福田區香蜜湖片區住宅樓群。 南都拍客 王云風 攝（資料圖）

買房對購房者來說是一種考驗，動輒百萬的資金交出去，每個買房人內心都是忐忑的。相對而言，賣房就顯得輕松很多，一般情況下找個靠譜的中介就能解決所有問題，只需坐等資金到賬。

在賣房之前，吳女士也是這么認為的，但近期賣房經歷卻讓她顛覆了認知。近日，吳女士向南都·灣財社記者反映，自己在深圳的一套房源掛牌出售，隨著二手交易的步步深入，整個流程卻透露著不對勁，她因此懷疑自己掉入了圈套，疑似被“職業背債人”詐騙，迅速報警并選擇撤銷合同。

灣財社記者了解到，由于吳女士尚未遭受財產損失，警方調查后未予立案；1月9日，深圳房地產中介協會回復吳女士稱經紀方服務過程中存在不規范之處，但涉及房產交易糾紛，建議循法律途徑解決；吳女士告訴灣財社記者，自己已向法院提起民事訴訟，請求確認合同撤銷事實，不日將開庭。

賣房也能掉入“圈套”？是賣房人多心還是不留心？吳女士的賣房經歷或許能為其他賣家帶來一些經驗。

A

二手房買家驟變代理人

2023年11月的一個夜晚，吳女士接到來自中原地產經紀人員劉某的電話，電話那頭的劉某向她表示已有意向買家準備簽約，請她帶好房產證和身份證等有關資料前往門店洽談。

據吳女士回憶，當天夜里直到凌晨兩點左右，買賣雙方才談好價格準備簽合同。但到簽合同時，買家A卻突然告訴吳女士自己沒有購房名額，需要以侄子B的身份來簽署這份《二手房買賣及居間服務合同》，自己則作為買賣的代理人在合同上簽字。盡管買家A向吳女士確認了自己為實際買房人，但簽署合同時卻只提供了侄子B的身份證復印件，自己未提供任何身份證明。

吳女士當時并未察覺這一操作有什么不妥。而在簽署《二手房買賣及居間服務合同》后，中介劉某又要求吳女士簽署了一份《買方主體變更確認書》，理由是“侄子B目前也沒有購房名額，馬上結婚后就有了”，為此要多簽署這一份文件以便于日后過戶的時候用。

這份《買方主體變更確認書》中提到，三方同意在簽署《深圳市二手房買賣合同》及產權轉移登記時將買方姓名寫為丙方名下，由丙方繼續履行《二手房買賣及居間服務合同》和《資金托管協議》《傭金支付承諾書》及相關附件/補充協議等項下原買方（即乙方）未履行的義務，原買方（即乙方）對其（即丙方）履行合同等相關義務承擔連帶責任。

在吳女士提供的《買方主體變更確認書》的復印件中可以看到，賣方和買方一欄都有簽署名字并且按下手印，但“新買方”一欄則是空白。

這份“變更”合同意味著過戶的時候，吳女士可能會把房屋過戶給除了AB外的第三方。“我賣房給了丙方，那么誰給我房款呢？是簽合同的買家A、B；還是過戶的丙方？這筆錢會不會被追討回去？畢竟簽合同的買家B可以說他沒收到房子，丙方則說他沒簽過買賣合同。”事后吳女士告訴灣財社記者，這份合同或許存在一定風險。

但最開始讓她產生疑惑的并非合同問題，而是她在賣房次日接到了不同中介的電話轟炸。

電話里有人告訴吳女士，她的房源正在不同渠道傳播特惠出售。“房子都已經賣了，為什么還會出現在市場里。”這個問題讓她本人覺得匪夷所思，“是不是房子又被買家掛牌出去了？所謂的丙方其實是他們找到的新買家？”她第一次開始懷疑起買家的身份。

B

簽約后發現實際買家為失信人

一筆沒有注明轉賬原因的匯款，讓吳女士開始調查買家到底是“何方神圣”。

賣房后的第一日，吳女士收到一筆名為C的20萬元的轉賬，轉賬附言沒有說明轉賬來意，吳女士通過詢問中介得知，該筆錢為買房的定金。

“正常人買房打款肯定要說明這筆錢的用處吧。”因打款人不是買家也不是代理人更不是中介，完全是沒有交集的陌生人，且其沒有注明打款來意，吳女士回想這一系列事情發覺蹊蹺輾轉難眠。

賣房后的第二天，吳女士再三思索后選擇了報警。吳女士告訴記者，當時警方在初步處理后向她表示可能是ABC合同騙局。但鑒于吳女士尚未遭受資產侵害以及證據不足，警方尚未立案。

深感不安的吳女士在賣房后的第三天選擇撤銷合同。她委托律師向中原地產代理（深圳）有限公司發出《撤銷合同告知書》，以買房代理人A沒有提供身份證明、定金款來源不明、未收到打款人和買房人的委托關系證明、未收到代理人A和買家B的委托書等為由，要求撤銷合同。

事后在吳女士發函強烈要求下，中介通過微信給吳女士發送了一張圖片，圖片的主要內容為B委托A為代理人簽署《二手房買賣及居間服務合同》的“委托書”；另外吳女士還收到了中介劉某發來的，證明C的打款用途為代B購買的物業支付的定金的“款項用途確認書”。

通過這張“委托書”，吳女士還清楚地看到了最初實際買家A的姓名和身份證號。遂上網查詢，發現A是失信人，有北京、溫州、武漢有十幾個執行案件、大量未執行金額，合計過百萬元。

而根據限消令，作為“老賴”的實際買家A被禁止了部分消費活動，其中便包括購買不動產或者新建、擴建、高檔裝修房屋。

吳女士告訴灣財社記者，警方后來在回訪電話中告訴她，通過和最近一起案件當事人聯系后，得知該A合計欠該當事人一百多萬元未還，同時在電話溝通中，警方從當事人口中得到了“不要和A做房產交易”的警告。

正是因為這通電話，吳女士堅定地懷疑A是“職業背債人”，自己可能陷入房產買賣詐騙圈套。

灣財社記者注意到，所謂“職業背債人”是專門為他人有償承擔債務的人員，此類人員以即刻獲得高額利益為代價，甘愿長期負債甚至是成為法院的失信被執行人。

吳女士認為，鑒于有一份《買方主體變更確認書》，而且該確認書只有一份在中介處，真正買方D并未簽字，等房屋過戶到D名下，即使賣方收到了買方B在銀行做了資金監管的購房款，最后也有可能會被買方B以打錯款的名義起訴到法院追回。因為買方B完全可以不承認這份購房合同的存在，所有的過錯都由買方代理人A承擔，而A是個法律意義上的“老賴”，債多不愁，賣方拿他沒有任何辦法。

賣方如何避坑

在二手房屋交易買賣中，賣方如何避坑？作為專業房產律師，周爭鋒律師表示有以下七點可以關注。

?首先要考察買家有沒有購房資格，也要詢問一下買家的貸款資質

?要和直接購買房產的人簽訂買賣合同，如果要簽《主體變更確認書》，也只能簽署一份《主體變更確認書》，并且要實時關注《主體變更確認書》上真正買家簽名的時間

?盡可能避免做低網簽合同價過戶，將來可能有稅務糾紛

?出賣以前要檢查自己的房產有沒有質量隱蔽瑕疵，如果有要提前做好維護工作，避免出現房產交付糾紛

?履行有關事項的披露義務。比如抵押次數金額，房產學位的使用情況，戶口遷移，是否兇宅等

?在簽訂合同時，合同約定的履約順序是否符合深圳市二手房交易的一般流程。比如出賣人贖樓注銷抵押權義務完成時間，一定要約定在購房者一次性監管購房款或取得貸款承諾函之后

?房產過戶以后要及時辦理交付手續。盡可能不采取售后租賃的方式，避免承擔房屋過戶后的風險。

律師說法

六種情況下可撤銷買賣合同

目前，有關“詐騙”的懷疑只是吳女士的猜測，盡管此前有類似案例，但本案的真實情況尚待相關部門進一步調查和公布。

對于后續處理情況，吳女士告訴灣財社記者，自己已多次向買方和中介方發出撤銷合同的《通知函》，但對方仍然各種糾纏，堅決繼續履行合同，如不履行要求按合同賠償違約金。2023年12月，吳女士發起民事訴訟，請求法院確認合同已撤銷。

值得一提的是，去年11月，吳女士就曾向深圳房地產中介協會投訴。2024年1月，協會回復稱，“經協調客戶不答應撤銷合同，鑒于經紀方服務過程中存在不規范之處，后續將報協會自律專業委員會審議處理，涉及您的房產交易糾紛，建議可循法律途徑解決。”

那么法律途徑是否能解決她的問題？什么情況下，賣方可以申請撤銷《二手房買賣及居間服務合同》？

廣東華商律師事務所周爭鋒律師在接受灣財社記者采訪時指出，依據《民法典》的規定對一般合同的可撤銷情形，主要有以下六類：第一，基于重大誤解簽訂的合同；第二，一方以欺詐手段、使對方違背真實意愿簽訂的合同；第三，受第三人欺詐，一方違背真實意愿簽訂的合同；第四，以脅迫手段，使對方違背真實意愿簽訂的合同；第五，乘人之危、致使成立時顯失公平的合同；第六，無權代理時，在被代理人追認前，合同相對人有權撤銷合同。

周爭鋒律師認為，吳女士撤銷合同需要符合以上六個情形之一，上述理由中第二、三、六條或可以作為吳女士的理由之一。但從實際情況來看，首先買家和中介公司沒有明顯的故意隱瞞和欺詐的行為；依據目前的情況，吳女士最可能選擇的是第六個理由。

“A是以B代理人的名義簽署的合同，就要考察B對A代理行為的追認時間和吳女士發函撤銷合同的時間哪個時間在前。”周爭鋒律師指出，但是，其發函撤銷的其他理由不充分，有自己不滿意合同條款、不想賣、故意找理由不履行合同的嫌疑。實踐中，類似案件的核心，在于中介公司出庭時該如何陳述簽約過程。如果中介公司確認，簽約時吳女士已經看過了B委托A的委托協議，并出示過委托書，那么吳女士將非常被動。

灣財社記者了解到，吳女士的民事起訴狀中提到的事實理由正是基于第六點：“（被告一即為買方B，第三人為代理人A）鑒于被告一始終不能提供同意第三人簽署《二手房買賣及居間服務合同》的授權，原告認為被告一始終未對第三人的代理行為予以追認，故于2023年11月25日發出《通知函》，撤銷了與被告簽署的《二手房買賣及居間服務合同》。”

采寫：灣財社記者 孫陽