參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷，地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況：一、建筑層高低于2.2米的，根據(jù)《房屋測量規(guī)范》，層高在2.2米以下地下室，不計(jì)算建筑面積，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

二、作為人防工程的地下室，有獨(dú)立使用空間，且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的，開發(fā)商可通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。

三、即使開發(fā)商將地下室出售、附贈(zèng)給業(yè)主，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋僅指“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。”而無法取得權(quán)屬證書。

那為何有的房地產(chǎn)項(xiàng)目地下室卻能出售并辦理產(chǎn)權(quán)證書呢？

一個(gè)企業(yè)無論以何種方式獲得用于開發(fā)的土地，該地塊都自帶政府已規(guī)劃確定的該地塊的使用性質(zhì)和建設(shè)指標(biāo)。明確該地塊是住宅建設(shè)用地、還是旅游業(yè)、工業(yè)或商業(yè)用地等。其建設(shè)指標(biāo)如容積率、綠化率、建筑密度等都是明確不可突破的。其中容積率就是該地塊上可以建多少可以計(jì)容的建筑面積的依據(jù)。也就是說計(jì)容面積多少就可以辦理多少的產(chǎn)權(quán)，突破即為超容。這是法規(guī)不允許的，超容后必須要審批，審批通過后也得補(bǔ)交巨額超容增容費(fèi)。

一個(gè)項(xiàng)目中的地下室、地面停車樓和建筑的架空層是不計(jì)容的、不能對外出售的，通常這部分可以納入項(xiàng)目的總建筑面積，但卻不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。那為何很多項(xiàng)目（包括住宅和商業(yè)項(xiàng)目）的地下室卻可以出售并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證呢？這里我們我們做一個(gè)專業(yè)上和技術(shù)上的交流。

企業(yè)或開發(fā)商在獲得土地后的開發(fā)前，首先要根據(jù)土地性質(zhì)對項(xiàng)目做規(guī)劃方案設(shè)計(jì)并報(bào)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃、國土部門審批。做規(guī)劃方案設(shè)計(jì)這時(shí)就是關(guān)鍵了，若這個(gè)時(shí)候在設(shè)計(jì)方案中明確地下室為商業(yè)用途，該用途經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部分審批通過的話，這部分物業(yè)即獲得了法定商業(yè)用途，也就可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并出售了。

但這里有個(gè)技術(shù)點(diǎn)和專業(yè)點(diǎn)，目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是兩證合一（產(chǎn)權(quán)證和土地分割證）的，該部分物業(yè)不在計(jì)容面積內(nèi)該如何處理呢？這就是上面提及的增容問題。處理規(guī)范為認(rèn)定這部分面積屬于增容部分，須補(bǔ)交地價(jià)款，也就是要根據(jù)這部分的面積和土地面積對應(yīng)計(jì)算增容計(jì)價(jià)方式和總額。具體為地下室按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2 .2米以下的，應(yīng)計(jì)算二分之一面積。補(bǔ)交地價(jià)款各地的標(biāo)準(zhǔn)略有不同，基本是按地面建筑樓面地價(jià)或樓價(jià)的某個(gè)比例進(jìn)行補(bǔ)交。

因這個(gè)問題是商鋪買賣中很多消費(fèi)者提出，但卻不太明白原因的問題。就算有些置業(yè)顧問也不一你定講得明白，所以在現(xiàn)在房產(chǎn)交易頻繁、個(gè)人投資置業(yè)火熱的市場背景下，算是一個(gè)知識普及吧！