今天提起浦東的開發，一定要渲染之前有多落后：陸家嘴是爛泥渡、出去轉一圈鞋底全是土等等。

唯有如此，才能凸顯我們取得的偉大成就。

其實浦東的起點并不低，不管是剛開始并入的川沙還是后來合并的南匯。

而且浦東的發展一定程度犧牲了浦西。

川沙、南匯以及臨近的上海縣（也有部分土地并入浦東）長期霸占全國百強縣榜首，川沙還是上海第一富縣。

給浦東貼上落后的標簽，更多的是站在上海城區視角：當初上海城區優勢太明顯了。

當時上海GDP高達781.66億元，川沙+南匯只占7.71%，無足輕重。

浦東與上海GDP對比

后來浦東一飛沖天，GDP翻了219倍，2020年足足占了上海三分之一。

不得不說是一個經濟奇跡。

這個經濟奇跡，其實一定程度犧牲了浦西。

浦西1990年GDP721億，2020年GDP25493億，僅翻了35倍。

而這三十年，全國平均增長54倍。

上海投入了大量人力物力，確保浦東順利開發，不惜拖累了浦西發展。

浦西降速，浦東提速，在浦西視角浦東的發展就更加光彩奪目。

昆山1990年GDP20億，2020年高達4276億，翻了213倍。

只看數據的話不輸給浦東新區，只是離上海有一定距離，大家感觸不深。

浦東當年的開發支持力度有多大呢？

“土地財政”是一個讓人又愛又恨的制度，這個制度就肇始于浦東。

據《朱镕基講話實錄》記載，開發浦東時僅靠上海財力明顯不足，特別向北京要來“土地出讓收益留地方”的政策。

從此，稅收集中于中央，土地收益留地方“的財政分配格局就形成了 。

不僅如此，為了陸家嘴順利開發，行政命令金融企業必須遷入浦東，甚至各省市都要在陸家嘴有一項投資。

沒辦法，浦東新區1992年才正式成立，距離中央提出開發浦東已經過去8年。

跟深圳相比，80年代的高速發展時期已經錯過，必須三步并作兩步。

所以我們看到，浦東開發時遍地是工地，陸家嘴張江金橋外高橋四駕馬車齊頭并進。

當然這四個片區的開發相當成功，時至今日，依舊是浦東的核心力量。

2020年，僅陸家嘴、金橋兩個園區，就貢獻了超過7000億的GDP，占浦東總體50%以上。

換句話說，浦東30年的發展，成就了北部幾個區域，原南匯區其實并不理想。

這在浦東的資源分布上一清二楚。

浦東的經濟實力毋庸置疑，是大家公認的“賺錢”的好地方。

不過卻不是“花錢”的好地方。

開發30年，浦東10萬方以上的商場才10家左右，而且幾乎都集中在陸家嘴周圍。

金橋、外高橋經濟發達，卻僅開發了太茂、金橋商業中心等中小商業體，10萬方以上的拉拉寶都也是今年才剛開業。

南部跨過中環，大片的區域是商業空白。

商場分布是反映人口密度最好的數據，商場分布幾乎空白，說明浦東南部大片區域尚處于待開發狀態。

即使是經濟密度很高的張江、金橋園區，也是產業為主，居住定位并不高。

反觀北閔行（七寶、莘莊、古美、金匯），這么小的一片區域，而且地處中環外，10萬方以上的大型商業體不會落下浦東太多。

正是因為這片區域整體以居住為主，居民收入又處于較高水平。

醫療資源方面浦東同樣匱乏。

連同分院在內，浦東僅8家三甲醫院，而且也集中一隅。

如果分院也計入，上海稱得上三甲的醫院有60多家。

如果不計入分院，浦東真正的三甲醫院僅4家，而全市有35家。

而浦東的人口已經超過全市四分之一。

浦東用十分之一的三甲醫院，服務著四分之一的人口，醫療資源稱得上緊缺。

唯一跟得上的資源是交通。

全市有460座地鐵站，浦東分到97座，占比21%，與人口基本持平。

浦東地面路網密度雖不如浦西市中心，卻勝在主干路多、紅綠燈少，自駕舒適度超過浦西。

要想富先修路的思想深入，交通資源不僅服務居民，更多的是服務產業，所以領導舍得給錢。

所以浦東的問題是，大家拿著很高的收入，卻沒有享受到生活的便捷。

唐鎮的幾個標桿小區房價曾經飆到10萬，居住人群學歷高、收入高，周邊配套卻相當稀疏。

不過精神勝利法總是有的：現在都是淘寶、盒馬，要商業配套做什么。

其實在商業發達的地方，大家也可以用淘寶、盒馬。

現代社會商場不是雪中送炭，而是錦上添花，更多的商業形態提供的是更多樣的選擇，更豐富多彩的生活。

豐富多彩的生活原本就是居住大城市的終極意義。

在居住層面，浦東的優勢是社區品質。

浦西老城區建成已久，進入商品房時代自然不能推倒重來，只好在原有基礎上修修補補。

所以老城區大片區域夾雜著商品房、老房子、寫字樓，建筑形態過多自然就感覺城市混亂。

而且原先規劃理念落后，浦西大量小區地塊逼仄，即使改建成商品房也僅2-3棟樓，很難形成良好的小區環境。

浦東除了陸家嘴附近，幾乎都是全新規劃，聯洋、源深這些區域清一色的品質商品房，而且小區體量適中，園林景觀設計得當。

這是城市規劃上的后發優勢。

在各有優劣的情況下，同環線地帶，浦東浦西價格上沒有太大差距。

不過如果浦西社區環境的問題得到解決，價格將超過浦東。

比如新天地、徐匯濱江、董家渡這樣幾乎全新開發的社區，無論單價還是總價，都超過浦東同級地段。

反過來講，浦東的豪宅以別墅為主，諸如東郊別墅、碧云別墅。

在總價維度，浦西新天地、徐濱等豪宅區，約等于浦東中環內別墅。

浦西內環普通商品房，約等于浦東優質社區。

其實浦西也有類似浦東的優質中產社區，廣泛分布在閔行、長寧、普陀的內外環間。

這些地方生活資源已經補足，唯一的問題是通勤。

這樣盤點下來，浦東內中環的幾個優質居住區，不失為資源、居住品質、通勤三方面最好的折中。

浦東真正的優勢，是未來。

其實近些年浦東的發展已經遇到瓶頸期。

浦東發展最快速的時期是2010年之前，迅速的追平與浦西的差距。

合并南匯后其實增幅已經放緩，在人口上也能得到印證。

2010年浦東人口已經占全市22%，直到今天也沒有超過23%。

上海整體外來人口占比41%左右，浦東現在42.59%，原本保持的吸收外來大學生的優勢也漸漸的消失。

浦東60歲以上老人數量超過21.6%，已經進入老齡化時代。

正是看到了這些危險，浦東進入新一輪的開發。

張江南擴、臨港飛躍、金色中環發展帶，每個概念都是一次新的嘗試。

這些新的嘗試，更多的發生在浦東南部——北部已經漸漸飽和。

2019年浦東各個園區稅收都有一定下滑，當時疫情尚未爆發，減免政策尚未下達。

所以我們提出了打造副中心，金橋、張江都要有所升級，原先的制造業、研發優勢繼續保持，也要打造新的商務片區。

制造業、研發也會產生新的商務需求，不能讓這些新增量外流。

當然臨港的支持力度更大。連同第三批在內，今年預計出讓住宅地塊72幅，其中臨港16幅。

占全市22.22%!

當然最后的暴擊來自中央，7月15日，浦東正式被命名社會主義現代化建設引領區，堪比當年的深圳。

將這個重任交給浦東，是因為這里產業結構的優勢無法取代。

人工智能、工業互聯網、集成電路、機器人、軟件等產業，浦東都遙遙領先全市，甚至全國。

而這些行業，正是國家給予厚望，希望能夠突破西方封鎖的國之重器。

前三十年，舉全市之力打造浦東，成就了上海整體輝煌，卻拖累了浦西。

現在，舉全國之力重新打造浦東，讓你不得不押注。

在區域分析時，經常有朋友反對環二提到的零和博弈：“大多數情況是共贏”。

其實共贏也好，零和博弈也好，都只是程度問題。

現在各地都進入人才爭奪、產業爭奪，其中一定有些區域受到損失。

共贏的概率越來越低。

所以當你無限看多浦東、看多臨港時，你必須看空一些地區。

你會選擇看空哪里？

當然不管說得再多，浦東、浦西的隔閡很難消除。

喜歡浦西的，仍舊將浦東當成鄉下（陸家嘴除外）：浦東，除了一望無際的農田就是到處污染的工廠。

喜歡浦東的，仍舊嫌棄浦西居住密度之高：密密麻麻的都是人，多難受。

至少就房價來講，誰也沒說服誰，用錢投票最真實。