大家好，我是北京市盈科律師事務所的王巖律師。今天我們來繼續逐條解讀《民法典》。

中華人民共和國民法典

第三百九十八條 【鄉鎮、村企業的建設用地使用權與房屋一并抵押規則】鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

【法條主旨】

本條是關于鄉鎮、村企業的建筑物和建設用地使用權抵押的規定。

【法條解讀】

鄉鎮、村企業的建設用地使用權為集體所有的土地上設立的土地使用權，本法第361條規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。我國對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉化為建設用地。在2019年土地管理法修改之前，除興辦鄉鎮、村企業和村民建設住宅經依法批準使用本農民集體所有的土地，或者鄉鎮、村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的以外，任何組織和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

2019年土地管理法修改時，在集體經營性建設用地方面，創新性地改變了過去農村土地必須征為國有土地才能進入市場的問題，允許土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途并經依法登記的集體經營性建設用地，通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用、建設。除法律另有規定或者當事人另有約定外，通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，集體經營性建設用地使用權的出租、出讓及其轉讓、互換、出資、贈與、抵押的，參照同類用途的國有建設用地執行。集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。 　　

鄉鎮、村企業的建設用地與入市的集體經營性建設用地在使用主體、審批程序等方面有不同。將鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押的，抵押權的實現可能會帶來建設用地使用權出讓的效果，即入市的效果。由于集體經營性建設用地入市有嚴格的要求，如必須符合規劃、符合用途管制、經依法登記確權、通過集體的決議程序等，如果對鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押不作任何限制，可能出現規避法律，以抵押為名，使不符合入市要求的集體所有的土地流入市場。

為此本條規定：“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押?！?/span>也就是說，鄉鎮、村企業不能僅以集體所有的建設用地使用權抵押，但可以將鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押，以廠房等建筑物抵押的，根據本法第397條，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。法律雖然允許鄉鎮、村企業的建設用地使用權隨廠房等建筑物一并抵押，但對實現抵押權后土地的性質和用途作了限制性規定。

本法第418條規定，以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。也就是說，即使鄉鎮、村企業的建設用地使用權隨其廠房等建筑物被拍賣、變賣了，受讓的土地仍然屬于農村集體所有，如果該土地原為工業用途，買受人應當嚴格按照該用途使用土地，未經有關部門批準，買受人不能將該土地用于商業、旅游和住宅建設。

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