可以提升二手房市場的流通性，但不會抬高房價

文 | 《財經》實習生 王文彤 任德輝編輯| 余樂

9月27日，《財經》獲悉，北京頭部房產中介機構北京鏈家房地產經紀有限公司（以下簡稱“鏈家”）于當日起調低北京全域的二手房交易中介費率，同時將中介費模式由買家付費改為買賣雙方共付。

在北京二手房市場上，鏈家的中介費率一直顯著高于同行。普通單收費為成交價的2.7%，連環單（客戶在北京鏈家賣完房再買新房）收費最低，也要付成交價的2.35%。其他中介公司的費率則基本都在2%以下。

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此次調整后，鏈家普通單的費率降至2%，交易雙方各付成交價的1%。以成交價為500萬元的二手房為例，按照此前的連環單匯率，買家需要支付11.75萬元中介費。調整之后，買家可以少付6.75萬元，但賣家需多支付5萬元。

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多位業內人士表示，此次調整標志著二手房市場已由賣方市場進入了買方市場，鏈家所面臨的市場競爭也越來越激烈。

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另一方面，收費模式的調整有望提升二手房的流通性，有助于整體市場的活躍和回暖。但是，空白研究院創始人楊現領認為，提升流通性不等于刺激真實需求產生，此舉更多的是讓只差一點點的購房者成功上車。

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《財經》以購房者身份走訪多個中介機構，鏈家中介人員對單量的上漲頗有信心，而其他中介公司則在焦急地等待最新政策。“我們公司也在開會商討呢，很可能也會變成雙邊收費。”我愛我家的中介人員說。

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鏈家做出此次調整，最主要的原因是市場的變動。一方面，房地產市場已經由傳統的賣方市場轉變為買方市場。此前廣州、深圳、上海、重慶、等城市都已經開始實施雙邊中介費制度。

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2023年5月開始，鏈家在朝陽北苑地區開始試點實行雙邊中介費制度。據貝殼研究院統計，此次試點帶動了北苑地區自身的交易，也讓一些原本考慮其他區域的客戶轉而選擇購買北苑地區的二手房。同時，業主層面對“賣家也要付中介費”制度的接受度也在逐漸提高，從最初的20%逐步提升到90%。

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“現在有些客戶聽說可以實施雙邊收費之后，明確提出要業主承擔一定的費用，否則就不買。”一位朝陽北苑區的中介人員表示。

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另一方面，市場競爭越來越激烈。據幾家地產研究院的數據，巔峰時期，鏈家在北京的二手房交易市場份額可以占到60%左右。根據北京住建委數據，2022年北京鏈家二手房簽約共71744套，約占全北京總額的45%。

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但2023年已經快結束，鏈家的二手房簽約占比一直沒能回到40%。2023年8月，北京住建委信息顯示，鏈家簽約套數為4956套，約占全北京存量房總簽約套數的39%。

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鏈家面臨的挑戰，或許還可以從貝殼找房的財務數據中窺見一二。鏈家是貝殼找房全資控股的直營經紀品牌，也是貝殼找房的重要收入來源之一。

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財報顯示，2023年二季度時，貝殼找房曾預計第三季度凈收入總額將介于155億元（21億美元）至160億元（22億美元），與2022年同期相比下降約9.1%至11.9%。貝殼找房認為，近期房地產相關政策和措施存在不確定性，可能對公司的經營存在影響。

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《財經》隨機采訪了兩位朝陽北苑區的二手房業主，他們都把自己的房子掛在了鏈家的平臺上。其中一位業主的房子標價在2000萬，已經掛了兩個多月。他表示，自己可以接受出一半中介費。

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“我這房子也不急這一時半會，而且我覺得鏈家平臺比較大，服務也比較周到，多收費是可以接受的。”他說。

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另一位業主則顯得憂心忡忡。他在對比了我愛我家、鏈家和麥田中介后，最終選擇把房子掛在鏈家，也接受了雙邊收費制度。

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“我家這房子房齡很長了，根本賣不上價。其他中介雖然更便宜，但是對我的房子沒那么上心。我又急著賣，就接受了鏈家的雙邊收費制。最近倒是一直有來看房子的，我們還在協商。”他說。

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此外，鏈家收取雙邊中介費也有響應政策的考量。2023年5月，住建部、市場監管總局聯合發布的《關于規范房地產經紀服務的意見》明確指出了中介公司要合理降低服務費，并引導由交易雙方共同承擔中介費。

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但是，楊現領認為，鏈家此時選擇雙邊收費更多還是市場力量導致的。“現在國家對雙邊收費的政策并沒有強制執行，也沒有全國統一的標準。各地在政策窗口期的變化都是針對本地市場的變化，是一城一策的體現。”他說。

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多位鏈家中介都表示，盡管調整收費標準后每一單的提成會減少，但并不代表自己的工資會降低。

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?“現在大家都在降價，重要的是誰能保證客單量。拼服務是鏈家的強項。”某鏈家門店經理表示。

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曹陽已經在北京鏈家中介工作了八年，一直負責通州區域。他給《財經》算了一筆賬：之前，每套房收取總價2.7%的中介費， 50萬封頂。其中有0.5%是保險保障；剩下的2.2%里面，80%屬于鏈家門店的業績，即總價的1.76%。

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這些業績還需要再細分。先根據代理客源還是房源來提成，再根據工作量來分成。一般來說，客源端提成60%，房源端提成40%。鏈家把客源端和房源端各分5個角色：客源端有推薦人、成交人、合作人、首看人、交易顧問；房源端有錄入人、維護人、實勘人、委托備件人、鑰匙人。

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這10個角色，包含了二手房交易的全流程。每個角色可能由一個人完成，也可能由好多人完成，總之，多勞多得，也旱澇保收。

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面對鏈家的變化，我愛我家、21世紀不動產等其他中介公司也將面臨選擇，是跟進降低費率或改為雙邊收費，還是暫時按兵不動。

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《財經》以購房者身份詢問21世紀不動產的收費標準。中介人員表示，他們的優勢在于價格便宜，客源以老客戶帶新客戶為主。中介費能壓縮到房價的1%，不收取額外保險，并且暫時不打算實施雙邊收費制度。

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“羊毛出在羊身上，您買房，我們的價錢是最劃算的。我們沒有鏈家那么復雜的提成流程。”中介人員說。

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《財經》就此事和我愛我家核實，相關工作人員沒有確認以上消息。但表示，我愛我家的二手房費率多年來都是走親民路線，對老客戶實施7.5折，連環單實施7折優惠，未來也會根據市場變化調整費率。

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交談中，多位中介均表示，現在購房者們最關心的是二手房房價會不會因為賣家需要支付中介費而上漲。

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“其實是不會的，”曹陽分析道，“首先，豪宅的業主不在乎多付一些中介費，他們更在乎增值的服務；其次，雖然有很多利好政策，但現在還是買方市場，業主處于弱勢。頂多是不著急賣的業主干耗著，但對買家來說，再找一個條件相似的二手房還是不難的。”

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清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟也表示，二手房市場的供需情況及買賣雙方的議價能力決定了價格的變動。目前整個二手房市場處于溫和回暖過程，整體判斷，中介費的變動很難導致房價提升。

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在他看來，提高二手房市場的流通性和刺激樓市整體回暖之間的關聯性在逐漸加強。此外，二手房經紀服務是一個地域性很強的市場，此次北京的調整會有一些示范作用，但在實際操作中不應該追求各地“一刀切”。

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談及未來中介的發展，多位專家和中介都在強調“花錢買服務”。在買方市場下，業主會逐漸對經紀人的服務水平提出更高要求。

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楊現領指出，中介費是對經紀人和中介機構服務品質的定價。雙邊收費的模式之下會淘汰掉以往耗時長、依賴低收費競爭的經紀人，而是需要經紀人有更多知識、情感的投入，提高工作效率和入行門檻。

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（文中曹陽為化名。）