近日，江蘇省人民政府發文，重點要嚴控大型商業綜合體的 規模和數量，避免出現商業過剩和同質化競爭。另外，開發商不得以商業綜合體作為房地產開發的賣點，進行虛假宣傳。

這對房企的宣傳是一重大打擊，放眼市場上，幾乎所有樓盤都要“中槍”。

不過，今天討論的不是商業綜合體能否宣傳問題，而是鄰里中心。

在省政府文件中，明確提到要打造“社區便民生活圈”，“推廣蘇州等地鄰里中心模式

嗯，蘇州，又雙叒成了全省典范。

不過，在鄰里中心方面的成就，蘇州的確是全國最早、發展最成熟的城市，走在行業前沿，因而做全省學習的模范生，也是當之無愧。

全國最早 模式成熟

蘇州鄰里中心全面開花

鄰里中心起源于新加坡。1998年，園區首次將鄰里中心經驗引入國內，在參照新加坡經驗的基礎上，形成自己特色的鄰里中心。

不同于百貨零售、超市、大賣場、專賣店等形式，鄰里中心本質上是社區商業，以居住人群為中心，全部設施圍繞人們在家居附近尋求生活與文化交流的需要，構成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如菜場、超市是廚房的延續；圖書館、閱覽室是書房的延續；餐飲、小吃是餐廳的延續。

總結來看，是集商業、文化、體育、衛生和教育等于一體的社區商業中心和服務中心，周邊住宅小區居民一般步行10-15分鐘就能到達。

1998年，新城鄰里中心正式開業，這是蘇州乃至全國第一家鄰里中心。

新城鄰里中心位于現代大道和星海街的交界處，周邊分布著大量公交站點及租賃自行車站，交通出行相當方便；同時這里也是最成熟的居住中心，周邊也以傳統商業為主；消費客群就是區域內居民。

內部業態，按商家數量計算，零售36%，餐飲業17%，休閑娛樂6%，服務配套41%。主要有12項基礎服務業種（經營內容），包括生鮮超市、超市、文化用品/書店、圖書館、餐飲、藥店、美容美發、洗衣、修理、銀行、通訊、郵政、社區衛生服務中心、文化活動中心。

這是一個非常經典的成功案例，已經服務了周邊居民23年，承載著無數人的回憶。

從新城鄰里中心，我們大致可以看出這種商業形態的特色：

幾大特點

1、業態的40%以上是為了服務于當前社區居民；2、輻射半徑非常小，一般定義為3公里內；3、顧客屬性既定，需要照顧到所有居民；4、輻射人口不多，一般在3到5萬人；5、有政府參與，保證服務水平。

商業是需要有人來消費的，鄰里中心的輻射圈就在3公里范圍之內。面積規模大了，沒有這么多商家愿意進入，就會出現空鋪、死鋪。

縱觀蘇州工業園區27年發展道路，繁華所及之處，總是有鄰里中心的身影。至今已經運營有20家鄰里中心，還有斜塘、婁葑、勝浦等多家待開業。

現在看來，對住在園區的居民來說，鄰里中心已經成為其生活中不可或缺的一個重要場所，買菜、購物、買藥、餐飲，甚至辦理電信、移動等業務都離不開鄰里中心。

在過去還沒有知名大型商業項目開業前，幾乎園區的所有居住人群都是依靠“鄰里中心”類型的社區商業配套在消費，鄰里中心的模式可以說是蘇州社區商業中乃至中國社區商業中的領導者，現在，這種模式已被成功復制到其他城市。

商業綜合體飽和，鄰里中心將成破局

蘇州，作為江蘇省GDP總量及人均GDP最高的城市，并且處于上海一小時經濟圈內，是各大開發商必爭之地。

這幾年，蘇州的商業地產開發有些過量，大型商業項目扎堆，目前，蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算，人均商業面積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米，

每年在盤點商場業績時，蘇州商業綜合體鮮有上榜，根本干不過如南京的德基廣場、杭州的銀泰。當然，這也和蘇州發展格局有關，一核四城戰略之下板塊多點開花，人口也自然分散開來。

除了蘇州中心有虹吸全城消費的能力，其他區域商業體基本只能在本地開花，除了頭部如獅山天街、蘇州中心等，其他商業體人氣一般。

在城市大型商業綜合體過剩優勝劣汰之際，“小而美”的鄰里中心或許會成為未來商業地產的主流。尤其在疫情中，大家的感受更為深刻。

疫情反復，全民被迫宅家，我們恐怕要做好長期做“戰斗”的準備，這種情況下，鄰里中心這種超市、藥店、便利店兼備的貼近社區之業態，減少了由于遠距離出行采購帶來的風險，非常方便。

小而美、豐富而齊全的鄰里中心成為緊急情形下“最后的生命線”，如今，社區鄰里商業趁著疫情的風口，以其得天獨厚的地理位置、靈活的業態以及貼合消費者日常必須的品牌選擇，成為商業大黑馬。

從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為居民提供“一站式”服務，囊括了生活的百種滋味。鄰里中心，成為了一種大家生活中不可或缺的存在。

依房觀來看，蘇州的大型購物中心，早已進入飽和狀態，競爭內卷也越發嚴重。

周末或下班回家，更多人的真實需求，并不是去遠處大而繁雜的購物中心逛街，而是希望在家門口的鄰里商業里，度過一段輕松愜意的家庭休閑時光。所以，鄰里中心的適用性更廣。

我們需要大型商業體這樣的大動脈，也需要更多“毛細血管”的鄰里中心，多層次滲透分布，更好地服務生活！

這次蘇州鄰里中心被全省做標桿來推廣，也是意料之中，優秀的蘇大強，太牛！