投資北京房產、北京投資房產還有空間嗎

2024-06-22 09:14:14

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問：您好，我原本持有積水潭附近海淀北太平莊街道的老破小60平，最近想賣出換大面積的房子。想請教兩個問題：一是繼續持有未來增值空間大嗎？二是選擇新街口的次新三居是好的選擇嗎？

A:回答:你好,感謝信任.北太平莊區域基本全是老公房小區，沒有什么品質特好的小區，整個區域的房子密度比較大，缺點就是缺乏年輕人聚集，都是老人居住，板塊基本已經固化導致上漲動力不足,年輕人聚集的板塊才是未來房價的支撐,如果有合適的投資品可以考慮置換,長遠看新街口次新三居要比北太平莊的老破小更有價值一些

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Q:提問:京總您好！很高興加入星球，我們情況是這樣：全家現在房票兩張，一個可以首套首貸（父母名義），一個二套首貸（我們自己），目前打算以父母名義貸款買，未來有需要的話以我們自己名義買，有自住房離上班近也不考慮動，另一套在房山加州水郡，大概能賣300w出頭，然后現有首付資金800w，目前沒有孩子，有西長安街的占坑平房，不能住。

現在有幾點疑問：

1.以現有資金，總價預算1100，不自住以投資為目的，是否需要賣掉加州水郡增加預算到1500。也就是說1100去投資是否就足夠，或者1500是否值得。

2.目前看了萊圳家園、清上園，沒看上；上林溪、潤澤公館、中鐵國際城，漲了很多不知道還值不值；看京總一直推薦望京，望京也漲了不少，有沒有適合我們的小區推薦？

3.如果非要買海淀，還有什么可選？未來好租好賣的。像田村，四季青，永定路能否考慮？

4.新房能否入手？京總說永豐那塊需要5-8年發展起來，是指5-8年后開始漲，還是說慢慢漲5-8年，慢漲5-8年正好出手是否合適？

5.關注過北沙灘的學府公館，預計四五月才能開，怕等到那時候又沒有搖上號的話就錯過二手房的買入時機了，是否有必要等？感覺不能泛泛的看沒有目標，需要有針對性的看，希望京總給點建議，萬分感謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、1100和1500都屬于比較符合市場主流的產品預算范圍,北京的房價漲幅過去是靠剛需驅動,從限制貸款之后每一輪就改為改善群體驅動了;1100可以拿到熱門區域的2居室,1500的話可以拿到三居室,從您現有的房產情況,我覺得以資產優化的思路把加州水郡出掉集中資金買一套優質霸盤是對的;北京整個城市的產業布局發展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤,再想發展出一個新的產業似乎有點困難,房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成長陽屬于豐臺的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車;漲幅比較受限制.

2、我給您的建議是先用800的首付上車,以其他方式加杠桿,總價還是控制在1500左右,趕在這一輪上車,等市場好時把加州水郡的房子出掉

3、萊圳家園、上林溪、潤澤公館、中鐵國際城都可,這些盤不是這一輪上漲的厲害,是因為區域有購買力,正常的市場每半年大概是20%左右,如果遇到市場利好可能是40以上,然后遇到市場冷靜期可能會回調個10%左右,下一個市場會繼續往上爬,大家覺得這些盤漲的很夸張,其實跟盤的關系不大,我們只是選籌上正確,搭乘了這座城市的經濟增長和行業紅利,本質是市場上的貨幣多了,有持續的購買力,所以才會漲價.

4、海淀熱門區域的品質房流通率都還可,您這個預算應該關注的是領漲盤霸主商圈,田村，四季青，永定路漲幅還可,但不能成為領漲,海淀的產業聚集在以中關村為點向北,南部的動力不足,所以過往的漲幅一般

4、海淀北部新區目前的配套確實差了點,您現在8萬買過來存在溢價,發展成熟之后可能賣9萬,10萬,這個數字可能是一年兩年,但前面的不確定您的熬著.

5、北沙灘學府公館這個盤建在了G6以西,農大東校區以東,南邊是老舊小區,北高速切割沒有商圈配套,整個板塊可開發的土地基本沒有,如果以投資的角度建議回避.置換的邏輯是:抵押或者賣出現有的劣質資產,購入優質資產,如果相同產品進行置換,一般是不建議的,因為北京受政策影響,置換的成本比較高,還包括時間成本和機會成本.我覺得您的購房是沒有思路的,全區域都看,這樣沒法聚集,您的有一個點,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,幾居室可以,兼顧保值升值,還是以保值升值作為重點,兼顧居住,否則您是沒有具體的目標的

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Q:提問：個人情況：現有ZD800+，北京首套（原有一套房，已售，現在名下無房）

選房原則：自住同時考慮投資（跑贏大盤即可），位置圍繞朝陽公園西門方圓5公里內，由于年齡原因不想貸款或者少量貸款，想選擇一套小三居或一套兩居和一居，請問如何匹配合適？哪些小區適合？

另外，我已付年費，每次提問還需要付費嗎？

A:回答:您好,感謝信任.1、800+首套,我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年后房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，北京每一次的房價上行全是改善群體推動,長期調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，購買力比較集中的核心地段,比較符合未來市場的主流。建議選一套三居室或者兩居室

2、2-3居并不建議在朝陽公園本地做選籌,朝陽公園這個區域屬于北京的第一批豪宅盤標志性的區域,優勢是人群結構比較純粹，坐擁的全是豪宅系，因此大戶型更受市場歡迎,小戶型的樓盤年代都比較舊,位置也差點,距離朝陽公園比較近的一些優質板塊有大望路、雙井、朝青

可以關注下朝青板塊,朝青稱之為國貿的第二后花園，今天之所以能發展起來，主要是沾了國貿的光。加上自身又比較爭氣，品質小區扎堆。雖然大悅城的風水多年令人詬病，但不影響整個區域的的價值。整個區域商圈發達居住的人群普遍年輕，可以說是承接國貿最優質的剛需板塊，樓盤高中低三個檔次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盤星河灣是當年眾多明星追捧的對象，改善盤天鵝灣，潤楓水尚，珠江羅馬帝景，加剛改大盤國美第一城，熱度一直屬于北京排名前幾的區，流動性和抗跌性都不錯。可以看看華坊易城和青年匯佳園、潤楓水尚西區、石佛營板塊的華業玫瑰郡

雙井是目前北京投資首選的區域之一。雙井屬于承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新，東面板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的后花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，所以長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤后期的成長性比較不錯，如果投資的話可以說是一個不錯的區域。可以關注下這個區的品質兩居,像富力城A區、首城國際這兩個盤都不錯.

3、無需付費

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