房產說理第246篇原創

開發商做房產中介靠譜嗎？

開發商做房產中介不是什么新鮮事了。

很多開發商早就開始布局自己的租售中心，但一直是雷聲大雨點小。

包括房車寶，一頓神操作之后，市場上好像反響不大。

但至少，顯示了恒大進軍房產中介領域的決心和信心。

其他地產大佬不緊不慢地推進，但沒有看到任何一家有成型的商業模式。

老米有幾個做房產中介的朋友確實在去年進入到了一些開發商平臺，都做得怎么樣的？

簡單聊聊。

F總，以前是廣州某大型房產中介公司的運營總，也做過城市總。

去年9月被獵頭挖去了，某top30開發商旗下的房產中介部門做運營總。

現在過去半年了。

F總跟老米簡單說了幾個情況，比較有代表性，跟大家也分享一下。

1.資源優勢

大型開發商本身就有自己的產品，不算是新房還是二手房，頭部開發商在客戶心中有絕對的話語權。

而且大型開發商都有自己物業公司。

物業公司本身就跟業主之間有非常高的粘性。

尤其是中高端小區，業主或租戶的質量本來就很高。

不管是內部置換還是投資，開發商做房產中介完全可以引導客戶，為客戶提供房產交易。

從理論上是完全行得通。

2.資金優勢

房產中介雖然前期開店成本、招聘和培養人的成本很高。

但對于開發商爸爸來說，這點錢不算什么。

而且開發商做房產中介大多數都是走直營路線。

招聘也出得起薪資。

愿意花錢挖中后臺人才。

也愿意做二手交易的線上系統。

而且這些交易系統也能夠跟物業管理系統做個對接。

資源共享，商機無限。

3.管理優勢

大型開發商內部有完善的管理機制和人才儲備。

這些完善的中后臺都是幾十年資源的沉淀，如果轉型做中介，上手也非常快。

同時本身做新房開發和銷售起家。

做房產中介，完全可以從賣自己的新房入手。

切入點明確，管理優勢集中。

有這么多優勢，但是為什么目前沒有開發商在做出讓人眼前一亮的成績呢？

1.不夠重視

拿F總為例。

雖然公司高層很支持F總，但公司對中介業務戰略還是偏向新房渠道的搭建與銷售。

F總擅長二手房交易體系的搭建和運作。

但是公司當前的核心還是在去化，而不是開拓二手房交易。

很多中介行業資深人士去到開發商那里，也有同樣的遭遇。

F總這半年以來，做了大量的二手交易服務體系的搭建、制定了很多有落地價值的運營策略。

奈何公司不夠重視，依舊沒能落地。

公司給出的理由是：不著急，先摸清商業模式和盈利模式。

這句話也沒毛病，畢竟開發商看不清盈利模式，是不會輕易砸錢做事的。

反正現在還有不少新房要趕緊出貨，這才是當下的生命線。

至于二手領域，先有個事業部運作著，邊做邊看。

哪家成功了，再去參考哪一家。

2.思維層面的誤區

在貝殼崛起之前，頭部開發商對房產中介并不是特別在意。

最多把房產中介當做自己銷售的渠道。

有需要的時候就請過來幫忙賣房子。

不需要的時候，懶得理。

但貝殼崛起之后，逐漸占據交易的主動。

開發商這才發現，渠道已經被人家占領了。

越來越被動。

戰術上非常重視，可是戰略上依舊忽視。

而且做房產中介是做服務，是乙方思維，是血淋淋的紅海。

而開發商一直是甲方思維。

從高級管理層角度，很難扭轉。

不能從甲方思維過度到服務思維，就很難進入準確的角色定位。

內部容易產生分歧，落地工作也很難推進了。

3.交易閉環的缺失

對于二手房領域，絕大部分開發商還沒有完善的交易閉環。

二手房交易不僅僅是房源體系、客源體系，還有售后體系，尤其是交易環節。

貝殼已經自建簽約中心，現在又推出新居住中心。

售后已經非常完善。

開發商想做出個完整的閉環，也需要一定的時間和成本投入。

再有就是基層經紀人。

開發商就沒有基層中介人員儲備。

單靠招聘太難了。

房產經紀人的培養成本和周期相當之高，而且流失率很大。

尤其是入貝殼的經紀人，很難再出來去做非貝殼模式的業務。

即使出來了，也很難適應其他模式的作業。

開發商能不能在中介紅海分一杯羹。

一定能！

但是目標要鎖定自持的中高端小區，通過物業服務去連接房產交易。

同時還要做好交易閉環的建設。

這是基礎建設。

有了物業的賦能和交易的閉環，才能正常運轉起來。

運轉起來之后還要把中后臺管理做好，尤其是經紀人作業的指導和監管。

制定完善的服務標準和作業標準。

這種服務標準的至少能達到鏈家的水平。

但是，收費可以適當比貝聯少一點。

尤其是業主端可以不收或少收。畢竟業主還給開發商交物業管理費呢。

具備這幾個條件之后，開發商真的可以切一塊蛋糕出來。

但是做大的交易平臺，基本沒什么機會。

做好自己項目的房產交易服務，已經非常優秀了。

如果有精力在聯合其他新房項目聯動一下，盈利也會非常不錯。

大家覺得開發商做房產中介有機會嗎？