房地產的數據有很多渠道來源。

• 有官方的，統計局每個月都會出全國大中城市的房價數據。
• 有半官方的，各大數據公司都會做數據統計，賣給開發商做拿地前的市場研究。
• 還有中介的數據，各大房產app上都有房子的掛牌價、成交量，能算出很多數據。

但是有的數據來源真實可靠，有的數據來源很虛。還有一種數據，來自于網友。房哥粉絲群經常有人說：沈陽二手房無人問津，一直在跌。我二姑家姐夫的三舅的房子，掛了一年了沒賣出去，最后打五折賣出去的。

哪里的房產數據是真實的呢？

• 官方和半官方的數據肯定比較真實，但是有兩個月左右的滯后性，不能完全反應當下時間節點的最新數據。
• 各大房產app良莠不齊，有的app對掛牌房源嚴格審核、有的app隨便掛。
• 網友的數據屬于玄學范疇，我們作為嚴肅的房產自媒體，不敢采用。

今天，房哥給大家一組相對真實的數據。這是一個小小的微信公眾號，避免廣告嫌疑，我們就不說具體名字了。這個公眾號通過類似爬蟲軟件，爬取了大中介某家APP的數據，這組數據還是比較真實的。

為什么大中介APP的數據就真實呢？因為它家幾乎所有的房源，都是其員工現場實拍的，掛牌價格也沒有太多水分。

有人要反對了：

XX也造假，你不知道而已，我二姑家姐夫就在XX，他們￥%……&*，你真是啥也不懂，呵呵呵呵呵呵呵！XX掛的價格都很虛的好嗎？誰買房上他家買啊？比市場價貴20%！！呵呵呵呵呵呵呵。

房哥聲明，我只提供數據，數據來源于網絡，信不信由你。

下面是沈陽2019年11、12月份的月度數據，僅供參考：

數據：12月份，沈陽某知名中介新增房源17993套，均價10777.3元。其中漲價房源3788套，漲幅5.46%。降價房源5614套，降幅4.5%。

分析：漲價房源數量上只相當于降價房源的三分之二，但是漲幅要略高于降幅，總體來看去年12月份的二手房價格在降。

數據：2019年11月，該知名中介一共成交了1443套二手房，平均成交單價是10561.5元/平米。成交價為最初報價的97.18%，成交價為最后報價的97.19%。

分析：門店遍地的大中介，一個月只賣1443套二手房，平均每天不到50套，不多不少。成交價相比于最初、最后報價，都有3%左右的差值。也就是說，一套100萬的房子，大概能通過講價便宜3萬塊。

數據：2019年11月，沈陽各個區的所有房源漲幅和降幅統計。漲幅三甲是：蘇家屯7.22%、沈北新區6.22%、沈河5.85%，降幅三甲是：大東4.88%、沈河4.83%、蘇家屯4.76%。

分析：降幅房源降價比例差距不大，漲幅房源相差較多。說明蘇家屯、沈北、沈河的二手房，漲的較快。值得說明的一點是，表格中沒有渾南區，應該是技術性的數據缺失。

數據：熱門板塊的成交量，前三甲是：道義、長白、于洪新城，后三名是：二十一世紀、白塔、丁香湖。最高成交量是道義的98套，最低成交量是丁香湖的20套。

分析：這個數據不夠準確，因為要考慮該某大中介在各個板塊商圈線下門店的分布情況。熱點地區分布多，非熱點地區分布少。該數據僅供參考。

數據：熱門成交小區數據前三甲是：碧桂園17套、新加坡城12套、名流印象四期11套。

分析：與新房成交數據有所不同，二手房成交量大的多是價格相對便宜的樓盤。碧桂園、新加坡城、名流印象、沿海賽洛城、首創國際城、萬科新榆公館、運河小區，都是各區域板塊內相對價格低廉的樓盤。

由此可見，二手房的流通性，還是看性價比，低價還是王道。

數據：成交房源總價分布中，低于80萬的房源占57%，80-100萬的房源占17.7%，100-150萬的房源占17%。

分析：二手房成交的房源中，低于80萬的房源占近6成，低于100萬的房源占7成半，低于150萬的房源占9成。越便宜，流動性越好。超過150萬的二手房房子，幾乎很難賣掉。現在還在買動輒200萬的房子，未來尋找接盤俠是個比較大的問題。

數據：上圖是2018年12月至2019年12月份全年的成交數據。成交量最多的三個月是是：19年12月、19年7月、19年9月，成交最少的三個月是：19年2月、18年12月、19年1月。

分析：由數據可以看出，第一季度是沈陽的樓市成交淡季，成交量萎縮一半以上。但是2019年12月份成交量不僅是全年最高，而且遠高于2018年12月的成交量。這不僅體現出該大中介平臺在沈陽擴張迅速，也體現出沈陽二手房市場的增量變化。

數據：一套房子，從掛牌到售出需要多久？大家一定很關心。從上圖看來，一星期售出的占7.9%，一個月售出的占24.2%，一季度售出的占28.9%，半年內售出的占19.7%，一年內售出的占15.4%，一年以上售出的占3.9%。

分析：成交周期整體呈紡錘形，肚子大，兩頭小。能夠一周把房子賣出去的可能性只有7.9%，一個月內售出可能性有32.1%，一個季度內售出可能性有61%，半年售出的可能性有80.7%，一年內售出可能性有96.1%。

成交量曲線分布，受中介門店擴展情況影響較大，暫不分析。

數據：成交面積分布中，占比最大的是70-90平米區間，占29.7%，占比第二的是50-70平米區間，占24%，占比第三的是90-110平米區間，占16.8%，占比第四的是小于50平米區間，占16.2%。

分析：與新房動輒3室、4室改善戶型當道不同，沈陽二手房的成交面積段還是以小戶型為主。110平米以下的戶型占總戶型成交量的86.7%，110平以上的戶型成交量很低。考慮未來出手的朋友，一定要關注這個數據。

數據：成交房源戶型分布中，2室占57.6%，1室占19.5%，3室占16.7%，4室占2.3%，5室及以上占3.9%。

分析：與上面面積段分析類似，戶型越小，成交量越大，相對越好出手。

目前在沈陽，很少有對二手房市場進行分析的文章和觀點。總結起來有如下幾點原因：

1. 二手房市場缺乏數據支撐，不好分析。
2. 二手房市場沒有套利空間，即使土豪賣一套千萬豪宅，也沒有人會找媒體打廣告吧？
3. 二手房市場沒有新房市場火爆。

所以，我們被各種新房市場的分析觀點影響，以為非新房不能買，要想增值必須買新房、要想品質好必須買新房。然而，二手房規模正在逐漸擴大，等規模擴大到一定程度，你也許會幡然醒悟、拍斷大腿，當初買個二手房好了，還便宜。。。