左側為別墅、右側墻體屬于涉事商鋪樓。（受訪者供圖/圖）

為了捍衛維修空調外機的權利，魯彩云已在合肥市高新區維權近5年。

店鋪里的空調壞了，需要維修外機時卻發現，自己商鋪的外墻成了他人私家花園的院墻。沿街商鋪背后的大片綠地也被圈成一個個庭院。

為這片綠地的所有權，商鋪業主與別墅鄰居爭端不斷。有別墅業主稱這片綠地是房產證上載明的“后院”。

從2018年起，魯彩云和其他店鋪主多次向合肥市信訪局、住建局、高新區管委會和高新區蜀麓社區服務中心等部門投訴。直到2022年，合肥市不動產登記中心承認別墅業主們的不動產權證證載內容有誤，需更新。2023年5月，市長信箱回復，合肥市自然資源和規劃局已依法將“后院”認定為違法建設。但至今，這些“后院”仍未拆除、

以魯彩云為代表的商戶們在投訴信中寫到：“同一問題反復接訪，既耗費了大量政府資源，也影響了我們正常生活。有關部門也承認錯誤，事實也很清楚，到底什么時候能解決好？”

旭輝湖山源著小區在合肥市高新區浮山路。2016年，魯彩云購買了小區的沿街商鋪，開了一家中餐館。

據她回憶，商鋪交付后，她依照物業的要求，把空調外機裝到靠近別墅一側的南墻上。當時南墻后的別墅尚無人入住，兩者間的區域栽種了綠植，有一條石板路供人通行。

到了2018年，因店內空調故障，維修人員需檢修空調外機。此時，商鋪與別墅間的區域已變成別墅區的私家花園，商鋪南墻成花園的“圍墻”。在居委會工作人員的協調下，魯彩云才得以進入鄰居的“花園”維修空調。

因為店鋪后的空地與別墅業主發生糾紛的不止魯彩云一人。早在2018年，就有商鋪業主發現空地變成別墅院落，且東西兩側被圍墻封死，嚴重影響商鋪的使用，遂起訴開發商旭輝集團股份有限公司，要求恢復商鋪后7米寬的公共用地。

商鋪業主兩審均敗訴。但據二審判決書（2019）皖01民終4059號，二審中商鋪業主提供的證據表明，商鋪與別墅區之間空地為綠地。

建設部（后改為住房和城鄉建設部）制定的《城市規劃基本術語標準》載明，綠地是指城市中專門用以改善生態、保護環境、為居民提供游憩場地和美化景觀的綠化用地。開發商對此予以認可，表示實際建設也是按照綠地的要求建設。

魯彩云提供的合肥市自然資源和規劃局審批通過的旭輝湖山源著項目總平面方案圖亦能佐證這一點。

該方案圖顯示，商鋪所在的S5商業區與別墅區之間是一條通道，圖上明確繪有多個植物的圖例，表明這是居住區內綠地。

民法典第二百七十四條規定，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組編著的《中國民法典適用大全（物權卷）》進一步作出闡釋：建筑區劃內的道路和綠地，通常情況下歸業主共有。依建筑物區分所有權法理，建筑區劃內的道路、綠地屬于小區共有物業中的共有配套設施。特殊情況下，建筑區劃內的某部分道路和綠地，不屬于業主共有。關于明示屬于個人的綠地，多指一層建筑物單元窗前綠地或者與建筑物毗鄰的特定區域內綠地，并且這部分綠地需要在商品房買賣合同中，明確與建筑物專有部分一同銷售。

本案中，原本規劃的綠地被分割成一個個庭院。

自2018年5月起，包含魯彩云在內的25名商鋪業主多次向合肥市高新區蜀麓社區服務中心、高新區管委會及合肥市住建局、市信訪局、市長信箱等部門舉報C55幢、C56幢和C57幢20多戶別墅業主侵占綠地（一棟8戶）、私設地下室等問題，其中部分問題得以解決，但是侵占綠地一直沒有實質進展。

當地媒體報道稱，別墅業主拿出了房產證，證上寫明這塊地確實是其自家后院。南方周末記者未能與別墅業主取得聯系。

2021年8月，合肥市高新區蜀麓社區服務中心時任黨委書記接受當地官方媒體采訪時表示，魯彩云于2020年6月9日向社區遞交了材料，反映公共區域被侵占問題，社區工作人員接到舉報后赴開發商上海總部對其進行約談，要求開發商在3個月內對公共通道相關區域進行退讓，開發商亦就此簽署了承諾書。

3個月后，由于開發商并未履行退讓承諾，社區聯合城管局計劃對別墅違法建筑進行拆除，但別墅業主現場出示了房產證件，其中標明含有“后院”這一區域。出于尊重合法有效證件的考慮，社區臨時暫停了拆除。同時，在場的合肥市委督查組亦知悉這一情況，并表示會對房產證相關問題進行調查。

因問題未能解決，魯彩云等人在2021年11月再向安徽省信訪局投訴，要求查明為何綠化地會被登記進20多戶別墅業主房產證。

當年11月22日，安徽省信訪局回訪表示，合肥市不動產登記部門已經聯合相關部門對該小區個人產權證標注情況做了調查核實，目前正在研究處理意見。

2022年3月16日，合肥市不動產登記中心亦作出公告，要求涉事的別墅業主更正不動產權證書。該公告稱，根據《不動產登記暫行條例實施細則》第八十一條，因湖山源著小區C55幢、C56幢和C57幢的業主持有的不動產權證證載內容有誤，需要在接到通知的30個工作日內變更登記、換發不動產證。

但綠地被占這一事實并未改變。2023年5月9日，魯彩云再次向合肥市市長信箱反映情況。

5月23日，合肥市不動產登記中心作出回復，稱他們根據此前市領導在接訪中的要求，由高新區管委會組織對旭輝湖山源著C55幢、C56幢、C57幢住宅北側院子啟動違法建設調查。

其中，針對違規圈建圍墻侵占公共綠地等問題，高新區城管局已將部分樓幢建設的圍墻違法建設調查材料報送至合肥市自然資源和規劃局提請違法建設認定，合肥市自然資源和規劃局已依法認定為違法建設，高新區城管局正在依法處理。

魯彩云稱，他們至今不知道先前登記出錯的房產證件處理情況，別墅業主的花園也沒有要拆除的跡象。

南方周末多次聯系合肥市自然資源和規劃局、合肥市不動產登記中心，未獲正面回應。

2023年9月26日，南方周末記者聯系蜀麓社區服務中心林溪社區，工作人員告知，“社區和自規局、不動產登記中心與別墅業主多次協商無果，難以推進違建拆除工作。”此外，據其了解，別墅業主的房產證已經更正過。

不過，南方周末記者查閱相關規定，暫未發現拆除違建需要違建者同意的條款。

2023年10月7日，南方周末記者聯系合肥市高新區蜀麓中心城管中隊，工作人員表示，已經在對別墅業主私自搭建的院落院墻走執法程序，“此前已經用無人機拍照取證，等規劃部門認定通過后，會先限期讓當事人自行拆除”。

南方周末特約撰稿 陳怡帆 南方周末記者 翟星理

責編 吳天適