圖1

樂山房價(jià)這一篇欠很久了，因?yàn)闃飞教?，今天只更新樂山的北?縣區(qū)：夾江、峨眉、井研、市中區(qū)。

圖2

2017年，夾江縣城區(qū)住宅用地1級基準(zhǔn)地價(jià)為2346元每平米。按照5%的年漲幅推算到2020年約為2716每平米。

圖3

夾江縣吳場鎮(zhèn)、三洞鎮(zhèn)、甘江鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、甘霖鎮(zhèn)、木城鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、新場鎮(zhèn)、華頭鎮(zhèn)等10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地價(jià)如上圖。

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鄢城鎮(zhèn)、界牌鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)等農(nóng)用地區(qū)的征收綜合地價(jià)如上表和下圖。

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峨眉山2017年住宅用地1級基準(zhǔn)地價(jià)為2008~2068元每平米，取2038元每平米，按照5%的年漲幅推算2020年基準(zhǔn)地價(jià)約為2359元每平米。

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井研縣的房價(jià)，筆者只能找到2014年底的價(jià)格，此價(jià)格在2018年7月都還是有效的，到現(xiàn)在2020年估計(jì)已經(jīng)失效，但筆者沒找到最新的價(jià)格。因此按照4%的年漲幅推算到2020年（時(shí)間太久，按照5%的話可能會(huì)算太高）年1級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)約為1718元每平米。

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井研縣馬踏鎮(zhèn)、竹園鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、三江鎮(zhèn)、千佛鎮(zhèn)等井研鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地價(jià)如下表所示。

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2019年，樂山市召開了基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)會(huì)議，但是最新的價(jià)格還沒法查詢到。

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現(xiàn)在能查詢到的價(jià)格是2015年的基準(zhǔn)地價(jià)，1級住宅用地約為2680元每平米。

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而樂山市中心城區(qū)2011年的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為2436元每平米。

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從2011年的2436元到2015年的2680元每平米，年漲幅約為2.4%，相對比較溫和。按照這個(gè)年漲幅推算到2020年，樂山市中心城區(qū)1級基準(zhǔn)地價(jià)約為3017元每平米。

樂山北部4縣區(qū)住宅用地1級基準(zhǔn)地價(jià)排名：

市區(qū)3017元每平米＞夾江縣2716元每平米＞峨眉山2359元每平米＞井研縣1718元每平米。

基準(zhǔn)地價(jià)只是最低價(jià)，在實(shí)際市場競爭中房地產(chǎn)開發(fā)商拿地有溢價(jià)，溢價(jià)多少不能確定，這里暫按照50%考慮，并按照2.0的容積率計(jì)算樓面地價(jià)，樂山北部4縣區(qū)住宅用地1級樓面地價(jià)排名：

市區(qū)2263元每平米＞夾江縣2037元每平米＞峨眉山1769元每平米＞井研縣1289元每平米。

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下面按照建筑造價(jià)2000元每平米來估算房價(jià)，高檔建筑的實(shí)際成本高于2000，有的建筑也能做到低于2000。

在筆者之前的文章中，都是按照稅費(fèi)15~20%、房地產(chǎn)公司利潤與利息約20%來估算房價(jià)，由于房地產(chǎn)公司實(shí)際利潤較高（10-11%），前面已經(jīng)取了一級地價(jià)（而不是地段更差的2、3級地價(jià)），這樣計(jì)算的房價(jià)較高。因此本文計(jì)算的房價(jià)不包括房產(chǎn)公司利潤，僅包括國家的約17%稅費(fèi)和開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的利息（開發(fā)商財(cái)務(wù)成本），后者被銀行等食利階層取得。

14：A網(wǎng)站房價(jià)

樂山市區(qū)房價(jià)（2263+2000）/(1-17%-20%)≈6767元每平米。注意這里面包括了開發(fā)商利潤和財(cái)務(wù)成本，但沒有包括管理和銷售成本，總體上來說，開發(fā)商要努力從多余的部分摳出成本，獲得額外利潤。夾江縣（2037+2000）/0.63≈6408元每平米。

峨眉山(1769+2000)/0.63≈5983元每平米。

井研縣（1289+2000）/0.63≈5220元每平米。

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注意A站給出的樂山房價(jià)為5562元每平米（圖14），下圖16給出的樂山市中區(qū)房價(jià)則僅有5461元每平米，比我預(yù)測的價(jià)格更低。B站（圖15）給出的價(jià)格為5500元每平米。樂山的房價(jià)真的在5500元左右嗎？

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