聶日明/文

新一輪房地產稅試點的細則尚未公布，但外界對此依然保持著極高關注度。如何在當下的時間點理解房地產稅？我們可以從三個維度來預見可能的模式：征稅目的、豁免征收及房地產稅與土地出讓金的關系。

首先，房地產稅有兩個主要的設計原則：受益原則和再分配原則。受益原則將房地產稅作為地方政府的重要稅源，為地方的公共服務籌資。這種征稅目的決定了房地產稅需要有一定的覆蓋面，不應該豁免多數人，也應遵循誰納稅誰受益的原則，讓房地產持有人有激勵納稅，提高征稅的依從度。

再分配原則強調財富轉移，例如從多套房主轉移到無房者，從高房價地區轉移到低房價，這個優勢可以用來平抑高房價和房產所有的不均等。再分配損害了一部分的利益，納稅的苦痛感較強，因此稅收的覆蓋面不應該太大。

而提供公共服務的政府一般是區縣級政府，該區域內房價和公共服務質量的差異一般很大，征收房地產稅時，很難做到納稅與受益的一一對應，征來的稅收肯定是在區縣或城市內部統籌使用，這意味著即使遵循受益原則進行設計，房地產稅也會有較強的再分配作用。

其次，房價收入比制約著房地產稅的設計。中國整體上仍是發展中國家，即使在一二線城市內部，高房產與低收入也是大多數城市中產家庭的標配，為了購置房產，他們往往還背負了沉重的房貸。

以上海為例，中環以內一套90平的房子市值在500萬以上，按評估價7成計稅，1%的稅率，一年稅額3.5萬，2021年上海社會平均工資為每月10347元（稅費后8393元），即使家庭雙職工，房地產稅也占到17%。因此房地產稅的設計必然會有較大落圍的免征、豁免政策。

據中國家庭金融調查2017年數據顯示，中國21個城區人口超過500萬人的特大和超大城市的城鎮地區家庭中，擁有本市城鎮地區的房產套數分別為：25.4%沒有房產、57.8%擁有1套、13.9%擁有2套、2.9%擁有3套及以上；以此換算，大約有6成的房產為家庭唯一住宅，3成為二套房，1成為三套及以上（全國70個大中城市與此接近）。要豁免征收，無論人均面積、還是家庭套數，家庭首套房，只要不是大戶型，大概率在豁免范圍。這意味著有60%的房子和80%的家庭與房地產稅無關。即使如此，余下20%的家庭要繳納房地產稅的話，壓力仍然很大，同樣以上海為例，據CFPS2018年的數據，全市前25%的勞動力收入下限僅為12萬元，家庭很難負擔較重的房地產稅額。

再次，《民法典》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”。

當前中國居民購買房產的時候，很少會考慮土地使用年限的問題，如果土地使用年限到期需要有償續期，這意味著房產價格會逐年遞減，不利于稅基的穩定，會在續期時間點造成家庭的峰值支出，還存在雙重征稅的質疑。房地產稅開征以后，稅基包含了房產和土地使用權的價格，這意味著每個業主在繳納房地產稅時，也為擁有土地使用權而支付稅金，這和土地出讓金的內涵幾乎一致；從這個角度來看，在房地產稅開征前，可能還會進一步明確住宅建設用地使用權的“續期”問題。

（作者系上海金融與法律研究院研究員）