光明VS沙井

供應井噴，搶跑制勝

光明和沙井，相親相愛又相殺！

2023年5月開始到年底，光明還有13個新盤，預計超8000套住宅待入市，沙井也有9個新盤，超7000套住宅待入市，光明沙井累計有1.5萬套住宅供應。

雖然說可能部分樓盤不一定在2023年入市，但考慮到還有其他舊改、歷史遺留現樓等等情況，對于5萬均價的剛需市場，1.5萬套這個數，還是相對保守的。

對于今年志在上車的朋友來說，一定要擦亮眼，多看多比多走，少沖動，謹慎擇優出手。

您是喜歡吃乳鴿還是生蠔呢？最強盤點來了。

光明沙井打新交流群，歡迎掃碼入群！

此群為純購房群，中介、同行勿擾，謝謝配合！

沙井片區-待入市新盤盤點

1?

鴻榮源珈譽府

項目整體：項目整體規劃相對較好，包括了吃喝玩樂購等消費需求，所在位置相對不錯，鄰近地鐵站，且位于深圳外國語學校(集團)寶安學校的招生范圍內，關注度還是相對較高的，可參考萬豐海岸城的熱度。

但項目北側、南側、東側分布著較多的工業園區和農民房，短時間內會影響整體面貌，而周邊的舊改項目還未開始相關施工建設，后期需要較長的時間去兌現，短時間內或面臨施工所產生的影響。

交通地鐵：項目位于11號線塘尾站東側，屬于地鐵盤，鄰近寶安大道，可自駕前往深圳各區，無論是乘坐地鐵還是自駕車輛，還是相對便利快捷。

教育資源：根據相關規劃，項目配建有一所63班九年一貫制學校，目前根據深圳外國語學校(集團)寶安學校的招生范圍，項目位于該校的學區范圍內。

商業配套：項目周邊商業配套相對缺乏 ，并無大型商業，但該項目將為鴻榮源在沙井打造成的首個奧特萊斯，也是對于片區商業生態的又一補充，北側的萬豐海岸城也是商業一體的綜合體，后期所在片區的商業體積還是相對較多的。

周邊配套：項目周邊配套相對缺乏，目前只有立新湖公園，直線距離約一公里左右.價格參考：作為沙井片區最熱的莫不過于是萬豐海岸城，其最近一次入市是在去年十月，共推售1025套房源，備案均價5.75萬/㎡（精裝），戶型面積82-136㎡，最低入圍積分59.1分，凍資入圍共2760批，開盤售罄。

周邊價格：項目一路之隔的華強城市花園一期二手房指導價5.27萬/㎡，為2012年小區。

2?

特建發云海臻府

云海臻府地塊位于寶安區沙井街道展景路一側，鄰近建設中的 12 號線海上田園南站。與海上田園南站直線距離約250米（根據百度地圖測量，僅供參考）。

未來將可以通過12號線方便通達寶安西鄉、南山傳統中心區、蛇口自貿區等區域。處片區為大空港集中開發區域，區域內新建項目較多，有會展灣中港、會展灣水岸、會展灣東城、商品房社區氛圍目前一般，寄望未來迎來統籌規劃。

項目自帶幼兒園，目前周邊教育資源相對缺乏，目前最近為翻身實驗學校西校區，不過項目周邊有3快教育規劃用地，目前還沒目前明確那個學校進駐。

商業配套：項目自帶商業，目前周邊暫無大型商場，未來或將依賴融創冰雪文旅城和會展灣的相關商業配套。

參考價格：項目為限價地，毛坯限價4.61萬，精裝加3000元/㎡約4.91萬，預計項目大概也在這個范圍。

3?

華潤云上潤府

云上潤府西側為云上府、深圳第十六高級中學和足球體育公園，北側為安居福匯閣人才房和福海小學，南側為鴻橋世紀名園的在建項目和鴻德園一期。

地鐵方面，距離11號線橋頭約1公里、在建12號線橋頭西1.4公里。

周邊配套較為欠缺，沒有大型的商超，后期項目自身和周邊項目的底商，可以滿足日常生活。沒有大型的商超，

軌道交通方面，距離地鐵橋頭站大概為1公里左右，步行時間上需要14分鐘左右，不過項目好在開車到前海，寶安中心等中心區車程較短。

4?

拾悅城二期

項目位于寶安區沙井片區，分為楠園、沁園兩個地塊，可售房源約1300套，戶型面積段為87-140㎡ 3-5房，沙井拾悅城二期預計6-7月開盤入市。

拾悅城二期占地約3.54萬㎡，總建面約17萬㎡，共規劃了14棟30-48層超高層住宅、4棟26-33F高端寫字樓及部分商業配套組成，還規劃了一所36班九年一貫制學校、一所18班幼兒園。

交通地鐵：通勤距離相對較遠，雖然說臨近11號線沙井站約650米左右，但前往南山、寶中、福田等區域距離相對較遠，通勤所需時間相對較長，乘坐地鐵到南山科技園要1小時左右，自駕距離南山科技園約28公里，走寶安大道、廣深公路或京港澳高速，大約50分鐘左右，距離寶安中心區，走107國道，不塞車的情況下大約40來分鐘車程。

教育資源：項目自帶一所18班幼兒園，據悉，項目規劃的九年一貫制學校教育用地將引進寶中集團倆辦分校，周邊學校有壆崗小學、拾悅小學、萬豐小學，但整體教育質量相對一般。

商業配套：項目自帶部分商業，只能滿足日常購物需求，周邊商業配套有百佳華MAX CITY(沙井店)、百佳華奧特萊斯、華潤萬家、西薈城購物廣場，直線距離均在一公里范圍內。

文娛配套：項目一公里范圍有萬豐羽毛球館、大鐘山公園、定崗湖公園、新橋中心公園、新橋市民廣場，這些可以作為日常休閑的地方。

價格參考：拾悅城一路之隔的招商雍和府在6月份開盤，推售175套房源，戶型面積75-120㎡，備案均價5.2萬/㎡（精裝），價格區間4.8萬-5.3萬/㎡之間。

5?

璟薈名庭

寶安松崗的璟薈名庭戶型圖出爐，主推建面約66-88-116平2-4房，共計862套，預計本月開盤。目前樣板房已開放。

璟薈名庭位于寶安區樓崗大道樓崗公園旁，展廳位于西薈城購物廣場一樓。項目由6棟高層住宅樓（26-32層）組成。

交通方面，距離地鐵6號線松崗公園站約1.5公里，距離薯田埔站約2公里；近107國道，周邊有廣深高速、外環高速、南光高速等，自駕方便。

教育方面，近松崗第二小學、東方小學，松崗中學等。具體劃片學區及入學條件請以教育局官方信息為準。

商業方面，自帶首層特色商業街區，周邊有東方PARK、松崗天虹、兆禾里購物中心、杉杉奧特萊斯廣場等成熟商圈。

小戶型，剛需上車盤，建面約66-88平2-3房僅有270套，應該賣得快。距離地鐵遠是硬傷，目前來看，周邊配套僅一般。周邊價格約4.6萬/平。

6?

會展灣雍境二期

會展灣雍境于3月底正式首開，當時共推出380套住宅，開盤當天就拿下了首開勁銷7成的優秀成績，位于展城路與沙井南環路交匯處東南側，建設用地面積約3.8萬㎡，規劃總建面約22.2萬㎡，容積率4.08。

項目分為一二期開發，其中一期由1/2/3/4/5棟組成，1棟為公租房，2棟為自持租賃住房，3-5棟均為商品房，共1263戶（含保障房712戶）；二期均為商品房，由6/7/8/9棟組成，共780戶，一二期呈圍合式共有小區花園。

交通配套：會展灣雍境屬于12號線地鐵口物業，12號線起于南山區左炮臺東站，止于寶安區海上田園東站；經12號線一站可換乘地鐵20號線，可達深圳機場及換乘地鐵11號線，快速通達寶安中心、前海、福田等區域。

此外，臨近還有遠期規劃的地鐵18號線、30號線。其中，鐵18號線一期從沙井至白花，未來或將西延至本區域，并與地鐵12號線交匯于海上田園東站。

商業配套：項目周邊目前在建有融創冰雪文旅城，未來可提升整個片區商業配套。一站之隔還有建面約32萬㎡會展商業綜合體。此外沙井片區已有約18萬平京基百納、約10萬平新沙天虹。距離項目直線距離約5公里左右，海岸城及鴻榮的奧特萊斯大型商業在建。

教育配套：項目周邊規劃有三宗教育用地，這其中包含兩宗九年義務教育用地，但目前尚未動工，預計得周邊樓盤建成后才會正式落地。

文娛配套：從項目步行距離或地鐵一站開外擁有海上田園、深圳冰雪文旅城（在建），以及32萬平會展公園主題商業。

7?

鴻橋世紀名園

寶安福海，鴻橋世紀名園計劃3季度入市，總共785套房源，網傳有70-186㎡共5種戶型，主力戶型是89㎡的3房2衛，據說是回遷房之后再看推出來多少套房源，目前還在基樁階段，營銷中心暫未開放。

鴻橋世紀名園，位于寶安區福海街道橋頭社區富橋大道與橋塘路交匯處，項目東側是大片城中村，西側是一期鴻德園，北側是云上潤府，西北側是2022年入市的潤峯云上府，11號地鐵線“橋頭站”距離約600米。

占地面積約2.4萬㎡，總建筑面積約18萬㎡，計容建筑面積約11.8萬㎡，容積率4.93，綠化率30%，共由1棟9個單元住宅組成，全部為23-24層高，總規劃785戶，停車位1389個（占比1：1.77）。

交通地鐵：鴻德園二期最近地鐵為11號線橋頭站，步行前往11號線橋頭站約1.1公里左右，步行時間需要15分鐘左右；步行前往12號線福海西站步行距離約1.6公里左右，步行時間約25分鐘左右，周邊道路有寶安大道，自駕出行前往南山、寶中等區域相對便捷。

周邊學校：項目周邊學校有橋頭學校、南科大附中、福海中學，其中橋頭學校為九年一貫制學校，步行距離約1.3公里左右。

商業配套：項目自帶部分商業，加上在建的云上府和周邊社區都帶有部分商業，基本可以滿足日常需求，日常購物可以前往周邊社區，不過片區內缺乏大型商業，有待完善。

周邊配套：項目周邊配套并不多，整體面貌一般，多為待開發荒地，后期隨著周邊項目的逐漸開發，配套和整體面貌會有進一步改善，遠一點有立新湖，不過有一定的距離，直線距離立新湖約1.2公里左右。

周邊房價：該片區有2個新盤入市，分別是2022年6月已經入市的華潤潤峯云上府，98-130㎡住宅，備案均價4.86萬/㎡（帶精裝），目前已經售罄；華潤云上潤府，是去年由華潤拍下的A208-0991限價宗地，98-135㎡住宅，毛坯限價4.79萬/㎡，計劃5月份入市。

8?

悅章鳳凰里

大悅城悅章鳳凰里項目占地3.26萬㎡，總建面21.2萬㎡，共規劃有7棟住宅，4棟商品房、3棟保障房，33-34層。總戶數1426戶，其中可售商品房758套、保障房668套，車位1564個，容積率4.98。自帶一所12班幼兒園和一所36班九年制學校及公交首末站3200㎡。

交通：項目距離11號線橋頭站D2出口約600米，屬于地鐵盤，鄰近寶安大道與廣深公路，可自駕前往深圳各區，無論是乘坐軌道出現還是自駕，出行都相對便利；

教育：根據相關規劃，項目配建有一所12班幼兒園和一所36班九年一貫制學校，周邊有橋頭學校，立新湖外國語學校，南方科技大學附屬中學等；

商業：項目會有部分底商，后期大規劃會有商業。北側有鴻榮源奧特萊斯商業（在建），萬豐海岸城商圈，立新湖南側即是福永商業中心；文娛：立新湖公園，萬豐湖濕地公園，鳳凰山公園，網紅打卡點智美park等。

9?

深鐵銘著坊

寶安松崗深鐵銘著坊計劃入市，將推出462套住宅房源！面積66-84㎡戶型，該項目原是去年深鐵集團在深圳第3輪集中供地拍賣中競得的AA407-1020地塊，商品房毛坯限價4.45萬/㎡，目前營銷中心暫未開放。

深鐵銘著坊，由深鐵集團開發，位于寶安區松崗街道沙江路與沙浦圍工業大道交匯處西北側，項目北側還是以大片農民房及工業區為主，西側及南側都是居民住宅小區，整面面貌可觀，6/11/12號地鐵線樞紐“松崗站”距離約300米。

占地面積約2.55萬㎡，總建筑面積約23.4萬㎡，計容建筑面積約18.6萬㎡，容積率7.28，綠化率30%，共由3棟住宅+1棟酒店辦公組成，分2期開發，其中一期1棟1/2單元住宅46F，1棟單元住宅29F，2棟是幼兒園，二期3棟酒店辦公52F，旁邊規劃1所18班小學。總規劃651戶（其中商品房462戶，保障房189戶），停車位1124個。

地鐵配套：6/11/12號地鐵線樞紐“松崗站”距離約300米，交通便捷，可快速通往光明，寶中，南山，龍華各大區域。

教育配套：項目自帶幼兒園，旁邊規劃1所18班小學，根據2022年寶安教育局學區劃分分，小中學區劃分在松崗實驗學校，該校是1所九年制54班公辦學校。

商業配套：項目周邊底商可滿足日常生活，周邊還有沃爾瑪購物中心，松崗天虹商場等商業體。

周邊價格：項目周邊二手房樓盤，松和瑞園，中海西岸華府，政府指導價在4.36-4.65萬/㎡，真實掛盤均價在4.7-5.6萬/㎡，新房方面可以參考2020年12月入市的新世界松風明月，88-125㎡住宅，備案均價5萬/㎡。

光明區-待入市新盤盤點

1

中海時光境花園

基本信息：

「中海時光境」項目隸屬鳳凰城板塊。從區位上看，鳳凰城區位優勢明顯，區域占光明 GDP的70-80%，是光明科學城的產業聚集高地。項目毗鄰南山科技園，享受“陸、軌、鐵”三維一體的交通體系。

項目戶型：面積段約為：82㎡ 三房一衛，89㎡ 三房兩衛，110㎡ 四房兩衛戶型，為3梯6設計，共計約1543套住宅，由南北兩地塊組成，規劃4棟150米超高層住宅，層數約49-50層，毛坯限價4.89萬/㎡。

2

深房光明里

基本信息：

戶型建面：81-118㎡3-4房（已開展廳）

毛坯限價：約4.46萬/㎡

深房光明里位于光明街道明政路與德雅路交匯處東南角，西側緊靠明心園，彌補了社區綠化、空間不足的問題，北側是光明行政服務大廳的市政廣場，西側是片區高端生活社區光明大第和深房傳麒山小區，南側安居萃云閣也帶有大型商業，東南側則是南科大附屬光明學校（原光明鳳凰學校）。

深房光明里占地面積約1.07萬㎡，規劃建面約5.36萬㎡，其中包含其中：住宅36105㎡（包含安居房4800㎡）；商業15000㎡；公共配套設施2500㎡。深房光明里規定容積率≤5.0，機動停車位約702個，建筑高度限高100米。

項目規劃3棟塔樓高層裙樓帶商業，地下室3層，商業為3-4層，規劃405套住房（含67套安居房），其中可售普通商品住房338套，預計2024年底精裝交付。

目前項目戶型圖已經出爐，主推81-92㎡戶型。

?拓展閱讀-點擊圖片

3

金地峰境譽府3期

基本信息：

戶型建面：93-136㎡3-4房

吹風價：約5.2萬/㎡

金地峰境譽府位于光僑路西側、規劃碧竹二路北側，占地面積1.5萬㎡，建筑面積約7.9萬㎡，規劃為4棟高層共500戶，停車位610輛。

金地峰境譽府目前戶型面積段尚未公示，價格可參考電建洺悅鵬著約5.1萬/㎡或者金地峰境瑞府的5.14萬/㎡，具體以備案價為準。

?拓展閱讀-點擊圖片

4

宏發悅見公園里

基本信息：

宏發悅見公園里位于松白路與紅花中路交匯處北側，臨近地鐵6號線公明廣場站。

項目原為宏發達叁城市更新，項目分2個地塊開發規劃建設2棟高達46層的150米、2棟36層的120米的商住樓，將建設一個幼兒園和18班小學，東北角還將建設一個7192.4㎡的市政公園，目前公示信息較少，預計2023年下半年入市。

5

深鐵睿著廣場

基本信息：

光明中心4.53萬限價盤——「深鐵新湖」項目，作為光明中心板塊最后一塊地塊，位置非常核心，北側享受科學公園的永久景觀。

深鐵新湖項目，鄰居是大名鼎鼎的滿京華「獅山舊改」，使得深鐵新湖項目，人氣甚至不輸于鳳凰片區的深房「光明里」，光明明年的王炸項目之一，值得全城關注。

「深鐵新湖」用地面積約15964.35㎡，總建筑面積約10萬㎡，規劃1棟25層寫字樓和2棟住宅分別為25、26層，總戶數300戶，可售約246套，車位753個，產品建面約71-81-98-111㎡2-4房。

?拓展閱讀-點擊圖片

6

滿京華獅山舊改

基本信息：

光明「滿京華舊改」獅山利益統籌項目，目前7個地塊已動工，預計明年中就可以入市，建面約88-98-118-135㎡2+1和3+1房。

沿光輝大道從西設計，范圍涵蓋10塊用地，總用地109398㎡，總建筑面積約32.38萬㎡，其中項目用地7塊，返還用地1塊，公共綠化用地2塊。占地27萬多平，總建面約80萬平，計劃打造集商業、生態居住、辦公、產業一體化的功能復合社區。

靠近地鐵29號線（規劃）樓村東站，6號線“科學公園站”項目距大科學裝置區--科學家谷僅一路之隔，同時鄰近中山大學深圳校區等，未來作為片區內唯一的住宅開發區。

?拓展閱讀-點擊圖片

7

天澤玉河府

基本信息：

位于光明的天澤玉河府目前正在建設中，已出地面，預計2023年下半年入市，推售產品為建面約80-143㎡的2-4房。此項目規劃容積約9.2萬平，是集高品質住宅、辦公、商業及酒店于一體的精品綜合體。

根據規劃顯示，項目開發建設用地面積約1.6萬㎡，規劃容積約9.2萬㎡，規劃容積率5.8。其中，住宅建筑面積約6.2萬㎡（含保障性住房4350㎡），商業、辦公及旅館業建筑面積約2.1萬㎡。

8

特發學府朗園

基本信息：

毛坯均價≤4.72萬/㎡，目前正建設中。

特發·學府朗園作為超大型宜居宜業社區的首發項目，規定建筑面積105190㎡，規劃住宅95300㎡，商業3000㎡，由4棟高層住宅圍合式組成，配建一所6班幼兒園以及社區菜市場、公交首末站等市政配套。

項目是在建中的地鐵13號線二期（北延）公明北站。預計2025年6月建設完成，是深圳西部片區南北向的市域快線，線路起于深圳灣口岸站，終于公明北站。

9

星輝蘭玉庭

遠期有規劃18號線玉塘站暫定名，學校：距離西南側華中師范大學附屬光明勤誠達學校約1.5公里，商業：自帶底商，距離勤誠達沃爾瑪商業約1.8公里項目地塊是去年深圳第二次集中供地時，由星輝/森業創達以競配建3500㎡+10.62億競得。

該地塊位于玉塘街道，光僑路與規劃通興路交匯處西南側，緊鄰玉律學校。項目占地約1.15萬㎡，建面約5.8萬㎡，其中住宅約4.9萬㎡，商業約2000㎡，容積率約為5.0，車位約750個。項目周邊以工業園區和城中村為主，片區無住宅小區，附近有深物業御棠上府項目在建，距離勤誠達正大城約1.8公里，未來也主要依賴該社區的商業配套資源，靠近南光高速、外環高速，周邊暫無地鐵。

10

深物業御棠上府

位于光明玉塘街道的深物業御棠上府戶型圖已出爐，預計年中入市。項目面積段分別為：82-93-94-115㎡3-4房，但目前僅曝光了82-93-94㎡的3房戶型，115㎡的4房暫未公布。項目毛坯限價4.34萬/㎡，這個價格可以說是光明地板價，因為光明其他項目的限售價格基本都比御棠上府高不少！

11

深鐵瑞城二期

基本信息：

深鐵瑞城二期預計約有1446套商品房，戶型面積100-120㎡3-4房，限價4.75萬/㎡，預計在二季度左右入市。項目占地19萬㎡，建筑面積63萬㎡，容積率僅有2.97！

深鐵瑞城項目位于廣深港澳科技創新走廊重要節點的光明區，是深鐵集團在光明區的首個軌道綜合開發項目，占地19萬平米，總建筑面積65萬平米,包含保障及人才房、商業、住宅、幼兒園等業態。深鐵瑞城項目建成后將提供10萬平米、2000余套保障及人才房。

深鐵瑞城項目前身為光明A608-0173宗地！是6號線長圳站地鐵上蓋，衛星圖，就在長圳保障房邊上。

12

偉城賢德瑞府

基本信息：

偉城賢德瑞府項目占地約1.4萬㎡，總建面約12萬㎡，規劃4棟45層超高層住宅，建成后可提供近千套住宅，其中可售商品房約225套，保障性住房約700余套，另配建部分商業和一所18班幼兒園（配幼童托育中心）等7項公共配套設施。

項目目前處于樁基基礎工，預計年內入市，2025年交付。偉城·賢德瑞府原為鴻大新城城市更新單元，項目位于光明區公明街道李松朗社區富力路與大園路交匯處，緊鄰13號線公明北地鐵站。