萬科現(xiàn)在是破鼓萬人捶，頗有點(diǎn)去年恒大、碧桂園的感覺。

萬科作為行業(yè)典范，也被看作是房地產(chǎn)最后的遮羞布，如今這塊遮羞布就要被扯下來了，無疑給本就每況愈下的樓市，再澆了一盆冷水。

我回顧了一下，3月份以來，萬科先后經(jīng)歷了股債雙殺、被傳債務(wù)危機(jī)、遭到合作方舉報(bào)、干了15年的高管被帶走調(diào)查，這兩天又有傳言說，萬科的高管被邊控了。一句話，過去一個(gè)多月，關(guān)于“優(yōu)等生”房企萬科的負(fù)面輿論，一直沒停過。

我查了一下，萬科股價(jià)最近7連跌，累計(jì)重創(chuàng)20%。昨天（4.15）看到一個(gè)新聞，受萬科拖累，胡錫進(jìn)連綠一周，虧了6萬多，直呼炒股不容易。

這些“負(fù)面輿論”大多都被萬科的救火大隊(duì)辟謠了，比如針對(duì)煙臺(tái)合作方的舉報(bào)，萬科管理層表示，不存在通過跟投制度向高管輸送利益的行為，而且正在向法院提起民事訴訟，并向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行刑事報(bào)案。再比如針對(duì)高管被帶走調(diào)查一事，萬科方面的回應(yīng)是“系個(gè)人案件”。

真相到底如何，時(shí)間會(huì)給出答案，鐵錘不能做無端的猜測。

我這么說，可能無法滿足廣大讀者的好奇心，但是沒辦法，因?yàn)榫唧w的案件事實(shí)不明朗，雙方當(dāng)事人也沒有互擺證據(jù)，只能點(diǎn)到為止。

不過依我個(gè)人之見，現(xiàn)在的萬科貌似也開始“恒大化”了：負(fù)面纏身，四面八方受敵，擠兌不斷，并且已經(jīng)進(jìn)入到被動(dòng)辟謠的階段了。如此發(fā)展下去，恐怕只會(huì)更拖累萬科的銷售業(yè)績。

這其實(shí)很好理解，負(fù)面輿論不斷，只會(huì)快速消耗社會(huì)各界對(duì)萬科的好感。有人甚至開玩笑說，過去的“行業(yè)明燈”，正慢慢變成“行業(yè)冥燈”，18年扔出去的“活下去”的回旋鏢，又打到自己了。

實(shí)際上，近期萬科的輿情，也搞得背后的靠山深圳地鐵和深圳國資委非常難堪，幫也不是，不幫也不是。在這種情況下，即便是大靠山，也需要重新權(quán)衡利弊。

事實(shí)上，萬科也坦然承認(rèn)遇到了階段性經(jīng)營困難，流動(dòng)性短期承壓。

4月14日，萬科舉行了一場針對(duì)特定對(duì)象調(diào)研的投資者交流會(huì)，中金、中信、摩根士丹利等多家券商的代表均有參加。

針對(duì)經(jīng)營情況，萬科管理層表示：“盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長終將結(jié)束，但后續(xù)行為未能擺脫行業(yè)慣性，在不少城市，包括一些重點(diǎn)城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進(jìn)和失誤。”

之前的文章，我們就簡單聊過，萬科能不能挺過這一關(guān)，關(guān)鍵在于銷售能不能起來。財(cái)務(wù)報(bào)表中成千上萬個(gè)指標(biāo)，剝?nèi)ヒ粚訉拥耐庖拢詈诵牡挠肋h(yuǎn)是“現(xiàn)金流”。也即是說，沒有足夠的銷售現(xiàn)金流，其它一切都是枉然。

實(shí)際上，今年的確有可能是萬科的“生死大考”之年。

為什么這么說？這要從萬科今年一季度的銷售說起，一季度萬科的銷售額579.8億，同比下降了42.8%。

今年一季度，大概率是全年最好的營銷時(shí)節(jié)，因?yàn)橛袀鹘y(tǒng)的小陽春加持。我們不妨再樂觀一點(diǎn)，萬科后面三個(gè)季度都會(huì)有所好轉(zhuǎn)，按全年下降30%計(jì)算。對(duì)應(yīng)到經(jīng)營活動(dòng)收到的現(xiàn)金流，去年是3211億，那么今年就只有2248億，少收963億。

支出方面，萬科去年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出3172億，其中開發(fā)建設(shè)開支2297億，工資支出194.75億，各項(xiàng)稅費(fèi)496.68億，辦公等其它開支183.76億。今年萬科能節(jié)省的開支其實(shí)不多，就算極致壓縮工資和辦公支出50億，這兩年萬科的確在壓縮支出成本，但能縮減的空間實(shí)在有限，萬科全年能夠用來購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金也只有1500億。

萬科去年底的流動(dòng)資產(chǎn)只有998.14億，但流動(dòng)負(fù)債卻有8218億，這筆錢省著花是夠用的，就怕中間出現(xiàn)紕漏，任何一個(gè)環(huán)節(jié)連不上，萬科都有可能斷糧，繼而引發(fā)更大規(guī)模的連鎖反應(yīng)。

有人可能會(huì)說，建房子的開支并不是由今年的收入決定的，是由前幾年的銷售收入決定的。這話不假，但殊不知，萬科已經(jīng)連續(xù)兩年沒完成交房計(jì)劃了，欠的賬起碼超過1年的交房量。如果今年只支出1500億，交房計(jì)劃還會(huì)進(jìn)一步再打折扣。交不出房，會(huì)反過來進(jìn)一步影響銷售，負(fù)反饋就形成了。現(xiàn)在的恒大、碧桂園、融創(chuàng)就是最好的例子，銷售額刨去工抵房，正常渠道的銷售少得可憐。

一句話總結(jié)：萬科的確比其它房企更早發(fā)現(xiàn)了行業(yè)危險(xiǎn)，但還是栽在了剎車踩晚了，不是沒錢蓋房，而是把活的錢都變成死的房了。

以上是我基于萬科今年一季度和去年全年的經(jīng)營收入和支出推導(dǎo)出來的結(jié)果，并不一定準(zhǔn)確，但這套模型通常還是有一定參考價(jià)值的，因?yàn)檫@其中還沒有考慮房企藏在水下的隱性債務(wù)，以及虛增的營收，要知道，恒大2年可是虛增了5600億的收入，合計(jì)虛增利潤920億，占利潤總額的70%左右。

萬科之所以被稱為行業(yè)“優(yōu)等生”，是因?yàn)樗麄兊馁~面數(shù)據(jù)一直很好看。但從去年開始，隨著銷售額下降，萬科的利潤也在大幅縮水，同比下降43.1%。

懂行的人應(yīng)該知道，很多指標(biāo)其實(shí)是花架子，只能救報(bào)表，不能救命，比如已售未結(jié)資源，其實(shí)就是一串?dāng)?shù)字，收到的錢早就花了。

網(wǎng)上也有人說，萬科問題其實(shí)是中美金融戰(zhàn)的一環(huán)，是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，是外資惡意做空。具體操作是美元加息，拉高了房企美元債的還債成本，并與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)狼狽為奸，下調(diào)房企評(píng)級(jí)，徹底喪失房企的海外融資能力。其目的是通過做空一家企業(yè)，然后打垮一個(gè)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是我們的支柱產(chǎn)業(yè)。

這的確是不可忽略的重要因素，但我覺得，萬科受困，更多在于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷造成的資金周轉(zhuǎn)不靈，其根源是企業(yè)的盲目擴(kuò)張，很明顯，企業(yè)自己的不善經(jīng)營和行業(yè)監(jiān)管缺失，問題更大。

那么重點(diǎn)來了，萬科要怎么做，才能避免步恒大的后塵呢？實(shí)際上，任何一家出現(xiàn)債務(wù)問題的企業(yè)，自救時(shí)都繞不過“開源節(jié)流”四個(gè)字。

萬科現(xiàn)在能做的，第一是加快銷售，把積壓的庫存變成現(xiàn)金，這可能需要借助大規(guī)模降價(jià)促銷。第二是變賣資產(chǎn)，割肉自救，找人接盤。

有沒有覺得這種做法似曾相識(shí)？

萬達(dá)王健林目前采取的就是這種策略，為了自救毫不手軟，不惜用60%的股權(quán)換來了中東金主（太盟投資集團(tuán)）的600億投資。

600億換60%的股權(quán)，也即是說現(xiàn)在的萬達(dá)商管只值1000億，相較于2021年赴港上市的估值，整整低了800億，老王這是打骨折讓利啊。

在這場博弈中，王健林丟掉了對(duì)萬達(dá)商業(yè)帝國的絕對(duì)控制權(quán)，這是其它地產(chǎn)大佬學(xué)不來的氣魄。而桀驁不馴的王思聰，也終于不用接萬達(dá)的班了，因?yàn)闆]班可接了。

萬達(dá)缺錢，這是顯而易見的。在上市對(duì)賭失敗后，即便獲得了600億元的新戰(zhàn)投，也并不能確保萬達(dá)安全無恙。于是我們看到，萬達(dá)接下來又一口氣賣掉了全國15座萬達(dá)廣場，其中就包括北京的“萬達(dá)總部”。還賣了萬達(dá)電影。

這也印證了那句話，危機(jī)時(shí)刻，最能檢驗(yàn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)能力。老王現(xiàn)在的行事風(fēng)格很明確，啥王牌資產(chǎn)都不重要，先活下來最重要。

不過，甩賣資產(chǎn)自救這事，并不是每個(gè)企業(yè)都能效仿的，第一你的資產(chǎn)要有盈利能力，而不是純粹的垃圾貨。萬達(dá)商管之所以能引來中東土豪（出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷）的投資，是因?yàn)樗拇_具有很強(qiáng)的造血能力，2022年的收入和凈利潤，分別為271.2億元、75.34億元。也就是說，以目前的利潤率，太盟的投資只需要13年就能回本。

第二，要有決心，舍得割肉。1800億被砍價(jià)到1000億，王健林能忍，其他人未必能忍。恒大出現(xiàn)債務(wù)違約后，天天新聞報(bào)道許家印賣資產(chǎn)自救，結(jié)果是三年合計(jì)出售資產(chǎn)換回現(xiàn)金流166億，只處置了包括恒騰網(wǎng)絡(luò)、盛京銀行、恒大冰泉、深圳高新投和5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目等股權(quán)。

所以你看，同樣的處境，有的人能絕境逢生，化險(xiǎn)為夷，有的人就只會(huì)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，坐等鎖鏈加身。

實(shí)際上，現(xiàn)在不僅房企自救無門，很多依托房地產(chǎn)的財(cái)富管理公司也開始暴雷了。今年以來，地產(chǎn)信托更是頻頻違約，其中就包括全國排名第一的平安信托。

信托產(chǎn)品的投資門檻較高，不割窮人，其底層資產(chǎn)就是房地產(chǎn)和城投債，這倆現(xiàn)在都是秘不發(fā)喪的狀態(tài)，所以信托自然好不了。

過去房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，投資人、信托公司與地產(chǎn)商之間是“有錢一起賺”的關(guān)系，比如平安信托，之所以會(huì)出現(xiàn)違約，是因?yàn)榇罅康馁Y金借給了華夏幸福、碧桂園、正榮、龍光、榮盛等房企，而這些房企現(xiàn)在無一例外都出現(xiàn)了債務(wù)違約。所以錢要不要得回來，大家自己可以掂量一下。

有人問，房地產(chǎn)還有救嗎，畢竟現(xiàn)在已經(jīng)病入膏肓了，連萬科這樣的“行業(yè)明燈”都快扛不住了？

我的回答，有救，任何時(shí)候都不晚。當(dāng)然了，前提是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸健康理性，而不是重回2016年那個(gè)血拼業(yè)績、瘋狂造假、無節(jié)制加杠桿、高度內(nèi)卷的年代。

還是那句話，經(jīng)過幾年的行情演變之后，房價(jià)只漲不跌的預(yù)期被徹底打破了，買房暴富的神話也破滅了，現(xiàn)在大家是有錢也不敢亂買房了。

而這幾年扎堆出現(xiàn)的開發(fā)商違約、項(xiàng)目爛尾等血淋淋的案例，也勸退了不少想買房、換房的客戶，結(jié)果是二手房的交易量碾壓新房，二手房掛牌量創(chuàng)新高。

想救房地產(chǎn)當(dāng)然不容易，人口下降，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體來說就是天大的利空，供需關(guān)系這個(gè)基本面早就發(fā)生變化了，這決定了很多城市是沒有未來的，而能保持穩(wěn)健發(fā)展的大城市，也一定是以不斷抽水中小城市的人口和資金的方式進(jìn)行的。而經(jīng)濟(jì)只要繼續(xù)發(fā)展，就一定有人賺大錢，這也是大城市優(yōu)質(zhì)商品房長盛不衰的根源。

這幾年和中產(chǎn)相關(guān)的投資渠道暴雷不斷，結(jié)果是每個(gè)城市支撐房價(jià)的主力中產(chǎn)階級(jí)都在萎縮，房價(jià)短期自然是無法看漲的，這也是我勸大家管住手的根本原因。至于具體要跌到什么時(shí)候，目前還無法給出答案。

我唯一確定的是，經(jīng)過這一輪洗牌之后，不管是大城市還是小城市，對(duì)于年輕人擁有落腳點(diǎn)這件事，都會(huì)改善很多。不同之處在于，大城市會(huì)以租房替代買房，小城市則會(huì)發(fā)展到以居民的錢包來定價(jià)房價(jià)。