@房財(cái)經(jīng) 胡海波

金輝控股也暴雷了。

3月20日，金輝控股發(fā)布了一則內(nèi)幕公告，尚未支付2024年到期、利率7.8%本金3億元的票據(jù)。

根據(jù)條款內(nèi)容，本金及相關(guān)利息的應(yīng)付日期，正是3月20日。

過(guò)去兩年，當(dāng)眾多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商紛紛倒下的時(shí)候，金輝控股這家從福州走向全國(guó)的房企，一度被視為閩系民營(yíng)開(kāi)發(fā)商僅存的“獨(dú)苗”，維系著它們最后的尊嚴(yán)。

但現(xiàn)在，隨著美元債的公開(kāi)違約，一切蕩然無(wú)存。

需要特別指出的是，此次違約的票據(jù)，是金輝控股目前僅存的一筆美元債。

盡管當(dāng)下的房地產(chǎn)環(huán)境中，任何一家開(kāi)發(fā)商的債務(wù)公開(kāi)違約，都不足為奇。但在過(guò)去的兩年中能扛下來(lái)，甚至一度成為極少能獲得融資政策支持的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，金輝控股今年的結(jié)局，依然令人唏噓。

發(fā)債與負(fù)債

在公告中，金輝控股表示，還在積極努力解決并與票據(jù)持有人，保持積極溝通，并尋求實(shí)施最佳解決方案，以確保維護(hù)各方持份者的利益。

過(guò)去兩年，當(dāng)絕大多數(shù)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的融資通道幾乎關(guān)閉的時(shí)候，金輝控股卻在“第二支箭”的支持下，連續(xù)發(fā)債成功。

先于2022年12月，成功發(fā)行12億元2022年第一期中期票據(jù)；后分別于2023年8月、12月，再次發(fā)行各8億元的中期票據(jù)。

這一度讓外界認(rèn)為，金輝控股能夠撐過(guò)行業(yè)的寒冬，迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

其在公告中稱，自2023年開(kāi)始由于房地產(chǎn)的深度調(diào)整，其銷售額承壓明顯，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的情況下，為確保項(xiàng)目有序交付及按時(shí)兌付債券，其已采取了多項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，包括但不限于加快物業(yè)銷售、回款及精簡(jiǎn)生產(chǎn)成本。

字里行間，想表達(dá)的是，它似乎已經(jīng)盡力了，但慘淡的現(xiàn)實(shí)，依然不能阻擋債務(wù)違約的事實(shí)。

事實(shí)上，盡管相融資通道還在敞開(kāi)著，但與金輝控股自身的債務(wù)規(guī)模相比，有限的融資多少有些杯水車薪。

截至2023年上半年末，未償還的總結(jié)款331.85億元，較年初減少12.25%。其中一年內(nèi)到期的銀行借款110.78億元，較年初增加1.29%；優(yōu)先票據(jù)26.19億元，較年初增加493.88%；公司債券4.53億元，較年初減少32.19%。

而同期，擁有的銀行現(xiàn)金為109.27億元，較年初減少11.31%；另有受限制現(xiàn)金41.18億元。

在去年上半年，其所有現(xiàn)金加一起，還能勉強(qiáng)覆蓋短期負(fù)債。但到了下半年，行業(yè)持續(xù)的低迷，讓金輝控股盈利能力進(jìn)一步減弱。

至9月30日，其營(yíng)業(yè)收入254.19億元，同比增長(zhǎng)11.21%；但凈利潤(rùn)14.54億元，同比下降15.37%。

雖然2023年的業(yè)績(jī)公告尚未公布，但從此前公布的數(shù)據(jù)可以預(yù)測(cè)，金輝控股2023年全年的業(yè)績(jī)，較上半年惡化了許多。

而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)此，早已做了預(yù)測(cè)。2023年9月，穆迪將金輝控股的公司家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”。表示其現(xiàn)金流，將不足以支付未來(lái)12至18個(gè)月到期的所有債務(wù)。

一語(yǔ)成讖。半年后的今天，穆迪的預(yù)測(cè)應(yīng)驗(yàn)了。

扛不住的大勢(shì)

與一眾閩系開(kāi)發(fā)商相比，金輝控股似乎屬于大器晚成者。

1996年，祖籍福州的林定強(qiáng)在福州成立了金輝集團(tuán)。3年后，第一個(gè)項(xiàng)目錦江花園落成，從此依托時(shí)代的紅利，走上了房地產(chǎn)的征程。

2004年，金輝集團(tuán)在重慶拿地，開(kāi)啟了全國(guó)擴(kuò)張的步伐。一年后，林定強(qiáng)與另一位福建老鄉(xiāng)林文鏡合作，金輝集團(tuán)和融僑集團(tuán)聯(lián)姻，進(jìn)入了迅速發(fā)展的通道。

4年時(shí)間，聯(lián)合在一起的“融輝”雙雙擴(kuò)張，一舉躋身百億陣營(yíng)，挺進(jìn)全國(guó)房企20強(qiáng)。

但到了2010年，合作到了盡頭。林文鏡和林定強(qiáng)開(kāi)始分家，對(duì)19家合資公司進(jìn)行了股權(quán)重組，金輝和融僑分道揚(yáng)鑣、各自單飛。

此后，林定強(qiáng)開(kāi)始籌劃金輝集團(tuán)的上市，先后與2013年9月、2016年1月，分別向港交所和上交所遞交申請(qǐng)，但遺憾的是均以失敗告終。

2019年10月，林定強(qiáng)在開(kāi)曼群島注冊(cè)了金輝控股，將金輝集團(tuán)的主要資產(chǎn)裝了進(jìn)去，并于次年的3月，再次沖擊港交所的大門，6個(gè)月后，再次折戟。

不過(guò)，在第三次上市無(wú)果后僅過(guò)了一個(gè)月，2010年10月29日，林定強(qiáng)終于敲開(kāi)了港交所的大門，金輝控股上市了。

此后，如愿以償?shù)牧侄◤?qiáng)開(kāi)始將金輝控股的管理權(quán)，基本交給了已在金輝入職歷練5年的兒子林宇。

作為金輝的“太子哥“，酷愛(ài)賽車曾職業(yè)選手的林宇，一度也將金輝駛向了快車道。上市后的金輝控股2020至2021年的銷售額，分別達(dá)到972億元、947.2億元，離千億陣營(yíng)僅差一步之遙。

但到了2022年，銷售規(guī)模迅速降至401.8億元。盡管規(guī)模“腰斬”，但好在金輝控股踩住了剎車，負(fù)債也沒(méi)有攀升，這為它贏得了緩沖時(shí)間。

可是，能控制了自己，但林氏父子并不能左右行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

時(shí)至今日，整個(gè)行業(yè)依然“暗無(wú)天日”，大背景下，金輝控股也日趨沉淪。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，其合同銷售僅20.6億元。

面對(duì)當(dāng)下局面，金輝控股在公告中表示，將全力以赴確保交付工作的順利推進(jìn)，并加快物業(yè)銷售，穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，集團(tuán)正采取嚴(yán)格的降本增效措施，減少非核心、非必要的營(yíng)運(yùn)和開(kāi)支，維持現(xiàn)金流平衡。

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