3年多來，嘉定寶龍廣場商鋪的300多位業(yè)主心始終懸著。自2016年商鋪陸續(xù)交付使用，小產(chǎn)證遲遲沒拿到。前年，開發(fā)商承諾，若業(yè)主在2019年8月7日仍未取得小產(chǎn)證，可以解除合同退房。如今，承諾再次化為泡影。更糟心的是，購房時銷售人員宣傳的第4年起8%購房款的年收益，到頭來也成了“空頭支票”。

違規(guī)敲除隔斷 產(chǎn)證辦理受阻

楊先生介紹，在嘉定區(qū)寶龍廣場尚未開業(yè)前，售樓處廣告牌上的“0風險投資”、“無憂穩(wěn)賺的黃金旺鋪”等宣傳詞令他頗為心動。在銷售人員推薦下，他花158萬元購買了阿克蘇路1099號寶龍廣場內(nèi)一處30多平方米的商鋪，并于2016年5月24日與上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房預(yù)售合同。2016年10月1日寶龍廣場正式開業(yè)。2017年1月，開發(fā)商將商鋪正式交付給他。

“開發(fā)商之前說2017年就能辦下小產(chǎn)證，等到2018年，毫無動靜。”楊先生的情況并非個例，幾乎所有購買寶龍廣場商鋪的業(yè)主都面臨產(chǎn)證“難產(chǎn)”。對此，開發(fā)商解釋始終語焉不詳，歸咎于“政策問題”。

這兩年來，業(yè)主們陸續(xù)向嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局投訴，得到的《答復(fù)意見書》內(nèi)容如出一轍：經(jīng)相關(guān)部門實地查看發(fā)現(xiàn)申請的不動產(chǎn)實際結(jié)構(gòu)與規(guī)劃設(shè)計不符（具體為原設(shè)計為一小間，現(xiàn)隔斷敲除變?yōu)榇笸ㄩg）。《答復(fù)意見書》認為：“因?qū)汖垙V場在未辦理產(chǎn)證前自行實施改變房屋規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)的行為，可能會帶來消防、安全等隱患，同時因每個不動產(chǎn)單元四至范圍的不確定，也會影響小業(yè)主辦理小產(chǎn)證以及后續(xù)處置（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。 綜上所述，目前我局暫緩受理大產(chǎn)證登記，并已告知開發(fā)商在依法依規(guī)恢復(fù)相關(guān)結(jié)構(gòu)的前提下，才能申請辦理大產(chǎn)證以及后續(xù)協(xié)助小業(yè)主辦理小產(chǎn)證。”

圖說：嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局給業(yè)主的回復(fù) 采訪對象提供 下同

承諾處處是坑 退房承諾成空

房管部門回復(fù)雖解開了業(yè)主疑惑，但也讓他們更錯愕。“不論是開發(fā)商，還是物業(yè)管理方，都沒提過隔斷敲除會辦不出產(chǎn)證。”張先生說，他的那間90多平方米的商鋪在購買時就已被敲除，還與另外4位業(yè)主的商鋪合并成了一大通間，總面積達400多平方米。

鑒此，一些業(yè)主本打算以開發(fā)商逾期未辦出產(chǎn)證為由解約。他們事后才注意到，《商品房預(yù)售合同》不但對大產(chǎn)證辦理的具體時間約定為空白，并對補充條款做了特別說明。“細看條款，處處設(shè)坑。”

楊先生說，針對辦理大產(chǎn)證的“合理期限”，開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》補充條款中提到：“出賣人應(yīng)當在房屋交付使用后360天內(nèi)（若由于非出賣人原因?qū)е路课輰嶋H交付日期晚于約定交付日期的，則從實際交付之日起算），將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”，并且還約定“本合同補充條款、補充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議為準”。也就是說，這個“合理期限”成為了“房屋交付使用后360天內(nèi)”，遠遠超出《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的“自商品房交付使用之日起90日內(nèi)”。2018年11月，上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在給業(yè)主答復(fù)函里承諾：“結(jié)合雙方《上海商品房預(yù)售合同》的約定，我司最遲應(yīng)于2018年8月7日前協(xié)助業(yè)主辦理小產(chǎn)證，如因為我司的原因?qū)е聵I(yè)主在該期限屆滿后超過一年仍未取得小產(chǎn)證的，各位業(yè)主方有權(quán)利解除合同。上述內(nèi)容已經(jīng)過嘉定區(qū)人民法院判決確認。”換而言之，2019年8月7日是“最后底線”。然而，四個多月過去了，業(yè)主們跨入了2020年新年，依舊沒拿到小產(chǎn)證，開發(fā)商也不曾兌現(xiàn)退房承諾。

圖說：2016年10月1日寶龍廣場正式開業(yè)

優(yōu)惠套路多多 收益大幅縮水

除了產(chǎn)證“難產(chǎn)”外，一紙商鋪委托管理協(xié)議也牽出諸多“后遺癥”，讓業(yè)主直呼“套路深”。楊先生購房時，開發(fā)商的銷售人員強調(diào)除了簽訂預(yù)售合同外，還必須簽訂一份《委托管理協(xié)議》，委托上海華瞻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“華瞻公司”）為商鋪的物業(yè)管理方，負責對方招商、招租。

楊先生稱，當初銷售人員忽悠他，“前三年分別按收益4%、5%、6%來折抵房價，之后五年，每年按實際房款8％獲益。”采訪中，大部分業(yè)主都證實了這點。最近，楊先生突然接到華瞻公司通知，表示雙方委托期限于去年12月31日到期，之后不選擇向后順延委托期限。“明明合同約定委托期是8年，怎么才過3年就中止了？”事后，他發(fā)現(xiàn)協(xié)議里是這樣規(guī)定：委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，為期3年。乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要，自主選擇是否將委托期限向后順延，但不超過5年。

他這才摸清其中暗藏的“套路”。“前三年用15%收益折抵房價，相當于白用三年，然后未來每年8％的收益，隨時可能被取消。”楊先生苦笑著說，即使3年到期后，華瞻公司愿意延長一些業(yè)主的委托期限，但還會要求額外簽訂一份補充協(xié)議。“回報率從8％縮水至5％，甚至更低。”

2019年12月29日，針對業(yè)主們質(zhì)疑房產(chǎn)證延期及收益回報縮水等問題，記者致電與業(yè)主對接的寶龍地產(chǎn)控股有限公司相關(guān)負責人汪女士。她表示，等了解情況后再做答復(fù)。然而，截至發(fā)稿，記者仍未收到對方回復(fù)。

圖說：業(yè)主事后發(fā)現(xiàn)委托協(xié)議里套路多多

律師觀點：細看合同條款 不要輕信諾言

上海江三角律師事務(wù)所周蔣鋒律師提醒，購房者需要充分注意商品房買賣合同的特點：

■ 標的額非常高，本案的當事人涉及的金額通常在200萬元左右。

■ 法律關(guān)系復(fù)雜，本案的產(chǎn)權(quán)式商戶同時還涉及業(yè)主與第三方簽訂《委托管理協(xié)議》的問題，法律關(guān)系變得更加復(fù)雜。

■ 付款、的時間節(jié)點多。

■ 違約責任復(fù)雜。

因此，購房者需要在簽訂購房合同前對合同條款有充分的注意，不能輕信開發(fā)商先前在合同磋商階段的口頭宣傳。“作為普通購房者，有必要事先咨詢專業(yè)律師，否則陷入類似本案的困境，很可能損失重大，維權(quán)難度大，同時承擔極大的心理壓力。” 周蔣鋒說。

他認為，無論是房地產(chǎn)開發(fā)公司，還是物業(yè)管理公司，作為主營房地產(chǎn)行業(yè)的公司，對房地產(chǎn)的銷售、使用、處分等環(huán)節(jié)應(yīng)該比普通人員承擔更高的注意義務(wù)，應(yīng)當意識到在產(chǎn)權(quán)登記前就更改房屋主要結(jié)構(gòu)很可能導(dǎo)致無法順利辦理產(chǎn)證。

“由于目前本案涉及的產(chǎn)權(quán)式商戶的購買人數(shù)眾多，產(chǎn)權(quán)登記遇到實際困難，建議購買者及時向法院提起訴訟，通過司法途徑合法維權(quán)。”他強調(diào)。

新民晚報記者 季晟禎