天工藝苑

昨天，位于杭州市中心的老牌商場天工藝苑變賣結果出爐，最終無人問津再次流拍。這樣的結果令人唏噓，更讓人惋惜的是，出現這樣情況的商場不止這一個，甚至還有一些剛開業沒多久就面臨倒閉。

這些經營不善的項目或是有著較長的歷史，或是占據老城區優勢的地段，或曾是區域內的地標，或是在開業初期備受期待經行業媒體爭相報道，最終卻遺憾離場。

我們試著從這些現有的項目中找尋其運營不佳的原因，并希望這些承載著很多杭州人回憶、見證過杭州商業興衰的商場能早日尋得有緣人，再次發光發亮。

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終歸，還是流拍了。

從去年至今，天工藝苑經歷了灰色的一年。去年2月，天工藝苑首次進入拍賣市場，評估價118668.05萬元，起拍價85441萬元，當時的起拍價就相當于在評估價的基礎上打了72折。在法拍房市場上，這樣的情況一般出現在二次拍賣階段，而在天工藝苑一拍就已出現，價格誘惑較大。雖然吸引了1人報名，但無人出價，遺憾流拍。

圖片來源：阿里司法拍賣網

二拍是在去年4月，評估價不變，起拍價變為6.83億元，比首拍時低了1.7億。最后1人報名，無人出價，再次流拍。

經過兩次流拍后，去年12月，拱墅法院將其進行公開變賣，變賣時間為60天。評估價不變，變賣價是二拍時的起拍價6.83億元。本次吸引了158人設置提醒，近2萬人次圍觀，依然無人問津，狀況甚至比前兩次都慘，60天內都無人報名。

天工藝苑

據來拍法服區域經理張建芳介紹，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條第二款規定，人民法院處置財產，變賣不成且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。

該規定中的其他執行措施，包括執行法院可以根據市場的具體情況，在不存在過分拖延程序，損害被執行人合法權益的前提下，及時重新啟動評估、拍賣程序。

具體后續處理方式需要法院和當事人協商，如果申請執行人仍不同意以物抵債，在市場價格確實有變化的時候，申請人可以向法院提出重新啟動評估、拍賣程序，以一個比較貼近市場的價格重新拍賣。

其實，天工藝苑也曾擁有屬于它的黃金歲月。

在上世紀80年代末90年代初，解放路是杭城的一大商業中心，從延安路口的解百到金衙莊，路兩邊都是大百貨公司和小百貨店。

當時，天工藝苑是華東最大的藝術品商場和工藝品銷售中心，是杭州市工藝美術界的一面旗幟，1993年營業額業績躋身杭州十大商場前三位。

在老杭州人的回憶中，天工藝苑是一家高大上的高級商場，不少人在這里買過大件，比如席夢思、微波爐、金戒指、金手鐲等。

圖源：杭州日報

不過，這些曾經的輝煌止步于1994年1月的一場大火。之后經歷了重建、重開、停業、轉讓、轉型……幾起幾落，并被外海集團買走。直到2016年，天工藝苑以“匯和城”美食城的形象再次開業。我們曾到現場探訪，天工藝苑目前是一座集商場、賓館、辦公為一體的綜合性大樓，商場內進駐了醫美、大健康機構、品牌連鎖酒店、餐飲美食、健康娛樂等經營企業。

天工藝苑整體拍賣背后牽涉的是巨額債務。據了解，天工藝苑股份有限公司曾向多家銀行借款達6億元，拿天工藝苑大樓作為抵押擔保。如今貸款還不出，只能走上拍賣的道路。

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然而，近兩年，像這樣或是經營不善、或是債務糾紛被拍賣、面臨倒閉的商場并不是個例，如老杭州人同樣耳熟能詳的景福百貨大樓。

同樣是去年2月，位于拱墅區湖墅南路的運河商廈，也就是最初的景福百貨大樓，因涉及多起抵押，資不抵債，也首次進入了法拍市場，和天工藝苑一樣，景福百貨大樓也是整幢帶租拍賣，包含一至四層及無產證的地下室、第五層、第六層成套非住宅房地產，總建筑面積為12662.01平方米。起拍價為1.29672億，評估價為2.1612億，起拍價在評估價基礎上打了6折，最終也毫無懸念的流拍了。

圖源：阿里拍賣網

景福百貨大樓佇立在湖墅南路的乾隆舫旁邊，正大門沒有明顯的商場大logo，僅有一塊廣告立柱，寫著“鼎·誠新景福”幾個字，餐飲、健身房、超市、酒店、培訓等各類品牌廣告不太有序地沿街展示著。目前里面大部分空置，僅少部分門店處于營業狀態。

景福百貨大樓地理位置不錯，周圍有信義坊、湖墅新村等上百萬平方米的住宅群。當年，華潤萬家超市調查認為，周邊的消費人群超過10萬人，已形成龐大的社區消費市場。可以說，這里當年可是塊風水寶地，景福百貨也是個金字招牌。

景福百貨大樓 圖源：阿里拍賣網

據公開信息顯示，1992年6月，景福百貨大樓創立，總營業面積近1萬多平方米，隸屬于拱墅區商業局，是當時城北地區規模最大的綜合性百貨大樓。上世紀90年代，景福的經營業績一直穩居“杭城十大商場”之列，最輝煌的時候，還在杭州零售百貨行業中排名第5位。

后來，景福經歷改制。當時杭州舊城改造的龍頭企業——浙江廣通房地產集團入主景福，商品布局和定位仍為傳統的百貨業態，但多年經營不善，資不抵債，后來經過多次改名也未能改變其命運。

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除了老牌商場，一些新開業的綜合體運營不久也遇困，如上億廣場、綠地藝尚魔方、新天地G193等。

上億廣場，位于杭州的臨平區崇賢，建筑面積達20萬平方米，地上5層，曾引入了萬達影城和物美超市等眾多知名品牌入駐。

2015年，由于開發商資金問題，商場開業擱置3年，直到2018年才正式對外開放，作為崇賢區塊內唯一的購物中心，開業初期還是具備一定的客流基礎的。但好景不長，因運營方管理欠缺導致商場內門可羅雀，加之房租不斷上漲，多個商戶閉店， 最終因開發商資金問題，商鋪大量被查封，最終落得拍賣的下場。 經歷3次流拍，目前該商場仍是無人問津。

上億廣場

綠地藝尚魔方是地鐵9號線翁梅站的上蓋綜合體，于2014年就已經建成，原計劃2015年開業。由于招商環節出現問題，空置4年，直到2018年，被綠地收購改名為“綠地藝尚魔方”，2018年6月正式開業。開業2年多，人氣慘淡，商場幾乎清空，面臨倒閉。

G193地處新天地商圈，輻射半山、石橋、大關等多個居民區，擁有豐富的穩定客流資源，是杭州商業氛圍較為濃厚的地方，近年來也因商圈“夜經濟”的發展，稱為杭州年輕人的聚集地。但項目開業后，由于招商規劃的不合理，缺乏對于周邊客群的調研，品牌入駐情況不理想，導致客流的流失，在一年多后難以為繼。

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那么，為何這些同時擁有地段、客流、交通優勢的商場會面臨倒閉呢？未來又該何去何從？

一方面，從大環境看，伴隨著互聯網時代的發展，人們的生活方式在逐漸發生改變。線下實體店受到電商沖擊，一定程度上會增加商場的運營壓力。

另一方面，商場自身存在一些問題，如業態不符合當前的消費需求、建筑結構老化等。不過最主要的還是商業運營能力不足。上述的商場普遍缺乏系統、專業的商業運營。專業的商管團隊能一定程度上解決項目從招商、運營、基礎設施服務等多個環節上所遇到的問題，也能更科學地分析周邊客群以及目標客群的需求，從而落實商場的定位。缺乏品牌定位，對周邊情況認識不清，無論是老牌商場還是新興商業，一手好牌也可能打得稀爛。

商場經營要想穿越周期，適當的戰略調整必不可少，發現問題應及時整改。與天工藝苑、景福百貨同時期的老牌商場杭州大廈、杭州解百、國大城市廣場、工聯商廈就是成功轉型升級的鮮活案例。

創新、與時俱進、營銷也是商場重要的競爭力之一。商場在進入存量時代后，競爭越來越激烈，同質化明顯。而尋求差異化，運用“首店經濟”，積極創新，再結合人居環境和消費習慣，或許能夠重新激發商場活力，穿過喧囂紛擾，笑到最后。