文：園長

嫁給普男的10年，這應該是新塘業主們內心最深沉的唏噓。

園長開號的第二篇文章，寫的是新塘，4年前的文章，如今看來，還是很有意思

復習請戳這里：廣州新塘，房價什么時候破3萬？？

4年前園長說，新塘城市面貌一般，配套層次沒提升，要破3萬，第一靠 TOD，第二靠舊改，第三靠黃埔。

4年后再看，新塘好像似乎大概破了3萬，TOD板塊過了3萬5，13號線的幾個盤，早前市場好的時候跳起來拍了一下3萬的肩膀又掉回去了，剩下的還在折騰。

破3靠啥？？TOD有點雛形了，黃埔受寵升了妃，新塘，也跟著抬旗成了昭儀。

達標了嗎？半達標。大家滿意嗎？應該沒那么滿意。

那么新塘，還能買嗎？？怎么買？我們慢慢說。

廣州新塘，褒貶不一，有說投資黑洞的，也有說剛需天堂的，但是有一點市場必須得認，如果你要在廣州買房，沒有名額，如果你是剛需，想實現天河上班，要自住新房，新塘是不限購區里最優選。

無他，新塘在增城最成熟，新塘跟黃埔天河連接更緊密，新塘的資源利好在增城最多，新塘房價一定是增城的天花板。

新塘是廣州的樓市活地圖，也是唯一一個老中青3代樓盤都在賣的板塊，沒錯，人老珠黃也要上場廝殺。

1.0時代的超級大盤，比如千年老妖盤鳳凰城（云頂），翡翠綠洲（香江天賦），合生湖山國際。

2.0時代本地開發商的鎮區白江地鐵口新盤，如今的二手高交易板塊 惠百氏 東方名都等

3.0時代 品牌開發商進駐后的 越秀星圖，華潤公園上城，萬科金茂四季和招商臻園，星耀TOD，以及遠洋，路勁等新盤。

對，老中青三代同堂PK，人老珠黃、過氣二線與當紅主播小姐姐一起下場的新塘。

光看上圖的樓盤品質感，你也能感覺到三代產品的差異。

一個有意思的事情是，4年前，新塘的網紅還是招商臻園，碧桂園云頂和香江天賦，如今一代新人換舊人，大家悄咪咪的喜歡的品質小姐姐，最愛變成了品秀星圖，華潤公園上城和萬科金茂四季等。

1代和2代的新房，你還聽過嗎？？

市場就是這么殘酷。

新塘的網紅，為什么更新的那么快，到底是群眾薄情寡信，還是新塘老盤不思進取？？？

看看新塘恩客的更迭。

事實上，新塘最大的買家，一直都是廣州客，第一代70后，第二代80年，第三代90后。

再看群眾喜好的變化。

20年前，新塘交通不便，唯有廣園通廣州，大家喜歡的是樓巴下的高性價比的大城。

10年前，新塘的13號線開建后，群眾的愛變成了地鐵通勤帶來的安家念想，白江地鐵口附近的樓盤大賣。

到如今，新塘的餅已經畫成，沒新概念刺激，自身條件不低的90后，開始追逐實收品質。

注意到一點沒有？？

無論哪個時代，交通都是新塘買房客戶最關注的中心，曾經的現在的網紅盤，大多靠交通出圈，只是如今，增加了，教育拉分。

故而，只要新塘仍然承接東部新廣的肉體，交通和教育就是你能在選擇時候必須考量的要素。

1.0的時代買入的廣州客，大多已經置換出去，而2.0的有堅守，但絕大部分也的心思仍然是奔向了外區，3.0的新廣，由于限購，預算選擇新塘。

新塘買房的重點是進階，增城進階是黃埔，黃埔的進階是天河，天河的進階是珠城。只要能折騰，每個房子都是你的跳板。

所以，作為第一個新手村的新塘，選擇原則，是未來跑贏大多數，是能置換，請，深深，記住你的接盤俠的喜好：品質，名校，交通，品牌。

要對新塘持悲觀態度嗎？園長認為不。

事實上，4年的時間，我們看到了新塘TOD生出雛形，看到了新塘北部的開拓和發展，看到了新塘商業的崛起，看到了新塘樓盤品質的提升。

作為廣州東部不限購的成熟區域，新塘仍然是同價之下，新廣自住同學打怪升級幸福感相對比較高的場所，不需要一票否決。

當然，同黃埔南沙等選手比，新塘真的是個普男，但是，這個社會上，黃埔和南沙的精英畢竟是少數，普男新塘不算快但是也沒拖后腿，而且，接下來大家都慢的時代，成熟的新塘，反而是他獨特的優勢。

自住同學，仍然可選。記住上面的原則。