本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

樓市政策正步入新一輪寬松期。近期，多個核心城市密集落地房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，以提振市場信心、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

尤其是在4月30日政治局會議定調(diào)“去庫存”之后，各地積極落實“繼續(xù)堅持因城施策”“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”等會議精神，樓市政策調(diào)整進入活躍期：北京、深圳率先調(diào)整限購政策，天津緊隨其后定向放松限購，上海加入“以舊換新”戰(zhàn)隊，杭州、西安全面取消限購，此輪“救市”力度顯著增強。

易居首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事丁祖昱向《華夏時報》記者分析表示，未來政策還有進一步調(diào)整空間。而政策的下一步核心應(yīng)該在于如何形成合力，比如放松限價、減免稅費、進一步優(yōu)化二手房置換、優(yōu)化信貸政策等。

房地產(chǎn)市場政策延續(xù)寬松態(tài)勢

2024年以來，房地產(chǎn)市場政策總體延續(xù)寬松態(tài)勢。在各地花樣繁多的優(yōu)化舉措中，最為重磅的無疑是核心城市取消限購。

5月9日，杭州市宣布，在杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格；同日下午，西安也正式全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

而在杭州、西安之前，近期已有多個重點一二線城市大刀闊斧地取消了限購政策，抑或?qū)ΜF(xiàn)行政策進行了調(diào)整優(yōu)化。例如，4月28日，成都市宣布，次日起，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售。

4月30日，政治局會議定調(diào)“去庫存”，當天晚間，北京市住建委發(fā)布相關(guān)文件，提出符合條件的居民家庭和個人可在五環(huán)外新購一套商品住房；同日，天津進一步優(yōu)化住房限購政策，規(guī)定本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格，并對住房套數(shù)的認定標準進行了完善。

“五一”假期后的首個工作日（5月6日），深圳放松限購政策，規(guī)定外圍區(qū)域購房社保/個稅年限縮短至1年、多孩家庭外圍區(qū)域可多購一套、符合條件的企事業(yè)單位在外圍區(qū)域不限購、支持二手房“以舊換新”等。

綜合信息顯示，截至目前，除海南省外，僅北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及珠海、天津部分區(qū)域仍對住房實施限購政策。丁祖昱認為，自2023年9月起，主要城市陸續(xù)解除了“限購令”。目前，“全國樓市基本上已回到了不限購時代。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在新的政策基調(diào)下，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策向主城區(qū)優(yōu)化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。

在各地紛紛取消、優(yōu)化限購政策的同時，近期多個城市還密集落地了商品住房“以舊換新”、放寬公積金貸款政策、購房補貼、取消首套房商貸利率下限、“白名單”項目融資支持等舉措。

例如，4月27日，南京安居建設(shè)集團推出存量住房“以舊換新”試點活動；5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議，在全市發(fā)起商品房“以舊換新”活動，主要針對計劃出售二手房并購買新房的居民等。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

部分城市還瞄準了城中村改造。5月7日，深圳印發(fā)了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》，明確城中村改造將通過拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合3類方式進行。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，目前已有超30余個核心城市在其政府工作報告中對2024年的城中村改造定下了明確計劃，如上海今年計劃啟動不少于15個城中村改造項目、杭州計劃2024年實施城中村改造項目59個。

除了刺激需求端，房地產(chǎn)供給模式也有所改變。4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024 年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，提出商品住宅去化周期超過 36 個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量等。

樓市活躍度短期修復(fù)

供求關(guān)系的變化，無疑是近期樓市調(diào)控政策井噴的主要原因。可以看到，在樓市高庫存背景之下，多數(shù)成交節(jié)奏放緩，市場下行壓力加大，亟須突破性政策提振市場。

4月30日，易居研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報告》顯示，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存平均去化周期為25.3個月。報告認為，當前庫存高企的矛盾點主要在于庫存消化能力一直處于低位，這直接導(dǎo)致庫存去化周期增長：2024年3月，在100個城市中，一線、二線、三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為19.2、21.6和33.1個月。對比來看，2019年12月，這三類城市的新建商品住宅庫存去化周期分別為12.2、8.9和10.2個月。

與此同時，二手房的庫存量也是高居不下。諸葛研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，14座重點城市二手住宅掛牌量同比上升54.08%，連續(xù)19個月同比上漲。按照掛牌成交比簡單測算，這14座城市的二手房掛牌量是成交量的21.5倍，明顯供大于求，房源去化壓力較大。

因此，樓市政策全面轉(zhuǎn)向加大力度支持、扶持及刺激，消化存量房成為重要任務(wù)之一。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者指出，相較過去簡單的“政策放松”思維，當前的政策更注重“打通”，即打通存量和增量市場、土地和住房市場、房地產(chǎn)和戶籍政策以及短期刺激與中長期規(guī)劃等，全面暢通“人房地錢”，真正促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

記者注意到，各地密集推出利好政策后，短期內(nèi)對市場成交確實有所提升。但整體來看，購房者觀望情緒濃厚，銷售恢復(fù)進程仍相對緩慢，持續(xù)復(fù)蘇動力不足。

以杭州為例。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月杭州二手房網(wǎng)簽量達到8557套，環(huán)比增長236%；中介帶看量環(huán)比提升了224%，創(chuàng)下近4年來的最高單月帶看量紀錄；4月二手房網(wǎng)簽8402套，比3月下滑1.8%。“金三銀四”單量共計1.7萬單，4月住宅網(wǎng)簽均價29069元/平米，比3月均價下滑0.5%，比去年4月下滑11.7%，“以價換量”明顯。

數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期期間，22個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成，恢復(fù)至2019年假期水平的七成左右。從重點城市情況來看，今年“五一”假期期間，部分城市房企把握政策優(yōu)化窗口期推出新盤，并加大促銷力度，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優(yōu)質(zhì)項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，在房地產(chǎn)庫存積壓的影響下，穩(wěn)定依然需要更多時間。“當下部分城市的市場已經(jīng)明顯超跌，很多房源性價比很高，但市場信心需要更多的政策，政策邊際效益降低，就需要一線城市出臺超預(yù)期的政策打動需求。”張大偉稱。

“當前的市場現(xiàn)狀，單一政策已經(jīng)無法帶來明顯的行業(yè)提振，政策的下一步核心應(yīng)該在于如何形成合力，比如放松限價、減免稅費、進一步優(yōu)化二手房置換、優(yōu)化信貸政策等，未來政策還有進一步調(diào)整空間。”丁祖昱向《華夏時報》記者表示。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳