嗨，和大家聊聊上海的房產(chǎn)稅啊

最近上海市稅務(wù)局公布的一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)稅的數(shù)字，讓大家嗨了

很多人很關(guān)心啊，之前說的五個(gè)試驗(yàn)的房地產(chǎn)稅的城市分別是哪五個(gè)，這一次上海的這個(gè)細(xì)則，和未來其他城市的房地產(chǎn)稅有什么關(guān)系么

那先聲明，這個(gè)房產(chǎn)稅和之前我們討論的房地產(chǎn)稅還是有區(qū)別的

而且對于上海而言，征收的房產(chǎn)稅已經(jīng)有十多年了，而且這次只是基數(shù)調(diào)整帶來的新一年的變化

所以大家先不要激動的看待這個(gè)政策

但是從另一個(gè)維度上來看，也可以借著這個(gè)機(jī)會好好分析上海的房產(chǎn)稅

因?yàn)楸举|(zhì)上這都算是針對普通個(gè)體征收的一種稅種，雖然方式可能不一樣，但是制定的邏輯未來可能會有參考的一部分

理解上海房產(chǎn)稅，你就可能會理解未來即將推行的全國房地產(chǎn)稅

首先是上海房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，在2022年有一條基準(zhǔn)線，基準(zhǔn)線之上是收0.6%，基準(zhǔn)線之下是收0.4%

那這條基準(zhǔn)線是81948元/㎡

這個(gè)數(shù)字可能很多人知道，但是這個(gè)數(shù)字是怎么來的

很有趣，關(guān)于二手房的房產(chǎn)稅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)一手房的成交均價(jià)來的

算法也很簡單，就是“稅率分界線=上一年度新房成交均價(jià)×2”

也就是說2021年全市新房成交均價(jià)是40974元/㎡，所以今年的稅率分界線就是40974×2=81948元/㎡

這是一個(gè)非常有趣的定價(jià)體系，因?yàn)閲?yán)格意義上征收標(biāo)準(zhǔn)的不同我們認(rèn)為差別可能是豪宅和普通住宅的區(qū)別

而這個(gè)價(jià)格沿襲的是一手房成交均價(jià)2倍的方式來核算

所以某種程度上，一手房和二手房的定價(jià)體系算是互相干擾了

一手房決定二手房的房產(chǎn)稅，但是一手房定價(jià)同樣也會參考二手房體系

這也決定了每年的定價(jià)都會調(diào)整

具體的數(shù)據(jù)是這樣的

整理自：國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局

這是比較少的在官方層面我們可以看到關(guān)于房價(jià)的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)我們可以看到

除了2012年、2018年下跌，其他都是在上漲，夸張如2016年、2017年，漲幅都在20-30%

平均下來，上海樓市一手房均價(jià)每年漲幅9.72%

當(dāng)然了，均價(jià)不能說明任何，因?yàn)楣┣蠼Y(jié)構(gòu)會影響數(shù)值，但這也確實(shí)是官方看到的一個(gè)價(jià)格波動，我還是比較珍惜的

房產(chǎn)稅的變化當(dāng)然還是有讓一部分人受益

像今年，最受益房源就是，買入均價(jià)在73482元/㎡-81948元/㎡的房子

這些人繳納的房產(chǎn)稅也確實(shí)在減少

另外看看整個(gè)房產(chǎn)稅的計(jì)算公式

完整的房產(chǎn)稅計(jì)算公式應(yīng)該是這樣的

注：1.05系數(shù)是鏈家實(shí)際操作過程中產(chǎn)生的系數(shù)，對最后數(shù)值影響可以忽略不計(jì)

這個(gè)計(jì)算方式還是挺有趣的，要知道關(guān)于稅收，每個(gè)數(shù)字都必須要有出處和意義

首先為什么總價(jià)要乘以70%，剩下的30%是什么

房子本身雖然有漲幅，但更根本的是依賴土地的增值，而房子本身的居住價(jià)值是隨著房齡增加有折舊的

所以按照房屋交易價(jià)格給予20-30%扣除，這部分錢也可以用來維修保養(yǎng)房屋

所以在征收價(jià)的基礎(chǔ)上統(tǒng)一打了一個(gè)七折

其次我們可以看到有很大的減免過程

我們可以看到針對于本地戶籍，你的房屋面積可以減掉家庭人口數(shù)*60的數(shù)值

什么意思，你三口之家，房子在180平米以下的其實(shí)都不需要繳納房產(chǎn)稅，如果你努力生一個(gè)二胎，240平米的房子都不需要交稅

這個(gè)人均60平米的標(biāo)準(zhǔn)制定的還是很有魄力的，要知道十幾年前的上海人均居住面積只有十幾平，哪怕是在現(xiàn)在也只有37平米人均，遠(yuǎn)沒到60平米

對于非滬籍人士，在居住證滿3年之后也可以進(jìn)入到減免的標(biāo)準(zhǔn)

換句話來說，政策制定的當(dāng)初就想好，是讓大部分人減免甚至不用繳納，這是當(dāng)初制定上海房產(chǎn)稅的初衷

這個(gè)邏輯我覺得未來在其他城市也會是如此

從這個(gè)公式里面我們可以看出哪些是房產(chǎn)稅傾斜人群

一就是本地人，二是多人口家庭

所以這個(gè)政策本身是有態(tài)度的，落戶、結(jié)婚、生子都是在這個(gè)城市生活的更優(yōu)選擇

所以上海每年的房產(chǎn)稅征收的數(shù)值是非常少的

這個(gè)數(shù)據(jù)也是公開的

差不多一年200億的收入

這個(gè)數(shù)值可以說是很低的，因?yàn)樯虾Ｓ薪咏?0萬億的房產(chǎn)市值，50萬億的市值對應(yīng)200億的房產(chǎn)稅，所以大部分人是免征的

那么到底多少房子在繳納

財(cái)新網(wǎng)有位專欄作家做過一次匡算，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅稅率是0.4%-0.6%，他取平均值0.5%

然后假設(shè)過去10年上海房價(jià)平均漲幅40%-50%，以2020年上海房產(chǎn)稅將近200億的繳納金額來估算

這一年繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的市值：200÷0.5%÷0.7÷（1-0.4/0.5），結(jié)果取中間值，在10萬億左右

按照人均37.2平米（2019年底數(shù)字），常住人口按照七普數(shù)據(jù)為2487萬，每平米的平均單價(jià)5-6萬元來計(jì)算，存量房的市值大約在50萬億元

按照這樣的估算，上海大約有20%左右的房產(chǎn)正在繳納房產(chǎn)稅

而繳納的房產(chǎn)本身又有很多部分的減免，哪怕需要繳納的那部分房產(chǎn)，每個(gè)年的稅收也是可以接受的

當(dāng)然，真正多套房產(chǎn)家族，單位家庭3套房子的家庭，是需要認(rèn)真考慮下每個(gè)月持有房產(chǎn)的成本了

所以我們可以感受下上海房產(chǎn)稅的整個(gè)邏輯

首先很明確，確實(shí)有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和征收額度，但是一定存在兩個(gè)前提，第一這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是動態(tài)的，不是一成不變的，每年都會對應(yīng)調(diào)整

第二，一定是支持家庭式居住的，只要你是普通家庭的正常住房，幾乎可以不用考慮太多房產(chǎn)稅的額度

第三，我理解的上海房產(chǎn)稅，本質(zhì)上頒布的目的不是為了增加稅收，這點(diǎn)稅收和上海土地出讓比起來真的差的太多

但是確實(shí)可以對多套房產(chǎn)持有者有更多的考量，從而真正從稅收角度起到平衡單位個(gè)體房產(chǎn)的目的

最后說說體感上的東西

上海有房產(chǎn)稅已經(jīng)很久了，需要繳納房產(chǎn)稅的人幾乎每年都會繳納，沒有的人也沒感覺

而在市場上幾乎大家對這件事看的都比較平淡，沒有聽說二手交易的時(shí)候有人是擔(dān)心稅收的問題把房子拋掉，也沒有聽說房東賣房會說把這部分成本轉(zhuǎn)移給買家

大家都當(dāng)成和物業(yè)費(fèi)一樣持有一套物業(yè)正常產(chǎn)生的成本

其實(shí)當(dāng)一個(gè)城市落位一個(gè)房地產(chǎn)稅的時(shí)候，之前的迷茫，一開始的恐慌，但是伴隨著政策落地以及時(shí)間的消化

其實(shí)大家的注意力會沖淡，或者說習(xí)以為常

我們反觀過去20年在樓市周圍出臺的各種政策，哪怕是最新的一手房積分搖號模式，頒布的當(dāng)下各種焦慮，僅僅一年大家也都習(xí)慣了

這就是市場的力量，對待一個(gè)新鮮事物，沒想象中那么恐慌，而且整體來說對于大部分購買主體不會產(chǎn)生本質(zhì)性的影響

而一切的邏輯就是房住不炒，所有的政策都會讓有炒房念頭的人渾身難受，但是如果沒有這方面念想，大部分的干擾其實(shí)也和我們無關(guān)

大概就是這樣