最近中國“奧園”暴雷了！

在三筆境內債獲得延期后，廣東房企中國奧園又要面對新的兌付問題，不僅部分理財產品逾期兌付，還出現美元債違約的情況。

根據界面新聞的透露，奧園理財產品涉及投資人大概1500人，其中約600多人為奧園內部員工及親友，涉及資金約為22億元。

這個房企的融資對象，真是夠狠的，幾乎全是“員工和親屬”，看來做“房企員工”風險還是非常高的，那點工資還不夠“理財違約”的。

你想掙別人的工資，別人卻想著你的全部資產。

房企老板，確實“夠黑”。

目前的中國房企，金融爆雷已經不再是“個別現象”了，而是呈現出一種快速蔓延，而且是全行業覆蓋的趨勢。

可以說，未來幾乎沒有幾個“房企”可以獨善其身。

最近各個上市房企公布了2021年11月房企銷售業績，可以說是“一片慘淡”，其中恒大地產在11月份，銷售額是“零蛋”！

恒大，確實難！

“零銷售”，就是幾乎沒有回款了，怎么辦？只能“躺平”了，愛咋滴咋滴唄，反正該賣的也已經快要賣光了，連老板都自己掏腰包“補貼”了。

但市場依然不認賬！

從11月份的銷售排名來看，尤其是同比增速來看，很多房企在2022年將非常危險，我們認為銷售額同比增速下降超過30%的房企。

都是非常危險的房企，爆雷的可能性極高。

第一梯隊：榮盛發展，11月份銷售額同比下降72%，2022年基本上已經沒有什么希望了。

第二梯隊：綠地控股+中國奧園+中南建設+正榮集團，11月銷售額同比下降50%以上，爆雷是遲早的事情了。

第三梯隊：碧桂園+融創+世貿+旭輝+金科+陽光城+融信+富力，這8家房企，2022年危險系數很高，但還有挽回的可能。

對于很多買房人來說，未來面對房企的爆雷將會是常態，尤其是2022年，將是中國房企“償債”高峰期，歷史最高。

所以明年才是中國房企的“大爆雷”時期，很多知名的房企都會陸續煙花燦爛，一個比一個爆的快，爆的猛。

現在的中國樓市處于高度“微妙”狀態， 一旦房企爆雷，它立刻就會陷入“危機”，房子立刻就賣不動，甚至降價都沒人要。

比如恒大，年初出現流動性危機后，全國銷售額立刻腰斬，到了11月份就已經“歸零”了，說明恒大就算降價，都已經沒有人敢買了。

所以對于開發商來說，一定要在“暴雷”前，盡快降價出貨，拿回現金流兌付債務，避免出現爆雷，否則就是第二個“恒大”。

所以我們可以想象，2022年整個中國樓市會是一個什么樣的格局，肯定是“房企爭先促銷，房價高度震蕩，土地流拍不斷”的一年。

一邊是房企面臨償債高峰，必須拼命降價促銷，回款救命，所以房企的核心訴求就是“降價快跑”，甚至“不惜成本”。

另一邊呢，卻是地方政府拼命出臺“限跌令”，不允許房企“降價干擾正常市場秩序”，否則會影響樓市穩定格局。

目前全國出臺“限跌令”的城市已經超過20個。

甚至包括天津在11月也出臺了“限跌令”，要求每次降價不得超過15%，否則停止銷售，關閉網簽。

據說天津是“國家中心城市”里第一個出臺“限跌令”的城市，看來也是實在撐不住了，天津樓市撐不住其實也是可以理解的。

GDP總量都已經掉出前十了，人口凈流出明顯，天津很難。

2022年，最重要的現象還有就是“土地流拍”可能會加劇，地方財政壓力肯定要比2021年困難的多。

2021年在全國第二次集中供地，就已經有了明顯“流拍”的跡象，到了第三次集中供地，幾乎所有的城市都“歇了”。

北京第三次集中供地都只拿出了“邊角料”的地塊，可見確實也是樓市景氣不好，房企自身難保，沒錢拿地了。

所以到了2022年，土地流拍將是常態，將會是地方政府財政壓力最大的一年，所以在財政政策也沒有錢“實施大動作”了。

綜上所述，我們認為2021年對于房企來說，只是“小試牛刀”，是一次簡單的“壓力測試”，2022年才是關鍵性的“生死抉擇”。

2022年，對于聰明的房企來說，一開春就要開始實施“大規模的降價促銷”，率先回籠資金，“走自己的路，讓別人無路可走”。

而對于部分還存有“救市幻想”的房企來說，如果還堅持“死不降價，硬挺”，那么結果就只有“第二個恒大”一條路了。

所以2022年開春，樓市價格戰就會“大打出手”。

這個時候，資金充足的買房人，當然可以出手“抄底”，尤其是對于部分位置不錯，價格降到位的樓盤，完全可以入手“撿漏”。

2022年是中國的“會議”之年，年初就要“冬奧會”，秋天又有“黨代會”，所以在三季度之前基本上不會有重大政策扭轉。

最大的可能，依然是出現在2022年的四季度，整個樓市才會逐漸觸底回暖，2023年才會有新一輪的行情趨勢。