21世紀經濟報道記者何柳穎 實習生賈明睿 香港、深圳報道

4月香江，陰雨連綿，但難擋大家的看房熱情。

4月20日，香港將軍澳一個新開售樓盤迎來第二期抽簽日，由于樓盤地鐵上蓋，周邊地區教育資源豐富，因此受到了許多購房者的青睞。售樓處大廳擺放著20多張小圓桌，周圍擠滿了中簽的買家與銷售顧問，熱切地商討著支付事宜。房產中介則在電梯和大廳之間不停穿梭，送走上一位購房者后，又在電梯口等待下一位客戶。

（售樓部擠滿了中簽的買家與銷售顧問 攝/賈明睿）

在香港樓市全面“撤辣”近兩個月后，此番景象在香港多個樓盤輪番上演。2月28日，香港樓市“平地一聲雷”。香港特別行政區財政司司長陳茂波宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，住宅物業交易無須繳交額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅；物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施也會進一步放寬。

這是香港為提振樓市注入的一劑“強心針”，目前來看，效果顯著。香港置業研究部董事王品弟表示，土地注冊處資料顯示，本月至今(截至18日)整體物業(包括一手私宅及二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他非住宅)錄得6396宗注冊，較上月同期的1 790宗大幅增加近2.6倍。由于注冊量屬滯后數字，4月注冊個案一般主要反映3月樓市于財政預算案公布全面撤辣后的暢旺市況。

值得關注的是，內地客成為了本輪購房的一大主力，有香港房產中介告訴21記者，“基本上我所有的客人都來自內地”，從需求看，自住和投資都有。對于“剛需族”而言，子女教育以及低價入手成為了他們買房的最大誘因。

當然，也有許多人仍在觀望。他們有的通過“優才計劃”來港半年，買房已經提上日程；有的即將拿到香港永居，但“撤辣”似乎也反映出香港整體經濟的動力不足，這讓他們對于買房與否顯得更加躊躇。

全面“撤辣”之后，這些組成了香港樓市的復雜圖景：新盤爭先推出、中介迎來了難得的“忙時”、“西餅客”大筆掃貨、“剛需族”有的猶豫有的落定.....曾經“哺育”了李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四大家族的香港房產經濟，能否走進下一個春風里？

內地買家眾生相

2023年10月，黎小姐通過優才計劃成功拿到了簽證，從事ESG工作的她目前頻繁往返于深圳、香港兩地。

在港半年，黎小姐的置業計劃開始提上日程。黎小姐告訴21記者，“撤辣”對于她的置業計劃有部分影響，但并非最重要因素，“初衷是打算在香港長期發展，也比較看好香港住宅的保值”。

近段時間以來，黎小姐先后到啟德、大角咀、南昌等地尋找合適的房源。于她而言，街區氛圍和配套，以及交通便利程度，尤其是往返內地的便捷程度是最重要的選房因素，“這兩個因素影響長期的居住價值，會在此基礎上考慮性價比”。

事實上，對于外來人才，香港特區政府提前打開了“撤辣”通道。香港行政長官在2023年施政報告中明確，為外來人才的置業印花稅實施“先免后征”，即在購入物業時先暫免征收相關稅項，若其后未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

過去幾年，香港通過“優才計劃”、“高才通計劃”等人才引進措施吸引了大量內地人才到港發展。香港特區政府勞工及福利局局長孫玉菡透露，截至今年2月底，“高才通計劃”共收到逾7.2萬宗申請，其中近5.9萬宗獲批，已有約4.4萬人通過該計劃來港。加上經其他人才入境計劃獲批的申請，由去年至今總計約10.8萬名人才已抵港。

黎小姐了解到，通過“優才計劃”、“高才通計劃”等移居香港的內地朋友，目前仍以租房為主，較少考慮置業。但這些在港發展、定居意愿較大的人群，依然有望成為香港房地產市場新需求的一大主力。

同樣來自內地的趙女士目前在內地和香港經營一家留學咨詢公司。在她的計劃里，孩子以后會在香港讀書，因此買房計劃原就在列。在香港特區政府推出“撤辣”措施后，這一計劃被提前了。多番比較后，趙女士準備在大圍購置一套二手房或者在啟德入手一套新房。

子女教育以及趁低買入成為了趙女士購房的重要推手。“買房考慮最多肯定是投資價值，雖然不能說是抄底，但價格回落到一個覺得可以出手的計算，結合孩子未來的規劃，買房計劃基本就落實了?！?/p>

趙女士表示，身邊有到港買房計劃的人士與她的考慮差不多，都是前期做投資，后期用于孩子上學。

與他們相比，白蘭要顯得更加謹慎?！澳撤N程度上而言，‘撤辣’會讓我更擔心（香港）經濟情況，會讓我更懷疑買房是不是一個正確的決定?！碑斚愀厶貐^政府宣布“先免后征”時，決心要拿到永居的白蘭就知道自己不需要繳納這部分稅款，也因此，對于全面“撤辣”的推出，白蘭并不敏感。

于白蘭而言，最重要的影響因素還是房價，“還是有點猶豫，這個房子是要買來自住還是買來投資？如果是投資，最重要的是房價能不能漲，這個還是取決于經濟情況和市場信心，但這兩點我并沒有看到很積極的方向?！?/p>

一手成交創近11年新高

從各大樓盤的交易數據來看，全面“撤辣”在短期內取得了明顯成效。記者了解到，有新開售的樓盤超購27倍；有的項目即便門檻較高，總價在2000-3000萬港元，但也去化得很快。

根據統計，香港樓市全面“撤辣”后，3月一手房市場錄得約4170宗成交，為《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來，近11年單月新高。

二手市場同樣回溫。美聯物業研究中心綜合土地注冊處資料顯示，3月二手住宅注冊量錄得2701宗，較2月2219宗回升約21.7%。同時，鑒于土地注冊處注冊個案屬滯后數據，因此2月底財案撤辣后的樓市表現尚未于上述3月注冊量全面反映出來。

內地客成為了本輪香港樓市成交復蘇的主要推手之一。香港置業一手盤客戶主任陳先生向21記者表示，最近來看一手樓盤的客戶中，大概7成來自內地。問及“撤辣”前后的情況，陳永智稱變化很大，“之前都要等拿到永居才可以減稅，而拿到永居意味著放棄原來的內地戶口，現在不需要這樣了，內地同胞可以直接減稅置業?！?/p>

在陳先生看來，“香港本地的購房力已經很弱了，現在香港一手房市場面向的主要就是內地客戶。”

需要指出的是，在全面“撤辣”之前，香港特區政府已經將買家印花稅和新住宅印花稅稅率減半，均從之前的15%減至7.5%。這兩個稅款面向的對象都包括非香港永久性居民，在推出之初，這兩個稅款就是作為香港房產需求管理措施的一部分，藉以遏抑外來需求和減低投資需求，從而穩定住宅物業市場。

但是，由于經濟低迷、利率高企疊加流失，香港房產市場陷入了長時間低迷。如今，來自內地的剛需客與投資客再次“帶資”進入香港房產市場。

從投資角度看，“香港的物業投資歷史悠久，且租金回報率比較可觀，一般可以達到3厘（3%），CBD附近的可以達到4厘（4%）。香港作為國際金融中心，聚集了一大批國際國內人才，相信較容易放租?！毕愀壑倭柯撔匈Y深董事李遠峰向21記者表示。

同時，香港的租金明顯高于內地城市，“如果同一筆錢花在香港和內地，回報率肯定是香港高?！标愊壬硎尽５拇_，從投資屬性看，香港租售比情況比內地好，但持有成本也比較高。

就此，李遠峰回應稱，成本考慮主要看買家是否做借貸以及按揭利息情況，差餉、管理費及其他費用占比并不高，結合香港法制健全，相信香港物業依然是不錯的長線持有資產。

長期復蘇需要更多支撐

上世紀90年代，作為香港經濟的重要支柱，地產業被視作“香港經濟的寒暑表”；后來隨著時間推移，高地價、高樓價問題逐漸成為了香港突出的社會問題；近幾年，香港樓市更是陷入了長期低迷。

美聯物業數據顯示，2023年香港樓市共推出35個全新新盤項目，涉及單位總數14119套，于2023年共售出6740個單位，售出率約48%，不足五成。拉長時間線來看，這一售出率較2022年約53%進一步下挫，較2020年的約70%更是顯著下降。

在難得的購買潮以及去庫存壓力下，許多地產企業“以價換量”，加速去化。有消息稱，香港首富李嘉誠旗下長實集團推售的Blue Coast成本價為2.8萬港元/平方呎 (1呎約等于0.093平方米），但均價僅2.19萬港元/平方呎，相當于打了七八折，且比周邊同類新盤便宜約6000 港元/ 平方呎，價格優勢明顯。

長實執行董事趙國雄表示，Blue Coast首批屬“撈底價”，考慮到當前低迷的房市和競爭激烈的市場環境，這次開價“蝕少當賺”。去年8月，長實集團旗下的“親海駅II”的低價促銷也曾掀起市場熱議。

如今，從3月數據看，全面“撤辣”之后，香港樓市迎來“小陽春”。但是，從更長的時間坐標看，香港樓市仍難稱復蘇。

首先，庫存壓力仍很大。根據香港房屋局以及美聯物業研究中心數據，截至2023年底，香港樓盤的“貨尾”（新盤銷售剩余未賣出的單位）已達2.03萬套，達近20年來新高，同時，潛在新盤供應單位數創歷史新高，達10.9萬個單位，創有記錄以來新高。

同時，樓市走勢仍未明朗。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL最新報146.35點，雖高于“撤辣”前的143.02點，但仍處于逾7年低位，在2017年1月底水平徘徊。該指數較2021年8月191.34點歷史高位跌23.51%，較2023年4月168.40點高位跌13.09%，而2024年則累跌0.58%。

李遠峰向記者表示，“撤辣”后市場的反應很直接，入市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了較多土地，從發展周期看，這兩年正是項目落成的高峰期，在供過于求的情況下，房價走勢預計會走低。

“最近新推的幾個新盤價格整價較市場價有所折讓，推低了房產指數，全年來看可能會同比下跌。我們預計貨存積壓情況緩解后，指數才有機會回升。”李遠峰同時還指出，在利息維持高位，香港經濟復蘇較預期緩慢的情況下，香港的樓價復蘇還需要時間。

長遠而言，香港樓市該如何走進下一個春風里？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21記者表示，“全面”撤辣帶來的效果肯定是正面的?！跋愀凼亲杂筛郏飿I價值的穩定非常關鍵，會影響到資金進出以及香港對于境內外資金、投資者的吸引力。因此，當物業價值跌到一定程度，就會采取手段來穩定物業價值，從而穩定香港對于全球資金的吸引力?！?/p>

在李宇嘉看來，香港過去以地產、金融行業為發展中心，如今這兩個行業遭遇逆風，同時也出現了產業空心化趨勢。在此背景下，“香港房地產價格和行業未來走勢發展很大程度上取決于能否融入內地、融入大灣區，即香港與大灣區的互聯互通、與內地城市的要素雙向流動。吸引更多的企業進來，如此才可以擴大市場對房地產的需求，讓香港地產的復蘇前景更明朗，動力更足。”

李宇嘉補充稱，香港在國際規則、金融服務方面依然有很強的優勢，內地企業有這些方面的需求，如果能夠結合起來，補充香港產業空心化的不足，那么地產發展還會有較大的發展空間，“單靠政策難以將香港房地產市場穩定下來”。

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