問：十三房您好，目前首付只有60萬，正在武漢光谷東和廣州南沙之間猶豫不知該如何抉擇，想請教一下您未來五年這兩個區哪個漲幅潛力更大前景更好呢？想買套房先自住五年左右后出手您覺得可以嘛？謝謝您

答：你好，感謝大額付費！

南沙都是投資客去，給南部人民配置少數偏激進類的房產做分散用的，并不是讓你主力資產all in買進去。真正發現起來還比較早，還不是適合入場的時間。如果你有廣州名額，那就買市區。

南沙腦殘粉的獨白：

南沙離廣州市區太遠了要45公里以上——我是自貿區

南沙的產業配套需要時間落地生根——我是自貿區

南沙的人口太少且導入遙遙無期——我是自貿區

南沙的土地供應太大對手盤太多——我是自貿區

南沙跟廣州關系過于松散不成體系——我是自貿區

南沙的教育醫療配套非常不太好——我是自貿區

5年前就規劃了自貿區了好不好——我是自貿區

城市選擇上廣州比武漢好，廣州投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

廣州破不了限購，建議買光谷東。

問：十三老師，看好南油b嗎或裕亨花園，八卦嶺宿舍？

答：這幾個都是市中心老破樓梯房的典型代表，尤其是南油b和八卦嶺宿舍，這類房源只有兩種價值，或者為學位，或者搏拆遷，這幾個盤學位是沒有的，搏拆遷我只能祝你好運，原則上遠離此類房源。

問：帶海韻學位的幸福海岸，和寶實的金泓凱源城，同樣是大社區樓齡也幾乎相同，改善型需求如何選取？或者推薦更優的其他選擇？感謝回復！

答：寶安實驗和海韻其實談不上有多大差別，目前寶安實驗略優一點，但后期海天學校作為寶安中學扎在寶安中心的一個點，可能會帶來很大的格局變動。目前還不方便透露太多訊息。 自住+教育，這兩個都可以，品相上我更喜歡幸福海岸。

問：老師，深航假日名居是怎么回事，不是福利房嗎，中介說有3房賣，一次性全款四五百萬，和業主簽協議，以后可以過戶，靠譜嗎，主要看中這個位置和緊鄰海韻學校，風險主要在哪些，求解答

答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果現在賣出，先全款鎖定房子，幾年后再過戶，這期間如若房價上漲，有原業主返價風險。這個位置沒有地鐵，商業也不方便，海韻成為名校，還需要時間沉淀。

問：十三，你好！我目前如果賣了昆明效區的一套（十年不漲）房，（一直想賣）差不多可以有100萬，月收入有一萬四左右（含前夫給的生活費），帶娃，這種經濟狀況，是否應該在深圳買個條件還可以的三十平米的公寓？我有這個條件買嗎？

答：首先，昆明郊區的房子要賣，如果這一波都沒漲，這套房子沒有任何保留價值。 其次，你給到的條件不明確，比如，是否生活在深圳?置換深圳是投資還是自住?是否首套首貸? 我的意見，如果你生活在深圳，無自住房，首先應該解決自住問題。 結合你的還款能力，至少能買到一套200萬的房子，應首選老舊的商品小兩房，而不是公寓。 如果深圳已有自住房，純投資，可以考慮買一套租售比高的市內小戶型或公寓，未來用租金覆蓋部分生活支出。 最后，單身帶娃不易，100萬對你來說不是小錢。

問：您好，請問，純投資總價400萬左右，投哪個區域回報率比較高，麻煩具體說幾個片區

答：講真，現在400萬預算在深圳蠻尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬杠一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小于等于的要轉變思維和改變打法了。

問：請問尚都二期跟天悅龍庭二期哪個小區比較好？雖然是臨近小區，但是兩個整體風格和物業有所差異。個人感覺尚都小區比較商務風，天悅龍庭小區比較居家風，兩個單價差不多，三房總價也差不多。不知道二選一的話如何抉擇？

答：龍光和鴻榮源都是潮汕系大佬，天悅龍庭和尚都也都是同地段、同學區，樓齡和產品分布相差無幾，唯二差的是設計風格和所處位置，天悅龍庭比較窩，尚都靠近寶體的一面景觀更好。

問：十三好，咨詢一個關于買房的事情，我們夫妻有深圳的首套房名額（JLH），在廣州市區有一套、南沙有一套，但是過去兩年都跑輸了深圳。我們近期也考慮在深圳買一套，老公在華為上班、我在科學館附近上班，因為我本人不太喜歡坂田的環境（村屋多，規劃差，人群雜，學位不好），所以去年到今年其實一直也都是關注福田石廈、南山中心區和西鄉碧海的房子，但是如果真要買這些地方也不會自住，也只是投資+出租。1111之后因為其他片區漲的太快，考慮到自住功能，需要兼顧預算和實用性，我也開始在看坂田的房子，所以想請教一下，400-500萬的預算買3房，該如何選擇？

答：因為深圳是一個年輕的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二線城市會形成區域固化，所以深圳人民買房基本上以就業為原點，通勤范圍內購房，這也是這些年紅山、寶中崛起的底層邏輯之一；以這個為基礎，然后思考未來5-10年就業的增量來自于哪里，必然受輻射的住宅區域會跑贏大勢。 400-500萬三房，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區都是非常值得關注的，投資是很個性化的，如果要具體到樓盤我還需要了解你更多的情況。