01.

總結

保利2023年3月發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)白皮書，對房地產(chǎn)中長期的展望，認為房地產(chǎn)行業(yè)將表現(xiàn)出“趨勢修復、結構優(yōu)化、動能轉換”的新特征。

一是趨勢修復，步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道。未來5年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上，新房及二手房年銷售額合計將超20萬億元。

二是結構優(yōu)化，形成更高水平的動態(tài)平衡。結構性的增長潛力集中于經(jīng)濟人口排名靠前的城市，這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達經(jīng)濟體基本相當，經(jīng)濟、人口持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場仍處于成長期，將呈現(xiàn)“結構性長牛”特征。

三是動能轉換，由“量的擴張”轉向“質(zhì)的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面。

02.

趨勢修復

1.行業(yè)調(diào)整與真實需求的回歸

我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷高速增長后，行業(yè)總體規(guī)模呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，從2022年的18.2萬億縮減至13.3萬億。這一變化標志著市場投機性需求的逐步退潮，而入市的購房者現(xiàn)在更多是出于真實的居住需求。當前的市場規(guī)模已經(jīng)接近全國房地產(chǎn)市場潛在需求的中樞水平，甚至在某些方面出現(xiàn)了“超跌”現(xiàn)象。

2.宏觀經(jīng)濟與人口因素的深遠影響

房地產(chǎn)市場不僅是經(jīng)濟活力的體現(xiàn)，也是人口動態(tài)的反映。它與宏觀經(jīng)濟之間存在著一種互補和相互促進的復雜關系。通過審視發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，我們可以看到經(jīng)濟和人口增長是支撐不同市場形態(tài)的根本因素。以2008年的美國和1991年的日本為例，兩國房地產(chǎn)市場的下行周期揭示了不同的恢復軌跡：美國展現(xiàn)出較強的恢復力，而日本則經(jīng)歷了較大幅度和較長時間的調(diào)整。

3.美國與日本的經(jīng)濟恢復對比

美國之所以能夠較快恢復，主要得益于2008年后經(jīng)濟的中速增長和海外移民的持續(xù)流入，這使得總人口年均增長達到200萬。美國的房地產(chǎn)市場自2012年起逐漸回暖，并在2020年恢復至峰值的九成左右。相比之下，日本經(jīng)濟長期保持較低的增長率，人口總量呈現(xiàn)負增長，導致房地產(chǎn)市場的復蘇相對乏力。

3.中國經(jīng)濟增長與城鎮(zhèn)化的潛力

中國經(jīng)濟目前仍保持中高速增長的態(tài)勢，預計2023年將實現(xiàn)經(jīng)濟總量的顯著增長和人均收入的翻倍提升。隨著頭部城市逐步躋身世界一線城市行列，千萬級人口城市的數(shù)量將增至9個，而500萬級人口城市將增至18個，顯示出經(jīng)濟發(fā)展和人口流動的巨大潛力。

我國城鎮(zhèn)化人口正處于快速增長階段。從常住人口城鎮(zhèn)化率來看，與發(fā)達國家相比，我國仍有約15個百分點的提升空間，預計將新增3億城市人口。戶籍人口城鎮(zhèn)化率目前僅為46%，與全球平均水平相差12個百分點。在戶籍地與居住地分離的人口高達3.9億的背景下，戶籍制度的改革將加速新市民在城市的落戶進程。隨著大規(guī)模的“鄉(xiāng)-城”和“城-城”人口遷移，住房的區(qū)域不平衡和結構性短缺問題日益凸顯，這為房地產(chǎn)市場帶來了結構性的增長潛力。

得益于經(jīng)濟發(fā)展、人口遷移和生活質(zhì)量的提升，住房消費將繼續(xù)得到支撐，房地產(chǎn)市場有望保持其龐大的市場規(guī)模。展望未來五年，新房市場的規(guī)模預計將維持在10萬億元以上，而新房及二手房市場的總規(guī)模有望超過20萬億元。

回顧我國近十年的房價變化，雖然直觀感覺漲幅較大，但實際上房價的增長一直位于GDP與CPI之間，并圍繞人均可支配收入進行合理的波動，顯示出市場的穩(wěn)健發(fā)展。

03.

結構優(yōu)化

我國住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足，從全面牛市進入結構性長牛，前幾輪周期中，城市分化主要呈現(xiàn)“一線城市引領，三四線跟隨”的“雁行模式”；2017年開始呈現(xiàn)“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉”特征；到2020年，出現(xiàn)跨能級、跨區(qū)域的“超級分化”。2022年，將呈現(xiàn)”有效市場邊界”收縮，具有真實居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。

2019-2022年主要城市人口、GDP、市場容量占比

如果我們單看綜合實力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟總量占全國40%以上；新房規(guī)模占全國50%以上，一二手市場合計容量更是達近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。房地產(chǎn)市場的不平衡遠超過經(jīng)濟和人口的不平衡。

這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達經(jīng)濟體基本相當，經(jīng)濟持續(xù)增長、人口持續(xù)流入、資源持續(xù)導入，城市生命周期仍在往上，房地產(chǎn)市場處于成長期，將呈現(xiàn)“結構性長牛”特征。

中國主要城市與美國基本面數(shù)據(jù)對比

從總量看，區(qū)域的結構性矛盾逐漸緩解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供應向主要城市、核心區(qū)域集中，低能級城市土地成交規(guī)模占比下降，帶動市場規(guī)模進一步集中，供需結構呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢。以上海為例，在新增供應的帶動下，2022年新房市場規(guī)模同比實現(xiàn)了正增長。

從房價看，分化特征更加明顯。主要城市近10年房價漲幅高于全國水平，即使是2022年均價仍實現(xiàn)結構性上漲，市場表現(xiàn)更加平穩(wěn)健康。

03.

動能轉換

中國房地產(chǎn)市場的增長動力已經(jīng)從以往的金融驅動轉變?yōu)榻?jīng)濟增長和居民收入提升。這一轉變預示著市場將更加注重住房需求的量與質(zhì)的均衡發(fā)展，為整個行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。

隨著人民生活水平的提升，住房需求正經(jīng)歷從“有房住”到“住好房”的質(zhì)的飛躍。公眾對住房的期望不再僅限于滿足基本居住功能，而是開始追求高品質(zhì)生活，對居住空間、社區(qū)環(huán)境和配套服務提出了更高的要求。

通過分析保利發(fā)展的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的成交單價和總價的中位數(shù)顯著低于平均數(shù)，形成了明顯的“啞鈴型”市場結構。在2022年的重點城市成交數(shù)據(jù)中，超過六成的住房成交總價低于市場平均水平，這表明隨著居民生活水平的提高，改善型住房需求的市場空間巨大。

中國住房市場早期的粗放式發(fā)展雖然解決了居民的基本居住問題，但與提供高品質(zhì)居住體驗的目標仍有較大差距。大量存量房建于2000年以前，商品房占比不高，且普遍存在質(zhì)量問題。2000年以后，雖然商品房市場快速發(fā)展，但由于房價長期低迷，加之成本限制，房屋建造標準普遍不高，品質(zhì)也難以提升。在隨后的十年中，盡管房價快速上漲，但開發(fā)商在提升房屋品質(zhì)方面面臨動力和能力的雙重挑戰(zhàn)。一方面，核心區(qū)域的供不應求使得品質(zhì)并非銷售的決定性因素；另一方面，受各種限制性政策的影響，開發(fā)商在提升房屋品質(zhì)上的投入與收益之間的“房地價縫差”較小，限制了品質(zhì)提升的空間。

當前品質(zhì)居住需求的供需矛盾為中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的結構性機會。參考發(fā)達國家的經(jīng)驗，美國、英國、澳大利亞的存量房流通率高達5%-6%，而中國目前的流通率僅為1%-2%。考慮到房屋大約30年的生命周期，預計每年將有超過800萬套的改善型需求進入市場，這將為房地產(chǎn)市場注入新的發(fā)展活力。

04.

回望2023年數(shù)據(jù)

上面是保利2023年3月份時對于房地產(chǎn)行業(yè)形勢的主要判斷，站在2024年的今天，我們再來回望2023全年的數(shù)據(jù)。

2023 年，全國商品房銷售面積 11.2 億平方米，銷售金額 11.7 萬億元，分別同比下降 8.5%和 6.5%，雖保持在在10萬億以上，仍在下降區(qū)間。

31 個大中城市中，一線城市的商品房成交面積同比下降 0.7%，二線城市同比下降 8.8%，三線城市同比下降 10.6%，城市仍在分化。核心城市及城市群的市場更具韌性，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年重點 30 城一二手房成交總量為 3.43 億平方米，同比增長 13%。分化明顯。

2023 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 11.09 萬億元，同比下降 9.6%，其中，全國住宅土地成交總價3.21 萬億元，同比下降 23.0%；住宅土地成交規(guī)劃建筑面積 8.29 億平方米，低于 2023 年 9.48 億平方米的商品住宅成交面積，7 年內(nèi)第二次出現(xiàn)供應面積少于成交面積。房屋新開工面積 9.54 億平方米，同比下降 20.4%，企業(yè)開工意愿較低；房屋竣工面積 9.98 億平方米，同比提升 17.0%。

全國商品房銷售面積同比下降8.5%，但是新開工面積同比下降20.4%，房屋竣工面積 9.98 億平方米，同比提升 17.0%，2023年住宅用地成交面積小于銷售面積，說明行業(yè)在急速地去庫存。

05.

萬科與保利對比

保利之前我也持有過，當初因為考慮房地產(chǎn)形勢及倉位，清倉了保利，留了萬科。

為什么現(xiàn)在選擇萬科不選擇保利呢？主要還是在于價格。

目前看保利確實比萬科優(yōu)秀，不管是銷售額、毛利率及財務安全性上都比萬科有優(yōu)勢。下表是萬科和保利的主要資產(chǎn)及數(shù)據(jù)對比。

從財務安全性上考慮，保利主要在于爹更硬。萬科現(xiàn)金比保利少，主要在于萬科把大把錢投到了經(jīng)營性房地產(chǎn)中了，投資性房地產(chǎn)一項就比保利多了775億，這也是萬科目前急需通過發(fā)Reits,賣資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流的原因。

雖然保利比萬科優(yōu)秀，但是我認為萬科一樣也可以在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中活下來，萬科目前PB只有保利的62%，港股更是只有保利的36%。這個價格下，我更愿意選擇萬科，后續(xù)等融資線到了后，也計劃把萬科換成港股。

End

實盤記錄一個財務自由的實驗

人生本該自由，乘興而去，盡興而歸