裁判要點

本案中，上訴人薔薇物業管委會認為案涉房屋系業主共有，不應登記在第三人名下，請求法院撤銷案涉房屋行政登記并確認為業主共有，屬于法律規定的有關共有和共同管理權力的其他重大事項，應當由小區業主依據相關表決程序共同決定。上訴人雖然代行薔薇小區業主委員會職能，但依法仍應得到小區業主的授權。上訴人未能證明薔薇小區召開業主大會形成決議并授權其提起本案訴訟，其與本案缺乏法律意義上的利害關系，不具備原告主體資格，故原審法院駁回其起訴正確。關于薔薇小區業主委員會能否替代薔薇小區物業管委會以上訴人身份參與本案訴訟的問題。本院認為，《中華人民共和國行政訴訟法》第八十七條規定，人民法院審理上訴案件，應當對原審法院的判決、裁定和被訴行政行為進行全面審查。上訴人系由政府相關部門牽頭，業主代表等多方參與的臨時性管理組織，雖代行業主委員會部分職能，但從選舉產生程序、人員組成、法律職責等方面均存在差別。質言之，上訴人薔薇物業管委會在法律意義上與薔薇小區業主委員會是不同主體，故薔薇小區業主委員會替代薔薇小區物業管委會以上訴人身份參與本案訴訟于法無據，本院不予支持。

裁判文書

江蘇省連云港市中級人民法院

行 政 裁 定 書

(2018)蘇07行終157號

上訴人（原審原告）海州區薔薇小區物業管理委員會，住所地連云港市海州區鹽河北路81號。

法定代表人郭偉，該委員會主任。

委托代理人呂慶根，該委員會法務專員。

被上訴人（原審被告）連云港市國土資源局，住所地連云港市海州區朝陽中路21號。

法定代表人孔令泰，局長。

委托代理人王東京，連云港市住房保障和房產管理局事業發展科副科長。

原審第三人連云港市金海物業服務有限公司，住所地連云港市海州區海連東路3號。

法定代表人李桂柱，總經理。

上訴人海州區薔薇小區物業管理委員會（以下簡稱薔薇物業管委會）因與被上訴人連云港市國土資源局（以下簡稱市國土局）、原審第三人連云港市金海物業服務有限公司（以下簡稱金海物業公司）房屋行政登記一案，不服連云港市連云區人民法院（2017）蘇0703行初171號行政裁定，向本院提起上訴。本院于2018年5月29日立案后，依法組成合議庭進行了書面審理。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明：2000年10月，連云港市建設開發公司與連云港建開物業管理有限公司（以下簡稱建開物業公司，現更名為第三人金海物業公司）向連云港市房產管理局（現變更為連云港市住房保障和房產管理局，以下統稱市住房局）書面申請，申請將位于連云港市原新浦區（2014年本市區劃調整后為海州區）薔薇小區物業管理樓（丘號：187064）登記至建開物業公司名下，并提交了相關材料。2001年1月8日，市住房局為建開物業公司頒發了房權證連新系字第××號房屋所有權證。2017年1月，連云港市海州區人民政府浦西街道辦事處牽頭成立了薔薇物業管委會。薔薇物業管委會稱其于2017年4、5月份知悉市國土局將薔薇小區物業管理樓的房屋產權登記到建開物業公司名下，遂提起本案行政訴訟，請求人民法院依法撤銷市國土局頒發給金海物業公司的案涉房權證，案涉房屋由薔薇小區業主共有。另查明，薔薇小區業主至原審庭審結束時未成立業主大會、業主委員會。

原審法院經審查薔薇物業管委會的訴求后認為，根據國務院《物業管理條例》的相關規定，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會執行業主大會決定的事項。薔薇物業管委會依法成立，可以代行薔薇小區業主委員會職能。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條：“下列事項由業主共同決定：……（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定，薔薇物業管委會訴請撤銷市國土局頒發給金海物業公司的案涉房權證，案涉房屋由薔薇小區業主共有，屬于有關共有和共同管理權利的重大事項，應遵照上述規定執行。本案中，薔薇物業管委會未提交證據證明起訴事項經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，且因薔薇小區未成立業主大會，無業主大會提起訴訟的決定，故薔薇物業管委會未得到合法授權，其起訴不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”第四十九條第（一）項：“提起訴訟應當符合下列條件：（一）原告是符合本法第二十五條規定的公民、法人或者其他組織”的規定，本案應不予立案，已經立案的，應當裁定駁回起訴。原審法院遂依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第三條第一款第（一）項之規定，裁定：駁回薔薇物業管委會的起訴，退還案件受理費。

上訴人薔薇物業管委會不服原審裁定，向本院提起上訴，請求二審法院依法撤銷原裁定，依法改判。事實和理由：案涉房屋為薔薇小區物業管理用房，理應由薔薇小區業主共有，被上訴人將案涉房屋登記在第三人名下違反法律規定，該房屋行政登記行為應當予以撤銷。另外，薔薇小區已經與2018年5月24日成立業主委員會，取得業主授權，可以替代薔薇物業管委會參與訴訟。被上訴人市國土局答辯稱，市住房局依據當時生效的《城市房屋權屬登記管理辦法》，對案涉房屋進行登記符合法律規定，程序合法，登記行為應當予以維持。上訴人沒有證據證明其已經獲得業主授權，不具備提起本案訴訟的主體資格。請求二審法院駁回上訴，維持原裁定。原審第三人金海物業公司未提出參訴意見。

二審過程中，本院經審理查明，薔薇小區于2018年5月24日成立業主委員會。以上事實由連云港市海州區住房和城鄉建設局出具的《業主委員會備案告知函》以及海州區浦西街道辦事處薔薇社區居民委員會出具《證明》等證據予以證明。另外，本案所涉不動產登記職權已由市住房局變更為市國土局。薔薇小區業主委員會于2018年7月15日向本院提出申請，請求法院批準其替代薔薇物業管委會以本案上訴人身份參與訴訟。

本院認為，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。本案的焦點問題是上訴人薔薇物業管委會是否具有原告資格。根據《中華人民共和國物業管理條例》第十一條第一項規定，下列事項由業主共同決定：……（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。本案中，上訴人薔薇物業管委會認為案涉房屋系業主共有，不應登記在第三人名下，請求法院撤銷案涉房屋行政登記并確認為業主共有，屬于法律規定的有關共有和共同管理權力的其他重大事項，應當由小區業主依據相關表決程序共同決定。上訴人雖然代行薔薇小區業主委員會職能，但依法仍應得到小區業主的授權。上訴人未能證明薔薇小區召開業主大會形成決議并授權其提起本案訴訟，其與本案缺乏法律意義上的利害關系，不具備原告主體資格，故原審法院駁回其起訴正確。關于薔薇小區業主委員會能否替代薔薇小區物業管委會以上訴人身份參與本案訴訟的問題。本院認為，《中華人民共和國行政訴訟法》第八十七條規定，人民法院審理上訴案件，應當對原審法院的判決、裁定和被訴行政行為進行全面審查。上訴人系由政府相關部門牽頭，業主代表等多方參與的臨時性管理組織，雖代行業主委員會部分職能，但從選舉產生程序、人員組成、法律職責等方面均存在差別。質言之，上訴人薔薇物業管委會在法律意義上與薔薇小區業主委員會是不同主體，故薔薇小區業主委員會替代薔薇小區物業管委會以上訴人身份參與本案訴訟于法無據，本院不予支持。

綜上，原審裁定認定事實清楚，適用法律正確，上訴人薔薇物業管委會的上訴請求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十六條、第八十九條第一款第一項之規定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審 判 長　　李　季

審 判 員　　王小姣

審 判 員　　戴立國

二〇一八年八月九日

法官助理　　黃文波

書 記 員　　朱　麗

法律條文附錄《中華人民共和國行政訴訟法》第八十六條

人民法院對上訴案件，應當組成合議庭，開庭審理。經過閱卷、調查和詢問當事人，對沒有提出新的事實、證據或者理由，合議庭認為不需要開庭審理的，也可以不開庭審理。第八十九條人民法院審理上訴案件，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律、法規正確的，判決或者裁定駁回上訴，維持原判決、裁定；…