根據(jù)美國(guó)世邦魏理仕集團(tuán)（CBRE Group）的最新報(bào)告，截至今年9月的12個(gè)月內(nèi)，迪拜住宅市場(chǎng)總交易量達(dá)到87154宗，是同期創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。在此期間，迪拜的平均房?jī)r(jià)同比上漲了19.6%，住宅平均租金增長(zhǎng)了20.6%。

在高歌猛進(jìn)的市場(chǎng)行情下，迪拜天美地產(chǎn)公司（TIMI Property）中國(guó)市場(chǎng)合伙人楊洋告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“目前迪拜房地產(chǎn)是絕對(duì)的賣方市場(chǎng)。開發(fā)商已經(jīng)不再向海外客戶提供翻譯資料，因?yàn)樗麄?天到7天就能賣掉的樓，沒必要辛苦再這么做。”

“毋庸置疑的賣方市場(chǎng)”

公寓約占迪拜住房供應(yīng)量的85%。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，在截至今年9月的一年中，迪拜公寓和別墅的售價(jià)和租金都在快速上漲。迪拜公寓均價(jià)上漲19.7%，達(dá)1357迪拉姆/平方英尺（約合2.9萬人民幣/平方米），迪拜市中心的公寓市場(chǎng)售價(jià)最高，約合5.3萬人民幣/平方米。別墅均價(jià)上漲了18.9%，均價(jià)約合3.4萬人民幣/平方米，位于朱美拉棕櫚島的別墅市場(chǎng)售價(jià)最高，均價(jià)約合10.7萬人民幣/平方米。

同期，公寓和別墅的租金同比上升20.7%和20.1%。

這延續(xù)了去年的行情。迪拜土地局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，迪拜的房產(chǎn)銷售量接近12.3萬套，比2021年增長(zhǎng)了45%。按交易額計(jì)，全年增長(zhǎng)了78%。

“在距迪拜不足一小時(shí)車程的拉斯海馬，房?jī)r(jià)之前大約一兩萬人民幣/平米，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到5萬元/平米了。漲幅非常明顯，但購(gòu)房者仍然絡(luò)繹不絕，一棟樓可能在5~7天內(nèi)就可以售完。”楊洋說，“迪拜市中心較好的項(xiàng)目在開售前，購(gòu)買者就已經(jīng)給支票排隊(duì)了。可能一棟樓的一居室在開售前就會(huì)售空，兩居室也會(huì)賣出一半。”

行情也表現(xiàn)在豪宅銷售的激增上。根據(jù)萊坊《2023年財(cái)富報(bào)告》，2022年，迪拜的豪宅市場(chǎng)首次升至全球第四大活躍市場(chǎng)，售價(jià)超過1000萬美元的豪宅銷售量當(dāng)年累計(jì)219套，僅次于紐約市的244套、洛杉磯的225套和倫敦的223套。從增幅來看，迪拜的超級(jí)豪宅市場(chǎng)增長(zhǎng)了44%，相比之下紐約和倫敦只有2.7%和1.5%。

楊洋透露，迪拜一家私人開發(fā)商的CASA項(xiàng)目開售僅三個(gè)小時(shí)，銷售額就達(dá)到了10億迪拉姆（約2.7億美元）。“這是毋庸置疑的賣方市場(chǎng)。”她說。

吸引力在哪里

2016年底，從事金融業(yè)工作的Tim在迪拜購(gòu)入了一套80平米一居室，其所屬的社區(qū)當(dāng)時(shí)被譽(yù)為迪拜的“比弗利山莊”，還配備了一座18洞的高爾夫球場(chǎng)。

“按照當(dāng)時(shí)租金價(jià)格計(jì)算，約15年可以回本。但現(xiàn)在租金幾乎每個(gè)月都在漲，比2020年的低點(diǎn)幾乎翻了一番，這樣下去只需10~12年就可以回本了。”Tim說，“當(dāng)時(shí)主要是想分散投資。聽了迪拜的租金回報(bào)率，感覺很驚人。”他透露，目前他每年收到的租金約為14萬人民幣左右。

的確，與美國(guó)等更成熟的市場(chǎng)相比，迪拜的房地產(chǎn)行業(yè)的租售比更高，而總成本卻較低。例如，與Tim預(yù)計(jì)10~12年靠租金回本的速度相比，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)咨詢商Zillow的數(shù)據(jù)，在西雅圖，“回本”需要26年，在洛杉磯則需30年。

迪拜房地產(chǎn)開發(fā)商MAG of Life首席執(zhí)行官加達(dá)（Talal Moafaq Al Gaddah）接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，迪拜的豪華住宅市場(chǎng)在全球具備知名度，但即便疫情后價(jià)格有所上漲，迪拜優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)格與摩納哥、紐約、倫敦、日內(nèi)瓦、巴黎、東京等國(guó)家或全球主要城市相比，仍要低20%至80%。

根據(jù)萊坊財(cái)富報(bào)告，使用720萬元人民幣即可在迪拜購(gòu)買105平方米面積的土地。而在摩納哥、紐約、倫敦、巴黎、東京、墨爾本分別則能買到17平方米、33平方米、34平方米、43平方米、60平方米以及87平方米。

“由于價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，自2020年以來，阿聯(lián)酋豪華住宅市場(chǎng)的海外投資大幅增加。新長(zhǎng)期簽證的實(shí)施等也刺激了海外投資者的需求。”加達(dá)舉例說，其旗下的高端房產(chǎn)迪拜灣麗思卡爾頓公寓就受到海內(nèi)外投資者的青睞。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財(cái)經(jīng)記者，迪拜樓市今年迎來了大量利好。疫情期間，迪拜相對(duì)寬松的邊界管控引來了一批外國(guó)數(shù)字游民常駐，而由于遠(yuǎn)離今年的地緣摩擦，許多投資者和買家將目光投向了這個(gè)地緣安全的港灣。迪拜推出的友好簽證政策又讓在該國(guó)經(jīng)商或投資的外國(guó)人得以把這里當(dāng)成長(zhǎng)居之地，樓市也因此興旺。

“今年上半年，居外IQI詢盤數(shù)據(jù)顯示迪拜進(jìn)入了中國(guó)買家關(guān)注的海外樓市第八位。去年，迪拜位列第九，也是首次進(jìn)入前十名榜單。”安薩里說。

除此之外，加達(dá)稱：“阿聯(lián)酋的免稅政策具有巨大的吸引力。這吸引了許多富裕個(gè)人和企業(yè)，他們希望在不承擔(dān)高額稅收支出的情況下實(shí)現(xiàn)回報(bào)最大化。而迪拜不征收所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和資本利得稅，這吸引了全世界富人，他們正在尋找安全、回報(bào)高、稅收影響最小的機(jī)會(huì)。”

常年往返迪拜經(jīng)商的Tim也告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“一提起迪拜，大家的印象都是土豪和昂貴。事實(shí)上，這邊的房子和車這樣的大件都很便宜。比如，上次我去看保時(shí)捷的卡宴頂配，國(guó)內(nèi)大概150萬元，在迪拜大概只要六七十萬元就夠了。”

楊洋認(rèn)為，阿聯(lián)酋專注發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向也成為吸引投資者的重要原因之一，“阿聯(lián)酋政府一直在降低投資門檻，提供投資便利，歡迎投資者涌入”。

租金漲幅趨緩

CBRE的報(bào)告顯示，盡管需求依然高漲，但今年迄今為止，迪拜每個(gè)月的租金增長(zhǎng)率都在收縮。朱美拉棕櫚島和迪拜市中心世界最高塔周圍的住宅樓等地區(qū)的租金漲幅開始趨緩，迪拜灣和迪拜碼頭等熱門地區(qū)的租金也在下降。與此同時(shí)，9月份的房產(chǎn)交易數(shù)量同比下降了8.3%。這引發(fā)了對(duì)迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)需求能否持續(xù)的疑慮。

但更細(xì)分的數(shù)據(jù)顯示，交易量的下降主要是由于迪拜房地產(chǎn)開發(fā)商庫(kù)存告罄。9月，迪拜房屋銷售類別中直接從開發(fā)商處購(gòu)買的房產(chǎn)銷量下滑了42%，但現(xiàn)房銷售則攀升了30.5%。此外，根據(jù)阿聯(lián)酋房地產(chǎn)科技公司Realiste基于人工智能的最新研究預(yù)測(cè)，迪拜部分地區(qū)的房?jī)r(jià)有望在今年最后一個(gè)季度出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

加達(dá)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，迪拜房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求十分堅(jiān)實(shí)，受到本地和全球多種來源的推動(dòng)。尤其是迪拜吸引了一眾尋求豪華房產(chǎn)、頂級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和專屬設(shè)施的富裕人士。在他們看來，迪拜是一個(gè)有吸引力的投資地以及理想的第二居所。“鑒于迪拜高端公寓對(duì)高凈值人士的吸引力，這一市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。”加達(dá)說。

據(jù)萊坊的財(cái)富報(bào)告，阿聯(lián)酋的高凈值人士數(shù)量預(yù)計(jì)將從2021年的16.3萬增加到2026年的22.8萬人，增幅達(dá)39%。

Tim稱：“作為新崛起的亞洲金融中心之一，與新加坡相比，迪拜面積是新加坡的大概六七倍大，人口比新加坡還少，發(fā)展空間是很大的。”