以案釋法—確定侵犯承租人優先購買權的條件及賠償標準

（金洋建設工程與房地產專業委員會）

【基本案情】

2006年5月23日，京橘房地產公司授權魯全物業公司將訴爭房屋租賃于王某。2006年9月26日，魯全物業公司與豐雨公司簽訂《補充協議》，將承租人變更為豐雨公司。2009年2月9日，魯全英目公司承擔京橘房地產公司注銷后的一切債權債務問題。2008年12月16日，魯全物業公司向豐雨公司發出《終止合同通知書》，以豐雨公司自2008年11月開始未按時支付租金，且私自改變房屋結構以及私自將房屋轉租，違反合同約定為由，通知豐雨公司租賃合同于2008年12月20日終止。豐雨公司的李某某簽收該函。2008年12月25日，魯全物業公司再次致函豐雨公司，要求豐雨公司盡快騰空交還房屋。該函以郵局特快專遞方式發送給豐雨公司。2009年7月9日，魯全英目公司收取豐雨公司租金25000元，收據中寫明租金，現金。2009年9月21日、2009年10月26日、2009年11月23日、2009年12月17日及2010年1月19日、2010年2月26日、2010年3月23日、2010年4月23日、2010年5月25日、2010年6月25日、2010年8月25日、2010年10月28日，豐雨公司通過銀行轉賬向魯全英目公司每月支付租金12500元，在附加信息及用途或款項來源一欄寫明豐雨房租。2009年6月22日，魯全英目公司與郭某某簽訂3份《存量房屋買賣合同》，將訴爭房產出售給郭某某。2010年7月15日，郭某某就涉訴房屋提出了房屋所有權轉移登記申請，并于7月27日領取了所有權證書。（本案當事人及公司均為化名）

【爭議焦點】

魯全英目公司在轉讓房屋時與豐雨公司是否存在租賃關系。

一、法院裁判要旨

【一審階段】

一審法院經審理認為：

魯全英目公司在涉訴房屋存在租賃關系的情況下欲進行出售，應當通知豐雨公司，征求豐雨公司的意見。現因魯全英目公司未履行通知義務，侵害了豐雨公司的優先購買權。雖因豐雨公司拖欠租金及轉租，魯全英目公司向其提出解除合同，但魯全英目公司為豐雨公司補交租金開具收據，且延續收取之后的房租。并結合魯全英目公司與郭某某簽訂的《補充協議》、魯全物業服務公司向豐雨公司出具的《關于收回3號樓出租房屋的告知函》應認為豐雨公司與魯全英目公司存在租賃關系。至于侵害優先購買權的賠償標準，法院綜合考慮魯全英目公司的過錯程度、魯全英目公司的預見范圍、租金標準、租賃期限及豐雨公司拖欠部分租金的過錯等因素，依法酌情確定。

一審法院依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條之規定，判決如下：

一、魯全英目公司于本判決生效之日起十日內賠償豐雨公司經濟損失三百萬元；

二、駁回豐雨公司的其他訴訟請求。如魯全英目公司未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

【二審出現反轉】

二審法院經審理認為：

豐雨公司與房屋管理人魯全物業公司之間的租賃合同于2008年12月20日解除，當作為所有權人的魯全英目公司于2009年6月將房屋轉讓他人時，雙方業已不存在租賃關系。由于豐雨公司提交的證據不足以證明魯全英目公司在轉讓房屋時雙方存在租賃關系，故豐雨公司與魯全英目公司不存在承租人優先購買權之法律關系，從而豐雨公司無權向魯全英目公司主張優先購買權損害賠償，該院對魯全英目公司的上訴請求予以支持。一審法院認定魯全英目公司侵害了豐雨公司的優先購買權并判令賠償損失不當，該院予以糾正。

二審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第（二）項及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第二款之規定，判決如下：

一、撤銷一審民事判決；

二、駁回豐雨公司的訴訟請求。

二、金洋律師點睛

本案中，爭議的核心焦點有二：一、豐雨公司是否有優先購買權；二、侵犯承租人的優先購買權的賠償責任如何計算。

（一）侵犯優先購買權的條件

針對第一個核心的爭議焦點，一審法院與二審法院作出了不同的判斷，原因主要在于二審法院對豐雨公司與魯全英目公司之間的租賃合同是否仍舊持續的認定上有所不同。二審期間，法院基于誠實信用原則對租賃合同已具備解除條件且出租人已主張解除合同的情況下，承租人是否具有優先購買權做出判斷，最終認定豐雨公司與魯全英目公司之間的房屋租賃合同已經解除，進而認定豐雨公司不享有優先購買權，進而駁回了豐雨公司要求賠償的訴訟請求。

本案的價值意義在于基于原《中華人民共和國合同法》第二百三十條[1]租賃合同根本違約時是否仍享有優先購買權暫無明文規定的情形下，二審法院立足于合同目的，基于誠實信用原則對此類問題做出準確判斷，從而保護了善意履約方的合法權益，進而維護了交易秩序和交易安全。

在之后的司法實踐中，北京市高級人民法院針對此類優先購買權問題發布《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》[2]，指出：承租人欠付租金構成法定或約定解除合同條件且出租人主張解除的，承租人不享有優先購買權。

由此可見，承租人主張優先購買權的前提是不存在根本違約。這既有效地避免了違約方的權利濫用，又保護了守約方及善意第三人的合法權益。

（二）侵害優先購買權的賠償標準

值得探討的是本案的第二個爭議焦點，如一審法院判理所述，對于侵害優先購買權的賠償標準目前我國法律沒有明確的規定。一審法院認為，把握該賠償額度的原則是：既要合理有效彌補承租人喪失優先購買權所造成的損失，又要懲戒出租人不誠信行為，同時也不要過分加重其賠償責任。應當認為該原則是比較妥當的。承租人的優先購買權，應當認為是一項法定的合同權利，對于出租人來講，則是一種法定的合同義務。出租人未履行通知義務，導致承租人的優先購買權喪失的，應當視為對合同義務的違反，給承租人造成損失的，應當予以賠償。因此，一審法院對侵犯優先購買權的定性是比較準確的。

在確定侵犯優先購買權的賠償責任的數額上，一審法院認為“將賠償內容確定為房屋差價損失為認定該損害賠償數額的一種較為直觀的方式，廣泛適用”。這種觀點值得商榷。一般來講，出租人出賣房屋時，承租人享有優先購買權，并不意味著承租人必定行使優先購買權。在承租人行使優先購買權情況下，即可與出租人訂立合同，在該階段，如果出租人無視承租人行使優先購買權的表示，而與第三人訂立合同并過戶房屋，這實際上是對承租人與出租人之間買賣合同違反的問題，而非侵犯優先購買權的問題。本案中，一審法院在認定魯全英目公司應當承擔的責任時，所把握的原則事實上是將違反新的買賣合同的后果視為侵犯優先購買權的后果，應當說是不可取的。

承租人因為出租人未履行通知義務而未能行使優先購買權所遭受的損失，實際上是一個機會損失。對于機會損失的價值如何認定，是該類案件中的核心問題。該機會會給承租人帶來多大的收益，也就是出租人可能給承租人帶來的損失數額。這些收益實際上是出租人節省的支出，這些節省的支出包括：1．信息費用，承租人無需到市場上尋找交易信息，從而節省了該筆費用；2．談判費用，承租人無需再與第三人談判達成交易而支出相應的費用；3．搬遷費用，承租人因為行使優先購買權獲得承租房屋，從而不必在租賃合同到期后搬遷，從而節省一筆費用。

相比出租人出賣給第三人的價格，承租人購買替代物所多支出的費用，是否應當計算在賠償范圍之內，有一定爭議。本案中，一審法院即認為該費用是該類賠償的核心。筆者認為該類費用不應當計算在賠償范圍之內，原因在于正常的市場交易主體，不可能從正常的市場交易中獲得超常收益。如果出租人與第三人進行的是正常的市場交易，則該交易的價格應當是市場價格，該價格與承租人通過市場獲取同樣替代物的價格應當一致，不應當有差異，承租人行使優先購買權獲得租賃房屋，不會獲得超常收益。因此，如果出租人出賣的價格明顯低于市場價格，則很有可能該價格并非完全基于市場因素產生，例如親屬之間的買賣、關聯公司之間的買賣等。這部分差價在市場中不可能被承租人得到，當然也不應該在該類責任的賠償范圍之列。

[1] 原《中華人民共和國合同法》第二百三十條已被《中華人民共和國民法典》第七百二十六條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”所取代。

[2] 《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第32條：承租人依據租賃合同約定主張優先承租權的，如何處理？優先承租權并非法定權利，而是基于租賃合同的約定產生，僅在合同當事人之間發生效力，不能對抗已經實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內通知原承租人續租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔賠償損失等相應違約責任的，應予支持。

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