今年五大新城系列市政府新聞發布會上，再次公布了青浦新城規劃方案，當然加了一個定語：最新版。

這版規劃的最大貢獻在于，我們終于知道青浦新城核心在哪了。

規劃發布當天就有不少媒體渲染：背靠大虹橋、全新規劃、長三角一體化中心，最具潛力的五大新城出爐了。

其實青浦的開發已經有20年之久，如今落地情況怎么樣？這版規劃又需要多久兌現？

帶著這兩個疑問，環二再次回到了青浦。

說青浦開發歷史20年一定有人不認同，青浦有幾百年設縣史，建國后也在不斷擴展建成區邊界，不過當時青浦并沒有融入上海市區，是真正的“綜合性節點城市”。

上世紀90年代青浦開始融入市區，當局第一站就選擇了徐涇——誰讓這里距離市區近呢。

90年代房地產市場剛起步，古北開發方興未艾，中山公園剛準備登上歷史舞臺，長壽路、徐家匯還在蓄積力量。

不過這些區域有一個共性——均為高層住宅產品，但是以西郊別墅為代表的“花園洋房”始終是居民的一種情結，于是也開始打造面向“平民”的別墅區。

于是大家將目標投向了徐涇。當時的徐涇類似現在的朱家角，在市區承擔高密度住宅的情況下做別墅產品成本可控——遠郊土地便宜嘛。

2000年前后，徐涇別墅產品容積率均為0.2-0.4之間，誰能料到20年后的今天，徐涇容積率普遍提高至2.0以上。

沒辦法，上海市區由內環擴張至外環，徐涇的土地也不再便宜。所以大家一拍即合，我們把別墅用地放到朱家角吧，畢竟那里土地便宜。

會不會有一天，朱家角也貴到只能出2.0以上容積率的土地了，別墅區建到西塘、周莊？

容積率這么低，徐涇自然建不了多少房子，很快就擴張到趙巷。

選擇繼續向西，而不是向北到華新、重固，是因為趙巷有滬渝高速出入口，滬渝高速轉延安高架，直通市區。

有了徐涇這個前車之鑒，趙巷選擇了統一規劃，連續開發了十幾個別墅項目，典型的有古北國際別墅、恒聯名人世家、中海翡翠湖岸等等。

隨著龍湖上海首秀——滟瀾山項目的開發，趙巷別墅區進入開發高潮，在衰退前就布局了青浦城區。

上海市向西，青浦城向東，世紀初青浦就在老城東側開挖了夏陽湖，打造新的公共活動中心。

為了打造這個片區，不僅將這里的紅十字醫院改為中山醫院青浦分院，還將區政府、圖書館、體育中心等等搬遷至此。

當然這片區域開發非常成功，以至于獨立成夏陽街道。進入2010年后，就只剩個別項目諸如中鐵逸都等等尚未開發，于是開始掉頭向西。

夏陽湖現狀

公共活動中心給了夏陽湖，政府自身已經沒有多少資源，青西的開發只能靠商業帶動——于是高達10萬方的吾悅廣場在2014年開業，成為青浦新的商業中心。

這下，老城區的東方商廈之類的就不夠看了——在萬達茂開業之前，吾悅廣場一直是青浦商業朝圣之地。

2013年有家開發商野心勃勃，在青浦打造自己上海1號作品——卓越世紀中心，這個項目涵蓋了企業公館、精裝LOFT、五星級酒店 、SHOPPINGMALL、酒店式公寓、時尚步行街、5A寫字樓，大有另立中心之勢。

不過項目上市時上海快速發展時期已經過去，項目并沒有引起預想的轟動效應，至今仍然以商業產權別墅獲得一些聲音。

截止2015年，青浦房地產市場快速發展時期已經過去，需要新的刺激因素，于是17號線來了，青浦新城概念來了——松江新城、嘉定新城拍地迅速下滑，青浦新城成為供應主力。

不過這時的青浦新城規劃并不完整，只知道一個大概范圍，中心區域在哪，以什么產業為主，走向什么方向并不明確。

這時的房地產市場也是遍地開花，匯金路站、青浦新城站、漕盈路站都有項目開發，淀山湖大道站更是供應主力。

環二記得2016年到訪匯金路片區“泰禾虹橋”項目時，銷售聲稱匯金路將向南打通，項目到地鐵站距離將縮短500米。

然而直到2021年，這條路還是沒動工跡象，業主去地鐵站、寶龍廣場，都需要繞行。

同期，青浦新城站景瑞城中公園、漕盈路站富紳時代廣場、淀山湖大道站大發融悅等項目接連上市。

大發融悅是淀山湖大道站首批項目，這里以萬達茂、地鐵站為主要賣點。2020年，萬達茂如約而來。

上海一直以商業的繁華聞名于世，萬達這樣的平民商場并不出眾，不過對于普通百姓也足夠了，尤其是超過25萬方的超大體量。

想想萬科天空之城這里，萬科的商業體還在施工，即使建成也僅10萬方體量，青浦新城居民是不是幸福得多。

不過萬達開業時，大發融悅外立面已經開始脫落，交房三四年就已顯舊。

大發融悅

此后淀山湖大道這里新房不斷，至今已經蔚為壯觀。

淀山湖大道居住區街景

在這個開發過程中，朱家角也是項目不斷。不過受到限墅令影響，朱家角地塊容積率普遍在0.5-1.5之間，以至于出現了大量高密度疊加產品

想想徐涇這里0.2-0.4的容積率，地段又優越不少，性價比是不是高得多？

發展至今，青浦開發的主軸仍然是17號線，如果不是必須通地鐵到朱家角，淀山湖大道也不會有這樣的開發機會。

其他沒有通地鐵的重固、白鶴以及青西金澤、練塘幾無地產項目。

華新由于靠近大虹橋，前些年打造了一個恒文星尚灣，一度滯銷。后來金茂來了，區域開始變得熱鬧。

攤開地圖也很明顯，建成區以青浦城區、徐涇、趙巷、朱家角為主——其他區域仍以原始村鎮為主。

白鶴的城市面貌，可能還不如一街之隔的昆山花橋。

而且這些村鎮區域不臨地鐵，自身成長空間有限，青浦真正的發展上限還是依靠17號線串聯的幾個片區。這幾個區域中呼聲最大的是徐涇，然而徐涇已經不能擔負這個重任——徐涇沒地了。

前文提到過，徐涇開發時間很早，已經建成大量的別墅群，可供開發土地僅徐涇北城以及四葉草周邊。

徐涇北城隨著遠洋項目的開發已經宣告結束，這里最大的貢獻是提供了一個萬科商業綜合體，10萬方；四葉草周邊已經開發了中核錦悅府、中駿天璟等項目，可供使用土地也已不多，可以預見的公共活動空間是百老匯、蘭韻中心等。

以及聞名上海的蟠龍古鎮。

后續可能仍有邊角地塊出讓，不過西虹橋骨架已經奠定，上限已經奠定。同屬大虹橋，這些配套與閔行前灣（南虹橋）相比遜色得多，很難成為真正的地區中心。

淀山湖大道、匯金路已經完全定位居民區，各自拿到一所商場，其他資源暫時難以補充。

能夠依賴的，只有青浦新城商務區——青浦新城地鐵站周邊。

這里規劃了一所綜合醫院、一所大學、近百萬方商辦，初步具備公共活動中心氣象。

規劃醫療用地

規劃商務中心

不過體量上仍與前灣甚至寶山南大地區存在差距，總體上限不高。

青浦新城規劃范圍目前居住人口45萬，2025年規劃人口55萬，2035年規劃人口65萬，20萬的人口增量還是具有相當的壓力。

不過渲染圖仍然是給了我們不少希望，至少城市界面比現在優質得多。如果工作就在當地，選擇這樣一個規模不大的新城生活，吸引力會有多大？

目前來看，城市規劃仍然不如嘉定新城、松江新城。松江新城最為成功，是這里通過密集的小區布局，提升了居住氛圍，商業氛圍也隨之而來。

嘉定新城骨架拉的很大，不過環境優美，資源集中，嘉定最核心的遠香湖公園、瑞金醫院、保利劇院、圖書館、交大附校均分布于此，形成了濃厚的新區氛圍。

其實青浦也曾經有這個機會，當時的主要“產品”是夏陽湖，現在來看主要問題是：起步早，規劃自然不如后續的嘉定完善。

夏陽湖只能稱之為地區性公共活動中心，距離真正的新城核心尚存在不小差距。

不過已經錯過高速發展時機，現在的青浦新城地鐵站附近能給到的資源就受到一些限制——這里沒有湖，沒有政府機關，沒有更多市政配套。

不過青浦仍有機會，趙巷與徐涇北城間設一地鐵站：嘉松中路站。這里地段優勢僅次于徐涇，容易獲得市區外溢資源，而且土地儲備量規模宏大，給了我們新的希望。

現在徐涇開發已經接近尾聲，是不是該看看這里了？

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