì)外出租空余房產(chǎn)（免稅單位自用房產(chǎn)免稅，出租或營(yíng)業(yè)用繳稅）

C.市檢察院辦公大樓（免稅單位自用房產(chǎn)免稅，出租或營(yíng)業(yè)用繳稅）

D.居民自住的房產(chǎn)（個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房免納房產(chǎn)稅；出租或營(yíng)業(yè)用房屋才涉及房產(chǎn)稅）

E.坐落于工礦區(qū)的郵政部門房產(chǎn)（對(duì)郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以內(nèi)的房產(chǎn)繳稅，以外的房產(chǎn)不繳稅）

F.坐落于農(nóng)村的小超市用房（城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以內(nèi)的房產(chǎn)才繳稅，以外的房產(chǎn)不繳稅）

G.企業(yè)無(wú)償使用工商機(jī)關(guān)的辦公樓（納稅單位無(wú)償使用免稅單位的房產(chǎn)，征稅）

H.法院無(wú)償使用公司的房產(chǎn)辦公（免稅單位無(wú)償使用納稅單位的房產(chǎn)，免稅）

I.出典房產(chǎn)的出典方（房產(chǎn)出典的，由承典方納稅，出典方不納稅，從納稅人角度考查）

J.融資租賃房屋的承租方（融資租賃的房屋，由承租人納稅）

K.公園內(nèi)照相社使用的房產(chǎn)（免稅房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，要納稅）

L.企業(yè)辦公樓安裝的中央空調(diào)（房產(chǎn)原值包括與房產(chǎn)整體密不可分的部分）

M.企業(yè)廠房外部的菜窖水塔（菜窖水塔不屬于房產(chǎn)，不繳納房產(chǎn)稅）

二、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）計(jì)稅依據(jù)

1、對(duì)經(jīng)營(yíng)性自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

2、對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

（二）稅率

1、從價(jià)計(jì)稅：1.2%

2、從租計(jì)稅：12%

3、（房產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠）個(gè)人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%

2、商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%

3、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

【做道題檢驗(yàn)一下實(shí)力】某上市公司2011年以5000萬(wàn)元購(gòu)得一處高檔會(huì)所，然后加以改建，支出500萬(wàn)元在后院新建一露天泳池，支出500萬(wàn)元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬(wàn)元的照明設(shè)施，再支付500萬(wàn)元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會(huì)所于2011年底改建完畢并對(duì)外營(yíng)業(yè)。當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值扣除比例為30%，2012年該會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。

A.42萬(wàn)元

B.48.72萬(wàn)元

C.50.4萬(wàn)元

D.54.6萬(wàn)元

【答案】B

【解析】2012年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（5000+500-200+500）×（1-30%）×1.2%=48.72（萬(wàn)元）。

三、稅收優(yōu)惠

以下這些房產(chǎn)稅的減免稅基本規(guī)定，務(wù)必記牢咯！

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)

【注】但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

（二）國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

（四）個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)

（五）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)

1.對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

2.對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅；

3.經(jīng)營(yíng)公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

【要點(diǎn)歸納】

①免稅單位無(wú)償使用納稅單位的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

②房產(chǎn)對(duì)外投資，不承擔(dān)投資聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收益的，按租金收入繳納房產(chǎn)稅。

③免稅房產(chǎn)和應(yīng)稅房產(chǎn)的劃分。

④對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅

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