4月16日，紅星新聞?dòng)浾邚淖罡邫z獲悉，近日，最高人民檢察院印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督典型案例。其中一起案例，是張某等71戶業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛檢察和解系列案。

資料圖片 圖據(jù)圖蟲創(chuàng)意

辦理房產(chǎn)證逾期

業(yè)主起訴開發(fā)商違約

案例顯示，2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某房開公司）簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買該公司開發(fā)的商品房。合同約定：出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

合同簽訂后，張某依約支付了購(gòu)房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令某房開公司交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，配合其辦理房屋所有權(quán)證，并以購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期違約金共計(jì)36706.51元，此后繼續(xù)按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)以購(gòu)房款為基數(shù)支付違約金，直至辦妥房屋所有權(quán)證之日止。

該案經(jīng)一審、二審，貴州省安順市中級(jí)人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案手續(xù)，達(dá)不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的條件為由，對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請(qǐng)求未予支持。對(duì)于逾期違約金，認(rèn)為張某在接收房屋時(shí)怠于發(fā)現(xiàn)案涉房屋不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權(quán)利，本身也存在過錯(cuò)，故酌情判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

張某不服，向貴州省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛撛褐噶畎岔樖兄屑?jí)人民法院再審。安順市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，張某不能舉證證實(shí)逾期對(duì)其造成的損失，最終酌情判令某房開公司按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五為標(biāo)準(zhǔn)，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期違約金5500.93元；2018年12月26日起至某房開公司交付案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日期間的逾期違約金，以張某已交付購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五進(jìn)行計(jì)付；駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

同時(shí)，另有70戶業(yè)主也對(duì)某房開公司提起訴訟，請(qǐng)求判令辦理房產(chǎn)證并支付逾期違約金，安順市中級(jí)人民法院經(jīng)再審作出類似判決。

申請(qǐng)檢察監(jiān)督后

雙方最終和解

張某等71戶業(yè)主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，該院于2021年5月25日受理該案。

檢察院審查認(rèn)為，再審判決未按當(dāng)事人合同約定計(jì)算逾期違約金理?yè)?jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，并據(jù)此提請(qǐng)貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從各方面充分評(píng)估案件監(jiān)督的法定性和必要性。

一是經(jīng)與人民法院溝通了解到，若按照合同約定裁判，不但得不到執(zhí)行，還可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，從而出現(xiàn)購(gòu)房戶權(quán)益更難保障后果。考慮到房開企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)困難及后期執(zhí)行問題，人民法院對(duì)合同約定的違約金多有調(diào)減。

二是經(jīng)類案檢索發(fā)現(xiàn)，對(duì)于涉商品房逾期違約金，全省各地法院調(diào)減規(guī)則不盡統(tǒng)一。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，該系列案件違約金調(diào)減幅度較大，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，達(dá)不到督促合同各方當(dāng)事人秉持誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同義務(wù)的效果。

三是某房開公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運(yùn)轉(zhuǎn)遭受嚴(yán)重影響，且尚有其他債務(wù)糾紛，存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不具備按照日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的能力。但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬(wàn)元，且有車位租賃費(fèi)收益，實(shí)際承受能力高于生效判決確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

四是雖然案涉房開項(xiàng)目因未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。但經(jīng)溝通，住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門表示在完善相關(guān)資料的情況下，將優(yōu)先協(xié)助企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證。

貴州省人民檢察院認(rèn)為，簡(jiǎn)單提出抗訴并不能解決張某等業(yè)主的實(shí)際問題，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級(jí)檢察院圍繞矛盾癥結(jié)，主動(dòng)加強(qiáng)與人民法院、相關(guān)行政主管部門、銀行等部門溝通，協(xié)同開展和解工作。

一是積極協(xié)調(diào)住建部門、不動(dòng)產(chǎn)登記中心，通過完善相關(guān)資料，為71戶業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證，解決了張某等人最關(guān)心、最擔(dān)憂的產(chǎn)權(quán)問題，為全面和解奠定基礎(chǔ)。

二是通過協(xié)調(diào)有關(guān)銀行，對(duì)某房開公司已經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目預(yù)存的50萬(wàn)元工程質(zhì)量保證金解除查封，為房開企業(yè)清償業(yè)主違約金提供條件。

三是做好對(duì)張某等人的釋法析理工作，經(jīng)過耐心解釋，張某等71戶業(yè)主最終同意按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)三支付違約金。雙方當(dāng)事人最終達(dá)成和解，由某房開公司用工程質(zhì)量保證金50萬(wàn)元支付逾期違約金，不足部分用車位租賃費(fèi)抵扣，71戶業(yè)主向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。

據(jù)介紹，這一案例的意義在于，檢察機(jī)關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件中，應(yīng)著眼實(shí)質(zhì)性解決購(gòu)房者困難問題，依法能動(dòng)履職，切實(shí)維護(hù)民生民利。住房問題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產(chǎn)糾紛是“檢護(hù)民生”的重要內(nèi)容。檢察機(jī)關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)糾紛案件中，要結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，充分評(píng)估購(gòu)房者訴求實(shí)現(xiàn)的可能性，并以此為導(dǎo)向，選擇最優(yōu)處理方式。

本系列案中，法院調(diào)減違約金依據(jù)不足，違背合同誠(chéng)實(shí)信用原則，但“一抗了之”既無(wú)法解決問題，也將面臨再審后按照合同判決無(wú)法執(zhí)行的情況。鑒于此，檢察機(jī)關(guān)在全面調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，充分評(píng)估實(shí)質(zhì)化解爭(zhēng)議的可能性，能動(dòng)開展檢察和解，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購(gòu)房者反映強(qiáng)烈的問題及違約金問題，最大限度保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

紅星新聞首席記者 吳陽(yáng)

編輯 張莉 責(zé)編 鄧旆光

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