上半年房地產(chǎn)市場修復(fù)進(jìn)程緩慢，民營房企“雷聲”不斷，全國層面政策整體延續(xù)寬松基調(diào)，短期穩(wěn)市場、長期促轉(zhuǎn)型成為要點。有分析稱，政治局會議后一二線城市限購措施或逐步取消。

本文匯總市場上相關(guān)研報，圍繞房地產(chǎn)市場上半年回顧及下半年展望兩方面進(jìn)行梳理，以供參考。

注：近期地產(chǎn)支持政策頻出，相關(guān)解讀參見：《專題：城中村改造預(yù)計有多少市場空間？能否扮演此前棚改對地產(chǎn)市場類似角色？》《專題：房地產(chǎn)金融支持政策延期如何解讀？對房企融資會有何改善效果？》《專題：央行發(fā)布會釋放了什么信號？存量房貸置換和降準(zhǔn)預(yù)期怎么看？》

【上半年回顧】

DM研究：半年度地產(chǎn)行業(yè)中高風(fēng)險主體觀察簡報——地產(chǎn)信用專題

2023年前半年主旋律定焦第二、三支箭帶來的復(fù)蘇進(jìn)展，其提振效果邊際遞減，高收益地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)回到2022年8月水平，本輪地產(chǎn)風(fēng)險出清或?qū)⒂瓉砦猜暋?/span>

東方金誠：國企地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模有所收縮 境內(nèi)外凈融資額均落入負(fù)值區(qū)間

上半年地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為2064.2億元，較上年同期下降0.6%，整體仍處于明顯偏低水平；國有企業(yè)和民營企業(yè)發(fā)行結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，且受到期量較大影響，各月凈融資額均落入負(fù)值區(qū)間，上半年整體凈融資額為-550.1億元，上年同期為188.8億元。

上半年利差修復(fù)態(tài)勢明顯，但二季度隨著樓市轉(zhuǎn)冷，市場預(yù)期轉(zhuǎn)為悲觀，修復(fù)趨勢明顯轉(zhuǎn)弱，季末利差上行；債券交易活躍度和價格異動方面，上半年整體表現(xiàn)平穩(wěn)，價格異動較多的債券基本出自已違約或展期的主體。

國盛固收：市場繼續(xù)走弱，哪些地方壓力更大--2023 H1土地成交數(shù)據(jù)盤點

上半年TOP100企業(yè)中地產(chǎn)企業(yè)的拿地情況來看，國企拿地占比進(jìn)一步增加。國有企業(yè)、民營企業(yè)總權(quán)益拿地金額分別為3146.39億元、1409.85億元，占比分別為69%、31%，近7成為央企國企。

華福固收：2023年上半年，房企過得怎么樣？

2023年上半年，共有16家房企的20只境內(nèi)債和7只海外債發(fā)生實質(zhì)違約，其中諸如金科地產(chǎn)、華夏幸福、恒大地產(chǎn)、陽光城、世茂地產(chǎn)、融信、建業(yè)地產(chǎn)等市場關(guān)注度較高的民營主體均在上半年首次發(fā)生實質(zhì)違約。

展期方面，上半年共有20家房企發(fā)生債券展期行為，展期債券91只，展期債余額合計1449.55億元，其中恒大地產(chǎn)、龍光控股、時代控股等地產(chǎn)展期債規(guī)模超100億元。

天風(fēng)地產(chǎn)：第二支箭進(jìn)展如何、有何期待？

截至23年7月，“第二支箭”新增中期票據(jù)發(fā)行約94億元，利率處2.99%~4.70%區(qū)間。新增5家發(fā)行中票總額約67億元。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加速推進(jìn)節(jié)奏。三支箭政策實施以來，一季度地產(chǎn)融資進(jìn)度經(jīng)歷放緩，但近期推進(jìn)速度再次加快，房企股權(quán)融資進(jìn)程提速，同時，政策再度指引“第二支箭”進(jìn)一步發(fā)力，融資端展現(xiàn)出良好政策連貫性和及時性。

民生固收：年關(guān)過半，房企拿了多少地

天風(fēng)固收：上半年發(fā)生了哪些信用風(fēng)險事件？

天風(fēng)地產(chǎn)：重點房企一線城市土儲占比如何？

中金宏觀：上半年房地產(chǎn)的新線索

建行金融：當(dāng)前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)怎么看？

諸葛研究院：2023上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（完整版）

華泰地產(chǎn)：23H1地產(chǎn)土地專題——整體縮量，結(jié)構(gòu)分化

華泰地產(chǎn)：23H1地產(chǎn)融資專題——乍暖還寒之時

中指研究：2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

中指研究：2023上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

中指研究：2023年上半年全國法拍房監(jiān)測報告

中指研究：2023上半年主要省市房地產(chǎn)市場地位領(lǐng)先企業(yè)

中指研究：2023上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望

中指研究：上半年全國商品房銷售面積同比下降5.3%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

億翰智庫：2023年上半年代建企業(yè)新簽規(guī)模Top20研究成果

億翰智庫：2023年1-6月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200研究報告

億翰智庫：2023年1-6月中國典型房企交付業(yè)績研究報告【第3期】

克而瑞地產(chǎn)：又有一些實業(yè)資本沖進(jìn)了房地產(chǎn)

克而瑞地產(chǎn)：房企投資“冰火兩重天”，拿地仍“非常謹(jǐn)慎”

克而瑞地產(chǎn)：上半年到位資金下降11%，融資渠道仍然受阻

克而瑞地產(chǎn)：上半年，房地產(chǎn)市場有哪些城市之“最”？

克而瑞地產(chǎn)：2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

克而瑞地產(chǎn)：2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

克而瑞租售：2023年半年度企業(yè)租賃資產(chǎn)持有規(guī)模排行榜

【下半年展望】

DM專題：如何看年中政治局會議未提“房住不炒”？

長城宏觀指出“房住不炒”不再出現(xiàn)，房地產(chǎn)政策或迎較大轉(zhuǎn)變。“城中村改造”可能是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的第一步，之后可能逐漸形成國家資本先行、民間資本跟進(jìn)的租房市場建設(shè)。

華創(chuàng)宏觀表示下半年有望看到地產(chǎn)需求側(cè)政策在因城施策框架下的靈活放松，澤平宏觀預(yù)計會逐步取消此前市場過熱時期出臺的限制性措施，花旗銀行認(rèn)為可能需要數(shù)周或幾個月的時間才能看到執(zhí)行情況和真正的影響。

中指研究：政治局會議后，房地產(chǎn)政策優(yōu)化的六大方向

一、優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放；二、優(yōu)化限價政策，穩(wěn)定預(yù)期，讓價格回歸市場；三、優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；四、繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；五、降低二套房貸利率、降低交易稅費，降低購房成本；六、優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

嵩山論市：下半年地產(chǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的三大問題

下半年很難寄希望于地產(chǎn)信貸修復(fù)。地產(chǎn)信貸落腳點應(yīng)在于推動地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，項目層面做好保交樓的資金支持。預(yù)計全國各線城市調(diào)控放松的趨勢還會繼續(xù)，特別是對于貸款首付比例和利率的放松，會基于該城市的房價來定。可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

國海地產(chǎn)：當(dāng)前房地產(chǎn)如何破局？

未來地方政府可以從支持發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)出發(fā)，一是金融端，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供支持；二是稅收端，鼓勵企業(yè)參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營；三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運營管理市場房源轉(zhuǎn)化的保障性租賃住房。

克而瑞地產(chǎn)：土地成交還會跌多久？

全國土地市場的交易規(guī)模低位至少還將持續(xù)3-4年的時間，房地產(chǎn)行業(yè)依舊需要“金融16條”等相關(guān)政策的持續(xù)延期和護(hù)航。房企拓儲時要注重聚焦廣義存量規(guī)模相對合理的城市和板塊，避免潛在供應(yīng)量過高或超預(yù)期規(guī)劃的板塊。

下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢，短期來看，預(yù)計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向。優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。