5月9日，杭州、西安相繼宣告全面取消住房限購，至此，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、天津、海南6地還未全面取消住房限購。

取消限購能否讓房地產市場回暖？未來一線城市是否會跟進取消限購政策？東方金誠高級分析師馮琳對南都記者表示，我國將逐步放開限購；當前放松限購，已無法推動購房需求持續大幅回升。

今年年初以來，各地“小步快跑”為樓市松綁

據了解，我國月度房地產銷量數據已經回到2015年，比2021年高峰期回落超過四成。面對樓市“偏冷”的情況，多位專家學者提出穩房地產就是穩經濟。

南都記者觀察發現，年初以來，全國各地都掀起了促進樓市交易的“小浪潮”，“小步快跑”出臺各種政策為房地產市場松綁。

據南都記者梳理，今年年初以來，各地出臺的房地產政策大致可以分為三類：一是全面或部分取消限購，二是為購房者減輕房貸壓力；三是推出“以舊換新”政策，以二手房市場推動新房交易。

在取消限購政策方面，南都記者了解到，1月底，江蘇蘇州宣布全面取消住房限購，新房仍限售兩年。4月底，四川成都全面取消限購，不再審核購房資格，同期，北京、天津放開部分限購，比如，在北京有2套住房的北京戶籍家庭、在北京有1套住房的北京戶籍單身人士可在五環外再購買一套。到了5月初，杭州、西安全面取消限購政策成為了重磅消息，其中，在杭州買房還能落戶。

在減輕購房者房貸壓力方面，南都記者注意到，年初以來，各地也相繼出臺了一系列利好政策。開封、三門峽等地提出認房不認貸；岳陽、濟寧、青島、福州、煙臺、贛州、九江、南昌、新余、汕尾、潮州等多個城市自4月起階段性取消首套房商貸利率下限。同時，煙臺等地調整住房公積金個人住房貸款最高額度。

對于房子“以舊換新”政策，南都記者關注到，多座城市自去年以來就推出了此項政策，截至目前，超50城實施，今年值得關注的是鄭州，鄭州計劃今年完成1萬套，收回來的舊房用于保障性租賃住房供應。5月初，一線城市上海也加入了房子“以舊換新”的行列。

而中央政治局4月30日召開會議也強調，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。

新華社照片，蘭州，2018年1月6日 蘭州調整樓市政策：核心城區的住房實施3年限售 這是在蘭州市城關區雁灘路拍攝的一處新建小區（1月6日攝）。 新年伊始，甘肅省蘭州市再度出招調控樓市。從1月8日起，蘭州市將對現行的房地產市場調控政策進行調整，在取消部分區域住房限購政策的同時，對市民持有核心城區的住房開始實施3年期限的限售政策。 新華社記者 范培珅 攝

取消限購效果觀察：短期釋放部分需求，但恐難持續發力

南都記者了解到，隨著各地限購政策的取消，房地產市場的交易量有所回升。湖北省統計局原副局長、中南財經政法大學教授葉青告訴南都記者：“從市場表現看，五一期間，北京五環外的房屋成交量整體‘升溫’，部分區域‘升溫’明顯。”

目前的“升溫”能否代表限購取消政策將可持續發力？對此，東方金誠首席宏觀分析師王青對南都記者說，從此前陸續放開限購的城市來看，都在短期內釋放了一批剛性需求；但當這些需求脈沖式釋放后，當地樓市又再度轉向低迷。

有觀點分析認為，當前，我國房地產市場的供需關系發生了深刻變化，房地產進入從“防過熱”轉向“防過冷”的階段。一方面，隨著人口結構的變化、城鎮化進程的推進、住房制度的完善等因素的影響，我國住房需求已經從總量型向結構型轉變。另一方面，隨著政府加大對房地產市場的調控力度，遏制投機炒作、抑制過快上漲的預期、規范開發商和金融機構的行為等措施取得了明顯效果。

“但本輪‘防過冷’房地產調整時間較長，自2021年6月末至今已近3年，遠超歷史上的2008至2009年、2011至2012年以及2014至2015年三輪房地產下行周期，當時的調整時間分別為10個月、9個月和11個月。由于這次調整時間偏長，市場預期已經發生了變化。”馮琳向南都記者談到，當前放松限購，已難以推動購房需求持續大幅回升。

不必過度擔心“炒房”，一線城市或將取消限購

對于放開限購，一些人不免擔心：“‘炒房’現象還會再度出現嗎？”

對此，葉青對南都記者表示，在目前的經濟形勢下，尤其是股市不“熱”，放開限購政策以后，不會出現炒房現象。雖然不再限購了，但很多城市對于首付比例、貸款利率還是有所控制的。

一位不愿透露姓名的房地中介經紀人也對南都記者表示，目前購房市場來看剛性需求居多，即使放開限購，該買房子的還是會買，不買的還是不買。

對于一線城市的房地產政策松綁，王青對南都記者談到，“當前，一線城市之所以還沒有放開，主要是本輪房地產支持政策采取的是漸進方式，旨在避免強刺激可能引發房價大幅反彈，這是政策層面的一個主要顧慮。”在王青看來，一線城市的流動性人口多，剛性需求大，再加上房價明顯偏高，對放開限購的顧慮會更多，因此跟進步伐會較為緩慢，但最終也將會全面放開。

“如果房地產硬著陸，受傷最大的一定是普通老百姓，爛尾、家庭資大幅縮水，即使沒有房子的人也會面臨失業壓力。房地產是周期之母，一定要高度重視，軟著陸。”中國民營經濟研究會副會長、中原銀行首席經濟學家任澤平公開談到。

“搶人大戰”的槍聲已經打響？應關注房子的雙重屬性

南都記者關注到，在本輪取消限購政策中，杭州、南京等地政策也強調：在解除限購的同時，買房即可落戶。

北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍對南都記者表示，長期來看，我國人口數量呈下降趨勢，人口的下降也會使房地產市場需求減弱。城市的本源是人，有了人口流入，才能發展經濟，面對當前的人口情況和經濟形勢，以買房落戶吸引人口流入的做法，是一個可以考慮的措施。

不過，買房落戶還有吸引力嗎？蘇劍分析認為，這取決于各個城市戶籍的附加值，對于高考大省，比如河南等地，杭州的戶口顯然具有吸引力，杭州的經濟發展情況、醫療教育資源、高考人數都具有壓倒性優勢。試想，如果北京、上海等一線城市也推出買房落戶政策，房子一定會被“炒”起來，因為此時的房子已經被賦予了其他價值。

對此，馮琳對南都記者談道：“房地產有雙重屬性，一是居住功能，這與普通商品沒有差別，主要由供需平衡驅動，供大于求，就會降價，供不應求，就會漲價。二是投資功能，屬于虛擬經濟范疇。這主要不受供需平衡影響，而是由市場信心驅動。這也就是房價越高，買的人越多；房價越降，越沒人買的原因。”

讓商品房回歸市場，行政干預措施可考慮逐步退出

“當前，我國房地產市場仍有政策空間。”任澤平公開談到，考慮到城鎮化進程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國房地產還有一定的發展空間和潛力。他建議，支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，逐步全面取消限購，持續大幅降息，組建萬億住房銀行收購開發商庫存用于保障房。

王青也表達了類似觀點。他對南都記者表示，下一步除了放松限購外，關鍵是要引導居民房貸利率下行，并且要向市場釋放明確的政策信號，即在樓市企穩回暖前，房貸利率下調過程不會停止，而且下調幅度會越來越大。

從長期來看，葉青向南都記者談到，推動房地產行業走向穩健發展，政府要提供更多保障房，解決低收入人群的基本居住需求，保障民生。

在長期舉措方面，馮琳還向南都記者提到，房地產行業要擺脫過去高杠桿、高周轉、高負債的“三高”模式，控制房企信用風險；同時，政府可以通過出臺資本利得稅等方式，也就是對商品房買賣價差征收較高稅比例的稅收，使得炒房無利可圖。這可以遏制房地產的投資屬性，是避免房價過度上漲的有效措施。需要指出的是，房地產稅本身不具有這個功能。

“要讓商品房回歸市場，限購等行政干預措施可以考慮逐步退出。因為這會扭曲市場行為，長期來看是不利于房地產行業健康發展的。”馮琳對南都記者說。

采寫 南都見習記者楊文君 記者陳秋圓 發自北京