自4月30日中央開會定調(diào)房地產(chǎn)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，各地加快了房產(chǎn)“以舊換新”試點的步伐，例如鄭州、福州、漳州、龍巖等市均出臺了相關(guān)政策。

幾米君翻了翻這些城市的房產(chǎn)“以舊換新”政策，雖然內(nèi)容五花八門，但可以歸結(jié)為三種基本手法：

第一種是平臺代售模式，就是找個第三方平臺幫你賣房，類似于中介的plus升級版；

第二種是二手房收購模式，就是本地國企作為交易對手收購二手房，同時指定新房房源銷售，是真正意義上的“以舊換新”；

第三種是財政補貼模式，主要是補貼契稅、按面積補貼現(xiàn)金或者定額的消費券等。

以舊換新

大家肯定很好奇，此輪樓市去庫存比賽，土地操盤手親自下場當運動員，究竟能不能打贏呢？先說結(jié)論，幾米君認為有作用，但作用不大。

目前形勢之下，二手房都要打骨折才能出手，流動性嚴重不足。二手房賣不出去，業(yè)主就沒有錢換新房，新房的交易額就上不來。

雖然說，把房產(chǎn)賣給本地國企，找的第三方公司的房產(chǎn)評估價一般會低于市場成交價，但勝在減少了中介費用、帶看費用及空置等待的時間，總體來說還是值得的。要是業(yè)主覺得評估價格實在低于心理預期，也可以不賣嘛。

另一方面，土地操盤手利用政策優(yōu)惠資金收購二手房，作為保租房或者公租房出租，租金可以沖抵利息，持有成本很低，不會給自己埋坑。等未來房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，土地操盤手還可以再把房產(chǎn)拋售回籠資金，從而平滑市場波動。

新房相比二手房，通常面積更大、總價更高。新房和二手房之間的價差，其實就是增量需求（GDP）。

以漳州房產(chǎn)“以舊換新”政策為例，本地國企只收購面積不大于70平、竣備日期在2009年12月31日之前、評估價不高于9000元/㎡的二手房，目標是1000套。

按此計算，二手房一套按70平算，評估價按平均7000元/㎡算，本地國企按九折6300元/㎡收購，一套房總價就是45萬元。整體收購目標1000套房，那么可以撬動的二手房銷售額就是45萬元*1000套=4.5億元。

漳州新房均價約12500元/㎡，置換新房面積至少100平吧，一套房總價就是125萬元。整體置換目標1000套房，那么可以撬動的新房銷售額就是125萬元*1000套=12.5億元。

12.5億元-4.5億元=8億元，這8個億的價差就是政策拉動的增量資金，也是放大的杠桿。

二手房收購模式中，土地操盤手提出的目標基本上是一年幾千套的量級，例如鄭州是5000套、漳州是1000套，僅僅相當于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場1-2個月成交規(guī)模。至于收購目標完成率如何？是否會追加規(guī)模？有很大的不確定性。

財政補貼模式中，補貼的額度一套幾萬塊錢，而一套房至少百萬元量級，這點補貼對買房者有一定的吸引力，但無法對交易行為起到?jīng)Q定性作用。例如龍巖“以舊換新”政策，分別給予二手房買家80元/㎡的購房補貼、新房買家100-130元/㎡的購房補貼，只能說是聊勝于無。

最差的就是平臺代售模式了，找?guī)讉€中介公司或者搭個網(wǎng)站幫你掛牌吆喝一下，看似減免了中介費和過戶費，實際上就是走個形式。土地操盤手不想出錢的話，市場根本激不起什么浪花。

前段時間輿論熱議的自然資源部要求“商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停土地供應”，被很多人YY為樓市的大利好，結(jié)果各地有關(guān)部門快速“辟謠”：

我們沒有超過36個月，土地還是要賣的，別瞎BiBi。

我們不必引用第三方的監(jiān)測數(shù)據(jù)來說明真實的庫存去化數(shù)據(jù)到底有多大，免得給人家?guī)聿槐匾穆闊Ｄ阒恍柚溃行┦虑椴槐孛孕艛?shù)據(jù)，完全可以依據(jù)常識和邏輯來判斷。如果房子賣得快，那庫存自然就低，開發(fā)商還需要降價、促銷、上分銷嗎？土地還會降價都賣不出去嗎？

土地出讓暴雨如注，商品房買賣用臉盆舀，進的水多、放的水少，池子里的水只會越來越多。政策沒有形成合力，就是多少個“以舊換新”政策也清不完庫存。

最后一句話總結(jié)，類比股市的話，此輪房產(chǎn)“以舊換新”政策誠意略顯不足，大概是莊家誘多的手段。除非莊家把持倉明細公布出來，到底吸納了多少，分布在哪里，普通人是否能從中受益，否則建議小散們不要輕易上鉤。