白沙，在鄭州樓市江湖里，人們稱其為“宇宙中心”。

關(guān)于白沙組團(tuán)的發(fā)展，很多人看不懂，看不明白，猶豫不決。

有人堅(jiān)信白沙組團(tuán)的未來(lái)；

有人嗤之以鼻：哼，休想騙我出四環(huán)！白沙是在東四環(huán)外。

關(guān)于白沙樓市，很多人看得糊涂，充滿疑惑。

白沙組團(tuán)的房?jī)r(jià)均價(jià)到底是多少？

白沙組團(tuán)為何曾經(jīng)限價(jià)12000？

白沙組團(tuán)為何有那么多20000+單價(jià)的樓盤(pán)而且很多人去買(mǎi)？他們是不是吃了？

白沙組團(tuán)為何還有單價(jià)10000出頭的房子？

白沙組團(tuán)為何那么多省級(jí)單位家屬院？白沙組團(tuán)真的是省里的天下嗎？

白沙科學(xué)谷的住宅房子，為何老百姓不能買(mǎi)？

白沙組團(tuán)的省實(shí)驗(yàn)是正牌的嗎？當(dāng)時(shí)旁邊的藍(lán)城誠(chéng)園13000的時(shí)代為何一些人不去買(mǎi)而后來(lái)拍大腿？

白沙組團(tuán)南部片區(qū)的東悅城和東潤(rùn)城目前周邊環(huán)境較差，房?jī)r(jià)也便宜，能買(mǎi)嗎？

白沙組團(tuán)為何不新拍住宅土地？

白沙組團(tuán)還有多少庫(kù)存房源？

東哥為何力推白沙？是不是收了白沙管委會(huì)的錢(qián)和白沙開(kāi)發(fā)商的錢(qián)？

……

一切，都是江湖之謎。

今天，東哥給你系統(tǒng)揭曉答案。

白沙的樓盤(pán)和樓市格局，整體上以中原大道為界分為北和南兩個(gè)格局。

我們先看中原大道以北的白沙樓市格局：

1、瀚海觀象，豪宅產(chǎn)品面積段在168—340平米之間，蹭蹭蹭一年之內(nèi)，幾乎售罄。目前僅剩3號(hào)樓樓王340平大平層房源未推售，大概50套左右。其他還有幾套高層一樓帶下沉式院子的特殊產(chǎn)品在售。340平的大平層，單價(jià)2.55W左右，總價(jià)在867萬(wàn)左右。

這種總價(jià)量級(jí)的產(chǎn)品，是誰(shuí)的菜呢？

2、紫藤公館，這個(gè)曾經(jīng)的白沙地王，在經(jīng)歷了4年生長(zhǎng)期后，目前已經(jīng)全部交房。因?yàn)槠鋬r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的其他高層產(chǎn)品，銷售速度確實(shí)比較慢。但，慢工出細(xì)活。你不得不承認(rèn)，紫藤公館的房子，蓋的還是挺不錯(cuò)的，有一股輕奢豪宅范兒，特別是外立面。

目前，紫藤公館也基本售罄，僅剩30多套頂層和底層產(chǎn)品以及部分高樓層的168平戶型產(chǎn)品。目前價(jià)格也在2.4W左右。

3、碧桂園象府，目前僅剩20套左右。產(chǎn)品是190平米的一樓復(fù)式洋房和283平米的高層大平層。一樓復(fù)式洋房?jī)r(jià)格在23000左右，高層大平層價(jià)格為16500。都是有錢(qián)人的選擇。

4、鄭東華府的洋房，一期目前剩余很多，價(jià)格在2.6W。話說(shuō)，這個(gè)價(jià)格真不便宜。去化較慢，目前一期剩余110套左右。二期產(chǎn)品依然是洋房和三棟小高層，還未推售，據(jù)說(shuō)產(chǎn)品是160平米起步。二期房源大概366套。

你，服不服？白沙，根本不是剛需的世界了。

5、藍(lán)城玫瑰園，曾經(jīng)的“雁鳴三杰”之一，如今卻成為后退生不良青年了。當(dāng)融創(chuàng)象湖一號(hào)四期產(chǎn)品都已經(jīng)售罄交房，當(dāng)永威森林花語(yǔ)已經(jīng)揚(yáng)名鄭州地產(chǎn)圈，他如今還在賣(mài)力前行，僅僅是主體結(jié)構(gòu)封頂。工程進(jìn)度實(shí)在是太慢太慢，背后原因不得而知。

目前疊墅、洋房、小高層產(chǎn)品還有200來(lái)套。小高均價(jià)17200；洋房均價(jià)21500；疊拼別墅均價(jià)33000。

6、銀榕居，這個(gè)盤(pán)，實(shí)在是給白沙長(zhǎng)臉。開(kāi)盤(pán)價(jià)格直接懟到2.2W。很多人既愛(ài)又恨。愛(ài)的是，這個(gè)盤(pán)的位置和資源真的很好，產(chǎn)品面積段也合適，精裝也不錯(cuò)，規(guī)劃也有亮點(diǎn)。而且，最重要的是他和河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（東校區(qū)）一路之隔，這種“最有可能是省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房”的曖昧關(guān)系，讓很多人心里癢癢的。

恨的是，價(jià)格真不便宜啊。高出周邊房?jī)r(jià)一大截。

到底能不能上省實(shí)驗(yàn)，到底是不是學(xué)區(qū)房，這是一個(gè)江湖之謎。只是，他的概率太大了。

也許，只能等到2022年省實(shí)驗(yàn)白沙校區(qū)開(kāi)學(xué)時(shí)才能揭曉謎底吧。

銀榕居總共約640套房源。

目前已推房源中，已銷售去化130多套，剩余十幾套房。

其他未推未售。

7、藍(lán)城誠(chéng)園，這個(gè)位于銀榕居北邊的神盤(pán)，曾經(jīng)13000價(jià)格的時(shí)代，很多人沒(méi)有把握機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)，如今拍大腿后悔莫及。現(xiàn)在，A區(qū)和B區(qū)已經(jīng)完工，等待交房。

據(jù)說(shuō)，交房日期在5.1之前。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，已經(jīng)屬于延遲交房行列。

不管品質(zhì)怎么樣，這個(gè)盤(pán)，99.99%是河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（東校區(qū)）學(xué)區(qū)房。

這一點(diǎn)，毫無(wú)置疑。

所以，他是神。二手房未來(lái)25000+不是夢(mèng)。

8、星聯(lián)嵐溪府，目前僅余50多套。也進(jìn)入尾盤(pán)行列。這個(gè)盤(pán)，后來(lái)居上，銷量猛增，價(jià)格猛增。部分房源價(jià)格已經(jīng)突破15500元/平米。最低價(jià)也是14500起步。這是白沙高層樓盤(pán)的典型。

9、星聯(lián)楓橋?yàn)?/span>，精裝價(jià)格24000。一期共190套房源，目前剩余90套左右。部分樓棟140、160的戶型可以選擇毛坯，價(jià)格為19000—20000。

10、星聯(lián)灣，只剩下別墅產(chǎn)品，僅余5套。300—350平米的聯(lián)排別墅。總價(jià)在1000萬(wàn)左右。有別墅需求者，可關(guān)注。

11、永威森林花語(yǔ)，目前僅余10多套疊墅上疊產(chǎn)品。面積220——239平米之間，單價(jià)2.2—2.3W，總價(jià)為530W左右。

12、這一段，有一個(gè)盤(pán)比較躁動(dòng)：他就是鳳棲苑。

很多人問(wèn)我：東哥，這個(gè)盤(pán)馬上要簽約了，有人轉(zhuǎn)。高層加價(jià)30W，洋房加價(jià)60W。能不能要？

話說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題，我還真沒(méi)答案。

一方面，因?yàn)榧觾r(jià)那么多，看似加價(jià)后的單價(jià)還能接受，但是購(gòu)房的財(cái)務(wù)成本極高啊；

另一方面，我對(duì)這種家屬院房的交房品質(zhì)，真的沒(méi)有信心。一分價(jià)錢(qián)一分貨，原始價(jià)格沒(méi)那么高，想要品質(zhì)是不可能的。

其實(shí)，更根本的，東哥我也很嫉妒：他們賺錢(qián)太容易了。轉(zhuǎn)手就是60萬(wàn)到手。

東哥，東哥，你說(shuō)的他們是誰(shuí)？

我說(shuō)的他們是誰(shuí)，你還不明白嗎？

問(wèn)白沙村長(zhǎng)去。

13、吉地瀾花語(yǔ)，一個(gè)曾經(jīng)默默無(wú)聞的樓盤(pán)，如今風(fēng)生水起。為何？一是其位置極好，二是他有房源啊。有房源就是牛。

目前在售的高層產(chǎn)品是現(xiàn)房，僅余6套頂樓產(chǎn)品；洋房還有一樓二樓產(chǎn)品，其余基本清盤(pán)。

目前三期的20號(hào)樓正常首付正常銷售。

其高層未來(lái)僅余兩棟樓，21號(hào)樓和22號(hào)樓。

21號(hào)樓是190平米的大平層，怎么樣？刺激不刺激？

高層價(jià)格目前在12000左右。

三期洋房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)16000左右。

14、漢德如意府，這個(gè)由非專業(yè)知名明星丹尼斯開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，相對(duì)而言，默默無(wú)聞。但他的位置很好啊，配套很完善啊。

目前只開(kāi)了一棟樓，基本售罄。價(jià)格是13500元。

后期還有兩棟洋房和一棟高層，約170套房源。后期產(chǎn)品價(jià)格未知。

反正丹尼斯不差錢(qián)，慢慢賣(mài)唄。

15、白沙，在龍王廟安置區(qū)的北邊，河南省實(shí)驗(yàn)的西北邊，馬上還有一個(gè)新盤(pán)叫：冠景書(shū)香居。只是，這個(gè)盤(pán)很小，只有兩棟樓，高層。面積大概是101、105、117平米。

嗯，你可以關(guān)注。

16、好吧，白沙組團(tuán)中原大道以北，只有這么多房源在售了。這是整體的局面。

話說(shuō)，在河南財(cái)政金融學(xué)院的北邊，還會(huì)有一個(gè)河南省交通廳的家屬院。

呵呵，哈哈。一般人沒(méi)機(jī)會(huì)，沒(méi)名額。但你可以關(guān)注。

這個(gè)位置很好。具體產(chǎn)品信息不知。

17、余下的，綠博大道以北有商品房屬性的房子，就是白沙科學(xué)谷里面的住宅了。對(duì)不起，這些房子不對(duì)外銷售。是給“人才”和科技公司定向開(kāi)發(fā)銷售的。

外面人會(huì)不會(huì)有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)？只能等今年年底科學(xué)谷鯤鵬軟件小鎮(zhèn)正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后才知曉了。

18、還有一個(gè)商品房，叫鄭住永盛苑，在綠博大道和京港澳高速輔道的東北角。這個(gè)盤(pán)，也是家屬院內(nèi)購(gòu)房。一般人買(mǎi)不到。

19、還有一個(gè)樓盤(pán)里面有別墅產(chǎn)品，叫和美家園。別墅產(chǎn)品是疊拼別墅，大概剩20套左右。在未來(lái)的六合CBD北邊。可以關(guān)注。

從目前來(lái)看，在中原大道以北，目前白沙現(xiàn)在及未來(lái)短期內(nèi)就這些樓盤(pán)在售。

整體來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)邏輯格局如下：

1、別墅：

星聯(lián)灣聯(lián)排別墅：剩余5套。

和美家園疊拼別墅：剩余20套。

永威森林花語(yǔ)疊墅：剩余15套。

藍(lán)城玫瑰園疊拼別墅：剩余40套。

共：80套左右。

2、洋房：

鄭東華府一期：剩余110套左右。

藍(lán)城玫瑰園：剩余130套左右。

星聯(lián)楓橋?yàn)常菏Ｓ?0套左右。

吉地瀾花語(yǔ)已推洋房：剩余17套左右。

碧桂園象府：剩余10套左右。

共：357套左右。

3、價(jià)格20000+的精裝（小）高層：

瀚海觀象：剩余50套左右。

紫藤公館：剩余40套左右。

銀榕居：剩余15+500套。

4、15000——20000的高層：

碧桂園象府：剩余10套左右。

星聯(lián)嵐溪府：剩余50套左右。

5、12000——15000的高層：

吉地瀾花語(yǔ)：120套左右。

6、從局勢(shì)來(lái)看。碧桂園象府馬上清盤(pán)，星聯(lián)嵐溪府馬上清盤(pán)，吉地瀾花語(yǔ)三期產(chǎn)品慢慢賣(mài)。基本上，白沙中原大道北的樓市樓盤(pán)，15000以下的時(shí)代，即將逝去！

余下的，就是15000+的高層，20000+的高層。

這種價(jià)格的產(chǎn)品，要么是別墅洋房，要么是精裝高層豪宅，要么是占據(jù)核心資源的高層。

7、大家思考一個(gè)問(wèn)題：

當(dāng)白沙中原大道以北的住宅樓盤(pán)15000元以下的房源不復(fù)存在時(shí)，當(dāng)隨著時(shí)間的推移，白沙組團(tuán)路網(wǎng)越來(lái)越完善，產(chǎn)業(yè)和工作機(jī)會(huì)越來(lái)越多，教育資源越來(lái)越完備，更多的人想到白沙買(mǎi)房而沒(méi)有新樓盤(pán)供應(yīng)時(shí)，是不是要轉(zhuǎn)而去買(mǎi)二手房？

二手房房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)水漲船高呢？

記住我今天推斷的這個(gè)邏輯。

來(lái)，接著聊中原大道以南的樓盤(pán)。

中原大道以南的住宅樓市格局，目前主要是雙城記。

未來(lái)，是三城記！

所謂的雙城記，就是東悅城VS東潤(rùn)城。

他們兩個(gè)，同樣價(jià)格在12000，同樣是精裝，同樣是在商都路北側(cè)，一西一東，相愛(ài)相殺。

1、東悅城，目前賣(mài)的是二期。已推房源剩余不多，一層二層頂層價(jià)格特價(jià)11000，14層18層特價(jià)11300，其余11700。據(jù)說(shuō)從4月份開(kāi)始漲價(jià)恢復(fù)到12000的價(jià)格。

下一步，將推售5號(hào)樓和6號(hào)樓的房源。

2、東潤(rùn)城，目前五期剩余約60套117平米的房源；洋房剩余150套左右130平米的房源。

目前計(jì)劃加推位于鳳棲街東側(cè)的東潤(rùn)城6期房源，共計(jì)1376套。房源充裕。精裝交付。

因?yàn)檫€沒(méi)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未知。應(yīng)該還是在12000左右。

所謂“三城記”的第三城，指的是鄭地美景紫華城。

這個(gè)盤(pán)也位于中原大道以南，鳳棲街以東。

這個(gè)盤(pán)是大盤(pán)，總體量約70萬(wàn)方，地塊較為分散，分布于中原大道南，鳳棲街兩側(cè)。首期在鳳棲街的東邊，面積在98—128平米之間，也是精裝交付。

目前處于入市期，開(kāi)盤(pán)價(jià)格未知。

這三個(gè)“城”，因?yàn)槎荚谥性蟮酪阅希拷鼈鹘y(tǒng)的白沙鎮(zhèn)，很多人對(duì)其存有介意。

1、三個(gè)城，都是大盤(pán)，貨量充足。

2、三個(gè)盤(pán)，都是成品房交付。

3、東潤(rùn)城和東悅城的高層產(chǎn)品價(jià)格都是12000以下或左右。

4、紫華城會(huì)不會(huì)突破12000，需要市場(chǎng)檢驗(yàn)。

目前，這就是白沙組團(tuán)南部片區(qū)的局。

話說(shuō)，在東悅城二期一路之隔的西邊，還有兩個(gè)地塊。

據(jù)說(shuō)，這是建業(yè)的地。

據(jù)說(shuō)，這地要做建業(yè)白沙君鄰大院。

據(jù)說(shuō)，要做中高端產(chǎn)品。

那么，問(wèn)題來(lái)了：他要賣(mài)什么價(jià)呢？

其實(shí)，白沙組團(tuán)南部片區(qū)的城市界面因歷史原因和拆遷原因，相對(duì)不好。

但，一切都在變化。

我覺(jué)得會(huì)引起裂變的最大因素就是：隴海快速路東延！

只要這條路開(kāi)修，這個(gè)區(qū)域臟亂差的很多問(wèn)題會(huì)趁機(jī)改變。

而且，這條快速路的開(kāi)通，讓三城到高鐵東站東廣場(chǎng)的開(kāi)車(chē)距離，縮短到15分鐘左右。

這，才是最大的利好。

好了，今天的文章，即將結(jié)束。

在寫(xiě)這個(gè)文章時(shí)，我盡量保持克制和理性。只呈現(xiàn)事實(shí)，不矯情。

對(duì)于白沙樓市的邏輯，我的推理和判斷其實(shí)已經(jīng)在文字里面了。

那就是：

1、供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)的問(wèn)題，在白沙組團(tuán)樓市里體現(xiàn)的更為明顯。未來(lái)白沙房?jī)r(jià)會(huì)全部15000保底，會(huì)有更多房源和新盤(pán)房?jī)r(jià)突破20000。

2、白沙組團(tuán)優(yōu)質(zhì)二手房房源在未來(lái)幾年突破18000不是夢(mèng)。

3、白沙組團(tuán)中原大道北片區(qū)的大戶型產(chǎn)品很多，這是改善區(qū)域。白沙組團(tuán)南片區(qū)，主要針對(duì)的是剛需和投資產(chǎn)品。

4、目前白沙組團(tuán)已經(jīng)有那么多的20000+房源，這不是偶然。

5、不管你自住或者投資，白沙至少一套房。

6、目前白沙的房?jī)r(jià)，還算友好。這是窗口期。

今年，白沙的大事件就是五個(gè)：

1、河南省科技館新館的開(kāi)館。如本文開(kāi)篇圖片。

2、G'AN'T技術(shù)用房的建成和省審計(jì)廳的入駐。

3、K2快線的開(kāi)工修建；

4、傳說(shuō)中隴海快速路東延或鄭開(kāi)高架的審批開(kāi)建。我覺(jué)得前者可能性更大。后者可能性很小。

5、科學(xué)谷鯤鵬軟件小鎮(zhèn)一期的建成并投入運(yùn)營(yíng)。

這是科學(xué)谷鯤鵬軟件小鎮(zhèn)一期現(xiàn)在的衛(wèi)星圖建設(shè)場(chǎng)景。

下圖，是科學(xué)谷鯤鵬軟件小鎮(zhèn)一期的效果圖。

期待，夢(mèng)想終成現(xiàn)實(shí)！期待，今冬下雪時(shí)的科學(xué)谷！

今冬一起去科學(xué)谷賞雪，可好？

本文完。

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