12月19日早上，深圳地鐵1號線延誤20分鐘，導致大批上班族遲到。

按理說，這只是區(qū)區(qū)一件雞毛蒜皮之事，但卻直接登上了微博熱搜。

因為，日均144.5萬客流量的深圳1號線，只需要20分鐘，就足以讓數以萬計職場人士的全勤獎泡湯了。

這便是現代快節(jié)奏生活中，地鐵的影響力。

龐大的人流量，對地鐵站周邊的區(qū)域經濟有著強烈的帶動作用。更加眾所周知的是，地鐵對周圍的房產價值，增益也是非常明顯。

不過，很多人不知道的是，地鐵盤并非靠個地鐵那么簡單。地鐵盤的選擇，也大有學問。

比如，并非市中心的地鐵盤，房價漲幅就一定高，也不是說附近有個地鐵站，房價就能上漲了。

還有很多地鐵盤的細節(jié)，值得我們探究。

地鐵盤為什么值錢？

地鐵盤的價值，誰都可以提幾句，但一般都說不全，這里先給大家梳理一下地鐵盤的價值點。

1. 交通便利，遇急事出門時間可控，上班時間可控。

2.租售比高

3. 商業(yè)學校都可能圍著地鐵建。

4. 近郊盤因地鐵建設，與主城區(qū)距離拉近，人口流入，經濟增長，配套成型。

5. 地鐵不變，風險小，倫敦150年前的地鐵盤現在還是地鐵盤，但深圳15年前的海景房可已經成“填海工地”房了。

6. 情緒價值

6.1 地鐵逐步成網，別人家都有地鐵你沒有。心理有落差不說，還會影響市場對房產的評價和估價。

6.2 -“你住哪”

-“珠江新城地鐵站附近”

-“牛逼”

第6點情緒價值有點扯，不過你不得不說，第一中國商品價格受市場情緒影響強烈，第二中國就是一個國人非常在意別人對自己看法的國度。

離地鐵越近房價漲幅越高嗎？

地鐵站，人流多，噪音大，若是住得太近，豈不是非常不舒服？

所以，是不是要稍微遠300-500米的地方，才更有價值呢？

其實并非如此，華中農業(yè)大學對武漢地鐵3號線周邊3km以內的房地產價格與到地鐵站的直線距離，進行了相關性研究。

結果發(fā)現，距離每增加1％，則引起商品房價格下降0．08％，距離越遠，房價越低。

安徽財大的一個國家自然科學基金項目，也研究了合肥市房產離地鐵站的距離對其價格漲幅的影響。

數據顯示，離地鐵站0-200m的房產漲幅顯著高于200-1000m的。

《經濟視野》的一篇論文對鄭州地鐵1號線沿線71個住宅小區(qū)進行了2009-2013的房價漲幅分析，發(fā)現房價增幅與小區(qū)距最近地鐵站距離存在明顯的負相關關系。

并且，當小區(qū)距最近地鐵站的距離在0-400m范圍內時， 距離房價增幅的正面影響最為顯著；在400-800m范圍內時， 距離對房價增幅的影響較為顯著；在800-1200m時， 距離 對房價增幅有一定程度的影響。

翻譯成白話就是，房產離地鐵站越近，地鐵對房價的輻射就越敏感。

所以，無論從哪個角度來看，距地鐵站近的房子的漲幅，都比遠的要漲得兇。

那么所謂地鐵上蓋（地鐵正上方房子）的吵鬧與雜亂呢？會不會對居住體驗影響很大呢？

其實，關于吵，即便你沒住過地鐵上蓋的房子，也住過地鐵上蓋的酒店。

可以明顯感受到，地鐵站和商圈那點可以用隔音窗解決的吵鬧，和火車站飛機場比起來，根本不算什么。

吵主要還是馬路吵，地鐵站根本不應該不背這個鍋。

然后，關于人流雜亂，這個確實，任何一個地鐵站的人流量都不小。

可是，有地鐵的城市基本都是一二線，年輕人居多。

在現代年輕人眼里，地鐵和地鐵商業(yè)帶來的時間上的節(jié)省，比清靜要重要一百倍。

總之，不考慮實際需求偏好，從漲幅來看，選離地鐵更近的房子，還是收益更大。

哪里的地鐵盤漲幅高？

市中心是個好地方，但從地鐵盤增值這個角度來講，就不一定了。

南京林業(yè)大學對南京3號線的一項研究當中，發(fā)現地鐵對江寧區(qū)房價的影響明顯高于秦淮區(qū)。

河北地質大學對石家莊1號線的研究也表明：地鐵開通存在分區(qū)位效應 ，即地鐵對郊區(qū)房價的增值遠超過市區(qū) 。

這也好理解，回歸到地鐵對居民的本質利好邏輯，是地鐵可以縮短房產與城市里各種配套的通勤距離，相當于替代了原先周圍沒有的配套。

居住在市區(qū)，配套齊全，在沒有地鐵的情況下，也非常方便。但郊區(qū)配套不如市區(qū)，通一條地鐵猶如和市區(qū)共享配套，對生活的改變十分明顯。

但郊區(qū)不同于遠郊，當地鐵離市區(qū)過于遙遠，其共享配套的效果也會大打折扣，房價漲幅也會有限。

深圳寶安幸福海岸，是地鐵1號線寶體的正地鐵盤，2006年價格5200，2016年價格70900，10年漲幅1363%。

當年寶安屬于近郊區(qū)，寶體站離就業(yè)中心南山（粵海街道辦，高新園站）8個地鐵站，通勤時間大概在半小時（算上走路和等待地鐵）。

深圳龍崗振業(yè)城，是地鐵3號線六約的正地鐵盤，2006年價格10000，2016年價格35500，10年漲幅355%。

當年龍崗屬于遠郊區(qū)，六約站離就業(yè)中心福田（深圳平安大廈，福田站）15個地鐵站，通勤時間大概1小時（算上走路和等待地鐵）。

很明顯，遠郊地鐵盤的漲幅往往不如近郊地鐵盤。

一個人如果選擇通勤距離合適的房子，即便可能是老房子稍微破點，慢慢就會習慣，但如果每天花兩三小時在通勤上，怎么樣都會身心疲憊。

因此，如果是離CBD位置太遠的地鐵站，地鐵的意義便沒有那么大了，對房價的影響也不會非?？捎^。

不過振業(yè)城漲幅不如陽光海岸的另一方面，也是3號線的經停站點含金量沒1號線大，1號線作為貫穿深南大道主干線，從商業(yè)中心到政務中心到文體中心，都在這了。

所以，如果你想買一套增值潛力最大的地鐵盤，不妨挑選還在發(fā)展中的近郊地鐵盤。如果那條地鐵還是直通CBD的，就更完美了。

什么是近郊呢？這里給個標準，就是離城市CBD的地鐵通勤時間小于45分鐘，大于30分鐘的地方。要買地鐵盤，就買這！

當然，這里并不是說市區(qū)的房子就沒升值空間了，而是因為地鐵這個因素而升值的潛力有限，更多的升值因素是學區(qū)、區(qū)域、產品等等。

什么時機買入地鐵盤？

都知道，地鐵對房價有三個增長點：規(guī)劃漲一波，開工漲一波，通車漲一波。

那么，單從漲幅來看，什么時間點買入最好呢？

大量文獻顯示，地鐵時間軸對房價的溢價效應呈“M”型，即規(guī)劃期呈現出正效益影響，建設期呈現出負面影響，運營期又呈正向影響。

因為建設期的施工噪音、渣土揚塵、景觀損壞等多重負面效應，使得地鐵附近小區(qū)的生活品質直線下滑。

據我去地鐵項目部實地考察訪問，地鐵最吵，且渣土車來往最多，周圍最臟的時候，是路面開挖以后的沖樁期和沉槽期，大概要持續(xù)1年時間。等到這一年后，盾構機下隧道，一切就沒那么亂了。

那么在這紛亂的1年，可能會有不少二手筍盤放出，也可能會有部分新盤猶豫不決捂不捂盤或漲不漲價。

這時候，便是入手的好時機。具體一點，就是藍色擋板圍起來后的半年到兩年這個期間，可能就是“M”型的低點。

識別真?zhèn)蔚罔F盤

地鐵盤沒有官方的說法，按業(yè)內公認的標準：

近地鐵盤：距離1000-1500米，步行大約需14-21分鐘；

準地鐵盤：距離500-1000米，步行大約需時7-14分鐘；

純地鐵盤：距離小于500米，步行大約需時7分鐘以內。

在購房的過程中，對地鐵的了解通常來源于置業(yè)顧問的夸夸其談。

既然都說了夸夸其談，有四個點是你要注意的：

1. 距離假象

沙盤圖都是按一定比例縮放后的效果圖，真正有多遠，要學會去使用互聯(lián)網地圖上的測距工具去量。

2. 時間假象

走到地鐵站幾分鐘，置業(yè)顧問說了不算，自己走一遍才算。從自己所選樓棟往地鐵站走走，可能你會遇到小區(qū)巨大，繞路，地鐵口很遠等情況，都會增加時間。

3. 規(guī)劃假象

有時候置業(yè)顧問會告訴你沙盤上的虛線是已經規(guī)劃好的地鐵。但真正的規(guī)劃，還是以“國家發(fā)改委網站公布《關于xx市城市軌道交通第x期建設規(guī)劃（20xx—20xx年）的批復》”為準。

這種獲批的一般都會盡早開建，具體可以登錄當地住建局官網、當地人民政府官網和當地軌道交通集團官網查詢。當然，也有部分城市存在“先建后批”的情況，那就只能實地考察了，因為這種信息也不方便公布。

4. 落地假象

一般地鐵的工期是5-6年，即便去掉征地拆遷，從擋板開始算，也要好4-5年。

所以，如果只停留在規(guī)劃階段，很可能遙遙無期不說，還可能改道。

比如最新的武漢地鐵規(guī)劃圖中，13號線的規(guī)劃有所改動，去掉了湖口二路和高新二路交叉口這一站，那個站的居民可能已經哭暈在廁所。

1843年，一個叫查爾斯·皮爾遜的律師大膽設想在城市地下建設鐵路，隨后的1863年，世界上第一條地鐵震驚了整個世界。

查爾斯萬萬沒有想到，他的這個設想，竟然成為了150年后，一個神秘的東方國度來增長經濟的引擎。

修地鐵-提高市民預期-地價房價升高-市民買房-人口流入-土地出讓金反哺周圍配套&人氣帶來的經濟增長-再修地鐵。。。

中國各個城市的地鐵，動輒規(guī)劃到2045、2050年。

可見，地鐵推動經濟增長的盛宴，遠沒有結束。。。