-珠江新城東最具性價比小區

-“半價”踏入頂豪生活圈

-神隱于市的老牌改善盤

當你打開本篇文章，你已進入了珠城專輯寫作系列。每次我會提煉出3個關鍵點，放在開頭來總括。同時期，視頻節目《珠城神探》也在拍攝籌備中，大家不妨多關注。著重做此系列，一方面是業務上我正在接洽核心區CBD買家，另一方面我也認為多看些好房子，能幫助自己提升判斷與審美。

再有，毫無疑問，珠江新城獨一無二。我在圈里看到一位業主分享：戰術上有個叫做“搶占有利地形”的說法，自住投資也一樣需要先占領高地，比如業主控盤供應量小、自帶流量、高凈值人群密集、高樓大廈扎堆……在廣州，這個地方叫做______？

我們開始著手分析了，有心人，帶你搶占高地。

樓齡：2006年

體量：8棟，516戶

放盤：16套+，2房居多

學位：天河第一實驗小學（市級），直升天河中學

今天介紹的兩個盤是鄰居，坐落在安靜的潭村路上，處于整個珠江新城密度最低的東區。它們是早年來此開荒的一批，當年也算是改善型樓盤的配置：原裝電梯、地下車庫、泳池、花園。

星匯雅苑是越秀地產的系列作品，目前均價7.6w左右，南向望琶洲的大戶型比較貴，西向望賽馬場的小戶型單價最低。它的小區不大，有1個室外泳池還有1個網球場，無論是花園還是電梯樓道，都非常干凈。物業是很大的加分項，它的內部保養比南國花園要好。

內部細節

景觀

樓盤處于非主干道旁，譚村路的車流量不大，從來不堵車。西北向靠近馬路的單位，也不用太擔心噪音和揚塵的問題。馬場這塊寶地還在未開發狀態，不遠處的地鐵13號線二期已經設站施工中。未來雙地鐵配置已經妥妥的，5號線/13號線，2條并行橫穿廣州市區的地鐵，價值非常高。

推薦購買

首推85㎡的方正大兩房，總價根據樓層等不同在600-650w左右，就算是西北向靠路邊，也問題不大。正如我上面提到，直望主城核心，馬場開發一直擱置，視野是很開闊的。星匯雅苑，經常被拿來與對岸的磨碟沙會展西岸進行對比，樓齡是一樣的，單價相差近1.8w。我直白點說，同樣預算在會展西岸可以買到3房帶主套，在星匯雅苑是2房。選地段？還是選多一間房？這是買家見仁見智的問題，我認為只有適合，沒有絕對。

其次，星匯雅苑的大戶型四房，133㎡，十分值得自住改善?？們r剛剛在1000w上下，面積不超豪宅線省去很多稅費，能夠在東區買到南北對流的四房平層，這個價位是最低了，核心區的品質大平層，都是收藏級別。

樓齡：2000年

體量：9棟，405戶

在售房源：13套+，3房4房居多

濃濃的港式氣息，走進小區仿佛穿越進香港舊電影的某些鏡頭。據說駿逸苑其實尚未開發完畢，小區西面本應該建3棟18層的電梯樓。但由于本地小開發商中途跑路，香港開發商接盤，沿潭村路的空地因補償事宜未達成共識，一直閑置著，小區反倒意外收獲1.8的低容積率。

當年設計看得出走“浪費風”，9層樓小高層，得房率超高，樓體環繞做了風雨連廊，泳池面積也不小，雖然貌似閑置了。好了，可以給它打上一個標簽#過氣CEO盤#，20年，價格不過上漲了10倍，并且主要集中在15年那一波。交流中一位關注我們的買家說到，他便是碰巧踩中，15年初買130㎡370萬，17年中800多萬賣掉?？上КF在的均價，還不到6w，停擺了幾年，還跌了。

內部細節

推薦購買

20歲了，當年再豪華，現在也頹勢盡顯，駿逸苑也沒有品牌物業與小區保障，學位也一般，感覺真有些漲不動了。所以，這個樓盤只適合小打小鬧，警惕超大戶型。過千萬總價不要考慮，最推薦的是92㎡3房戶型，總價控制在600w以內，單價盡量拉在5.5w左右。

因為駿逸苑得房率很高，可以進行改裝，選擇朝向好樓層好的單位，滿足室內的居住舒適，預算有限又想進入東區，那就必然要降低對小區品質等等的要求。

周邊配套

凱旋新世界、匯悅臺、海濱花園等10w+頂豪享有的，它們也都挨邊，穩穩占據東區位置。譚村路目前尚顯僻靜，衰落的馬場留下一排廢棄的店鋪，好在潭村地鐵口的商業裙樓已經建成，招商。據說年底還將引入一家沃爾瑪超市。周邊的醫療資源很豐富：長安醫院、華僑醫院、中大六院等等，都在車程10分鐘之內。學校是短板，天河第一實驗小學不算很好，可是直升天河中學跟其他學校是一樣的，能夠直升還是很吸引人。

珠江新城東區是絕對的宜居之地，對岸是茁壯成長的琶洲，隧道也在設立，一江兩岸的聯系會越來越緊密。兩個樓盤所在位置，如果是開車出行的話，花城大道、黃埔大道、臨江大道、華南快速皆環繞在側。既臨近主干道，又隱在深處。小區老，花園小，沒關系。鍛煉、遛狗、散步，走走就到江邊了，或者去珠江公園、天河公園都不算遠。住在這個地段，就盡享城市繁華便利吧，夜晚回望，萬家燈火中也有屬于自己的一朵亮光。