雖然一直跟大家說沒有房產(chǎn)證的二手房不要買，但是也有很多人看好的房子正好就沒有房產(chǎn)證。因為想買新一點的二手房，但是對方是期房還沒有拿到房產(chǎn)證，怎么交易？

今天小編就給大家講解一下這個問題。

二手房沒有房產(chǎn)證，有好幾種情況，不同的情況注意事項也不相同。

情況一：交了首付未辦按揭

這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是最好處理的。

買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。

后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。

情況二：沒交房卻已在還房貸

遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣房一方約定，等房產(chǎn)證下來之后再辦理過戶手續(xù)。

那直接更名應(yīng)該怎么辦理？

直接更名需要賣方將銀行的貸款還清后，拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；

然后由開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；

最后，注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

直接更名注意事項有哪些？

其中，特別要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發(fā)商的同意，買方不能再按揭了，必須全款購買。

這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。

從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著。

當(dāng)然，對買方來講，降低風(fēng)險還可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。

與賣方約定過戶又應(yīng)該怎么辦理？

如果與賣房約定等房產(chǎn)證拿到之后再辦理過戶，就跟二手房買賣一樣了。

具體二手房過戶都有哪些稅費呢？

我們來回顧一下：

一是個人所得稅：為總房款的1%；

二是契稅：如果是首套房的話，90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%，不同的城市可能還會有一些細(xì)微的差別。

需要注意的是，契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納。

二是增值稅：按總房款的5.5%收取。

這種辦法又要注意什么？

等拿到房產(chǎn)證之后再過戶，比之前可能更靠譜一些，優(yōu)點是走正常程序，相對來說風(fēng)險更低，但是需要繳納的稅費也會比較多。

但是，特別要注意的是，對于什么時候拿到房產(chǎn)證，應(yīng)該有一個約定。雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備。

最后要注意的是，對于房價的波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。