2016年，奉化在撤市設(shè)區(qū)后進(jìn)入快速發(fā)展期，各項紅利集中爆發(fā)，風(fēng)光無限。市跟區(qū)雖只有一字之差，卻帶來完全不同的發(fā)展局面。借著設(shè)區(qū)紅利，奉化在區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位、城鄉(xiāng)面貌等方面發(fā)生著“脫胎換骨”式的改變，熱點頻出，樓市火爆。四年過去了，去奉化買房投資，仍是不少寧波人熱衷的投資選擇。

我歸納了下投資奉化樓市的邏輯，總共有以下四點：

一、參考國內(nèi)其他地區(qū)的經(jīng)驗，在撤市設(shè)區(qū)后，奉化區(qū)的城市建設(shè)將由寧波市統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)劃級別更高，市級財力更雄厚，項目建設(shè)投入必然會增大，城建交通醫(yī)療教育等方面迎頭趕上，向主城區(qū)靠攏。奉化的經(jīng)濟(jì)從農(nóng)業(yè)為主快速過渡到以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。

區(qū)域量級提升，城市化進(jìn)程加速，這些都是房產(chǎn)增值的良性促進(jìn)劑，也是大家一致看好奉化的邏輯基礎(chǔ)。

二、與此同時，奉化房價因為政府限價，還處于較低水平，對比鄞州南部或者姜山還有較大的提升空間。投資的邏輯就是以小博大，低價買入，持有增值。假如奉化以后能發(fā)展到鄞州姜山的水平，房價至少還有每平1萬的增值空間。隨著時間的推移，撫平差價的可能性挺大，這也是投資者對奉化趨之若鶩的根本邏輯所在。

三、奉化這幾年的拆遷力度非常之大。2016年拆遷80萬方，2018年計劃拆遷231萬方，2019年計劃拆遷50萬方，拆遷制造大量的本地購買者，助長樓市的火爆。奉化樓市的購買者主要由兩部分組成，本地拆遷人群和外地投資者，隨著外地投資者的迅猛涌入，兩者相互爭搶，在一段時間內(nèi)造成本地拆遷人群在房屋被征收后買不到房子的局面，直到出政策規(guī)定新開樓盤必須有一定比例供給本地被拆遷人群后，情況才有所好轉(zhuǎn)。拆遷帶來的強(qiáng)勁購買力，也是促成樓市火爆的重要原因。

四、2020年底鄞奉線開通，機(jī)場路南延，縮短了使奉化到寧波中心城區(qū)的物理和心理距離。

1、撤市設(shè)區(qū)后鄞奉城際鐵路改為鄞奉線，并將于2020年底全線通車。到時奉化到寧波主城區(qū)，無需開車，半小時內(nèi)即達(dá)！

2、機(jī)場快速路南延工程北起鄞州大道，南止奉化岳林東路，全長約18.8公里，采用高架一體化結(jié)構(gòu)共建，對于促進(jìn)奉化、鄞南片加快融入寧波中心城區(qū)，有效支撐城市空間拓展和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要意義。按照正常80公里每小時的速度，從奉化岳林到鄞州大道只要15分鐘。

物理和心理距離的拉近，導(dǎo)致未來奉化將會承接部分市區(qū)年輕人口的居住需求。

然而，市場每時每刻都在變化，跟不上市場，或者無法準(zhǔn)確判斷形勢的投資者，將會被市場無情淘汰。四年過去了，雖然奉化樓市火爆不改當(dāng)初，但是投資奉化的邏輯依靠已經(jīng)發(fā)生微妙的變化。如今的奉化樓市看起來并沒有想象的那么美好，而是存在三方面隱患：

一、設(shè)區(qū)以來，奉化的住宅項目開發(fā)量巨大，住宅用地出讓面積年年位居市六區(qū)首位。奉化區(qū)普通住宅土地供應(yīng)情況：2017年供應(yīng)392萬方，2018年供應(yīng)186萬方，2019年供應(yīng)156萬方，2020年計劃供地182萬方。按照每套房100平計算，共有9萬多套房子。這些房源會給市場帶來巨大的房產(chǎn)供應(yīng)量。如果沒有人口的大量導(dǎo)入，光靠奉化本地人口根本無法消化這些房源。房產(chǎn)作為商品，房價受到供需關(guān)系的影響，奉化新房市場逐漸在向供大于需的方向轉(zhuǎn)變。

二、這幾年奉化涌入了大量的投資購房者，投資者們用真金白銀堆砌起奉化土地上的層層高樓，加速了奉化的城市化進(jìn)程。但投資者多有個顯而易見的情況就是，可能在某個時間點會有大量的拋盤。到時候，如果新房開發(fā)量仍然如此巨大，再加上大量的二手投資拋盤，樓市的供需對比會被完全改變。如果二手房接盤人數(shù)不足，有可能發(fā)生投資客互相踩踏的情況，導(dǎo)致二手房成交困難，互相拼價格。房產(chǎn)不像股票，流動性本來就差，相互擠壓更會導(dǎo)致流動性匱乏。而房子最怕的就是失去流動性，失去了流動性無人問津，房子就只剩下一堆磚頭。

三、奉化樓市的區(qū)域分化

奉化樓市主要集中在三個區(qū)域，首先最熱的是靠近鄞州南部的方橋以及地鐵沿線，其次是奉化主城區(qū)，最后是奉化濱海。在奉化買房更要睜大眼睛，仔細(xì)挑選，并不是每個地方都值得投資。奉化濱海主打旅游地產(chǎn)，我們強(qiáng)烈建議規(guī)避這類資產(chǎn)。在地鐵沿線和主城區(qū)購房也要精挑細(xì)選，不能盲目跟風(fēng)，要仔細(xì)研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，人口情況，此外交通，學(xué)區(qū)，醫(yī)療等都是考慮因素。既然是投資，那么你在購進(jìn)之初就要考慮好，今后哪類人群會來接盤。

當(dāng)然，假如奉化接下去幾年經(jīng)濟(jì)大幅增長，人口大量流入，則完全可以避免這個問題。假如你是前幾年投資的奉化，那么恭喜你。但是，現(xiàn)在投資奉化還是謹(jǐn)慎為好，不能人云亦云，要有自己的邏輯和判斷。

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