房產稅說明_房產稅怎么說

昨晚，關于房地產稅的最新消息，刷屏了。重點就一句話：穩妥推進房地產稅立法。

財聯社：上海報業集團主管主辦

意見指出，加快建立現代財稅制度。清理規范地方融資平臺公司，剝離政府融資職能。深化稅收制度改革，完善直接稅制度并逐步提高其比重。研究將部分品目消費稅征收環節后移。建立和完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度。穩妥推進房地產稅立法。健全地方稅體系，調整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩步擴大地方稅管理權。什么是房地產稅？有不少人將之與房產稅混淆

房地產稅比房產稅

范圍更大

房產稅

屬于財產稅范疇，以房產為征稅對象在持有環節進行征稅。

房地產稅

是一個綜合性的稅收體系而非單一稅種，涉及開發階段、保有階段和交易階段。一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅，即房產稅也是房地產稅環節之一。

▼NO. 1｜壹

為什么要征收房地產稅

中國的房地產改革的轉折點是從1994年開始的，1994年我們實行分稅制改革，強化中央的財政收入，導致的結果是中央政府稅收占比過高，而地方政府開支過大，地方政府赤字嚴重。

為了彌補地方財政，各個地方發現一條財政增收的方法：土地財政。這埋下了地方政府高度依賴房地產的種子。

1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，確定中國商品房改革，真正的將房地產交給市場化。2003年國務院18號文件提出房地產業已經成為國民經濟支柱產業。房地產能夠帶動上下游產業的發展，國家開始大力發展房地產業。從1994年稅改，到1998年房地產改革，再到2003年確定房地產為支柱產業，房地產的三級跳為接下來房地產長達15年的增長埋下伏筆。

從2018年開始，我們的城市化推進的率就達到50%以上，房子成為居民財富的主要組成部分，當時我們的城鎮房屋戶均擁有量為1.1套每戶，房地產的供需關系出現結構性的變化，房地產的增長開始出現遲緩，甚至出現鄂爾多斯和鶴崗這樣的房地產失衡的現象，由此，我們的房地產在25年間由增量市場轉變為存量市場。

▼NO. 2｜貳

征收房地產稅的方式

房地產稅是一個地方性稅種，它的征收標準因城而定：每個城市房子的價值是不一樣的，空置率也不一樣，不同城市同一平米的居住感受也不同——北京上海的80平和五線城市的80平感受是不一樣的。

現在國際主流的房地產稅征收是按照房子的價值來進行征稅，納稅的基礎是依照當地房子的價值來征收，這種征收方式也符合我們國家的現狀。

我預測我們的征收方式可能有三種：

一、按照增量交稅。首套房子不交稅，從第二套開始繳納房地產稅。這樣的弊端是在不同城市擁有房產的人會有交稅的不公平性，比如我同時在上海和鶴崗各有一套房，我肯定將上海的房子設立為首套，這樣第二套納稅的基數就會小很多。

二、按照存量交稅。納稅的標準可能是人均居住面積，或者人均套數。產生的問題跟第一種一樣，同時會延伸到家庭結構差異與交稅成本變化關系。

三、混合交稅。因地制宜按照當地的實際稅收環境來交稅。目前國內上海、重慶試點房地產稅就是混合交稅模式的雛形，預計將來大概率會推行混合交稅。

▼NO. 3｜叁

房地產稅是否會“上會”？

答案是：大概率不會！

房地產稅征收是需要一個適合納稅的環境，今年的環境明顯不適合，原因有三：

首先，房地產稅的征收必須在一個經濟穩定的環境中進行，這樣增加的稅收不會對老百姓和社會產生明顯的影響，征收的阻力也會小很多。但是今年由于新冠疫情的影響，我們的經濟受沖擊很大，一季度的GDP增長為-6.8%，經濟下行壓力巨大。而現在國外疫情的爆發讓我們的制造業受損，國家發展的基礎受到影響，加上國際環境并不友好，在這樣的情況下增加人們的賦稅負擔顯然不合理。

其次，房地產稅的征收必須要有一個穩定的房地產市場。如果房價處于一個平穩上漲的態勢，至少可以覆蓋稅收，那么納稅是很順暢的。如果房價處于下跌的態勢，這樣的情況下大多數人的選擇可能是忍痛割肉，而不是納稅。

房地產早已觸及房價的天花板，受疫情影響，人們的收入銳減，我們的房地產市場支撐有難度，現在征收房地產稅，可能會引發拋售潮，后果將不堪設想。

第三，今年大概有1.46萬億房地產開發商債務到期，7月份達到償還的峰值1460億。按照今年的行情，有人估計會有超過8000家房企破產。而根據已經紕漏出來的數據，截止3月25日，已經有98家房企宣布破產。

受到疫情影響，負債與收入呈現巨大反差，中小型房企面臨因資金回流不如預期而形成融資渠道變窄、成本猛增的困局。而龍頭房企也并不樂觀，恒大、萬科、龍湖等房企曾明確表示“從目前來看，想要完成年度計劃，有一定壓力”。

最重要一點，房子可能還沒有賣完，大家對買房還有很高的熱情，所以收稅就沒那么緊迫。能多賣一年房子，未來就能多收一點稅。目前肯定是不具備房產稅改革條件的，所以按照我的分析來看，今年房地產稅“上會”是一個小概率的事件。但是很可能在本屆人大任期內，預計未來3年內出臺房地產稅，遺產稅也會。

▼NO. 4｜肆

房地產稅對房價的影響

最后我們來說一下房地產稅對房價的影響是什么？

首先房地產稅會增加房子的使用成本，按照美國的房產稅征收標準，房產稅大概為房子價值的1.5%-3%，一百萬的房子一年的成本在2萬左右，而我們目前的房屋租金回報不到2%，這說明房價在不漲的情況下是一個負資產。

其次，房地產稅的征收會影響市場情緒，尤其是擁有多套房的“房哥房姐”，手中持有幾十套房。如果房產稅是按照持有比例階段征收的，越多的房子稅收的比例越高，那么很可能會引發房地產的拋售潮。

最后，房地產稅可能會削弱中國房地產的投資屬性。近些年，由于銀行人員的違規操作和我們立法方面的漏洞，讓很多炒房團可以加高杠桿買房，這樣形成了一人名下幾棟樓的不正?，F象，房地產稅的征收會大大遏制房產的投機行為。

總結：

大家要學會領會：穩妥推進（不急慢慢來，別出事），穩步推進（不急慢慢來，但要有進展），進一步推進（要有進展），積極推進（要有實際進展），進一步探索（不用想了，大家先討論），積極探索（多組織一些研討會），審慎推進（先別搞了）等這些詞組的區別。-End-

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