代持婚過！近期由于部分紅盤入市，在網上，開始出現了一些聲稱“可代持”的信息。這些信息虛實難料，今天發哥想來再跟大家聊聊代持這個事。

金融城三期某新盤，有人聲稱可代持，圖據：小紅書

在成都“網紅盤”倍出的那個年代，大量與周邊二手房倒掛價差的新房銷售時，也讓無數投機客搞起了找資格代持房產的偏門操作。

關于此事的風險，成都商報2022年曾報道過攀成鋼樂天圣苑的一場代持糾紛，有兩人合伙買房，一起還月供，一起付首付，還簽訂了《合伙購房協議書》，但因房屋上漲后，“被借名人”開始不認賬，最終對簿公堂。詳情點擊“借名買房”帶來麻煩：房屋升值后要求確認產權，法院判了

現實生活中，類似因“房屋代持”引發糾紛的事件不勝枚舉。這一次，我們也針對大家關心的“房產代持”易引發的相關問題，特別邀請到律師進行專業解答。

代持是把雙刃劍

最大風險在于“被借名人”

首先需要說明的是，“房產代持”并不違法，但因潛在風險極高，也被視為一把雙刃劍。

在過往案例中，最大風險就常常發生在“被借名人”身上，包括又不限于被借名人反悔、被借名人私自處理房產、房產被查封拍賣、婚姻變化、意外死亡等。

前文提到的案例，便是“被借名人”反悔的典型案例——本說好且簽訂《合伙購房協議書》確認各自享有房子50%的產權以及房產增值的一半，但在房屋增值后，“被借名人”馮某卻開始“賴賬”。

同樣在不久前，還有媒體報道了一起因“房產代持”鬧得不歡而散的事件，張先生與李女士原是戀人，但因李女士不具備在京購房資格，雙方便商議借用張先生名字購買一套房產。

但不久后，兩人分手，張先生卻私自將房產進行了抵押，最終兩人鬧得不可開交。

事實上，即便能找到一個靠譜的“被借名人”，同樣會存在不可控的隱藏風險。

例如，“被借名人”萬一突發疾病過世或喪失行為能力，則會涉及繼承權或監護權的問題；“被借名人”征信變化，從而導致銀行卡被凍結而無法如期還貸等諸如此類的情況。

對此，北京大成成都律師事務所曾新宇律師說，因為每個人的情況不同，所以只有盡可能把可能發生的風險點均提前約定到代持協議中，特別提醒以下情況均應作為單獨條款加以約定，如“被借名人”去世、離婚、負債、失聯或因其他法律問題被法院查封房產等情況。

她還稱，由于合同不對抗善意第三方，所以即使做了合同約定，最后借名人也有極大可能只能獲得違約金，而不能獲得房產所有權。也就是“贏了官司，輸了錢”。

做好風險規避

代持協議需注意哪些事項？

如若遇到特殊情況，必須經人代持房產，我們又應該如何做到最大化規避風險？

曾新宇律師表示，雙方需要在代持協議中對以下幾點進行規范，才能盡可能規避風險及保障合法性。

先要明確協議內容。即在進行借名買房或房產代持之前，雙方應簽訂詳細的書面協議，明確各自的權利和義務，包括房屋的購買、使用、收益分配、轉讓、以及未來出售房產時的分配方式等。

再者是房產登記問題與明確房產權屬問題。由于房產證上名字是被借名人，實際購房人在法律上很難直接證明其所有權，雙方還應明確房產的權屬歸屬和將來的權利轉移方式。

同時，實際購房人也需保留所有交易憑證，包括銀行轉賬記錄、付款收據和相關的購房文件，以證明資金的來源和流向。

其次，還應考慮到被借名人的風險防控和稅務問題。這能較好避免被被借名人抵押、轉賣房屋等風險，以及涉及到遺產稅、贈與稅等。

還有就是上文我們曾提及的“被借名人”意外情況，因此協議中也應考慮繼承和贈與的環節，以免出現被借名人意外去世后，會按照其遺囑或者法定繼承規則繼承，可能會與實際購房人的意愿不符。

最重要的是，要清楚所購房屋的性質，不要購買有政策限制交易條件的房產。因為，按照以往判例來看，為逃避限購政策而找人代持則是不合法的，也就是法律上所稱的協議因違反公序良俗而無效。

最后，發哥想說，“房產代持”的潛在風險很大，常常還存在請求確認產權共有得不到支持、房屋被轉賣或者因被借名人對外負債被法院強制執行等風險。

因此，特別提醒廣大讀者朋友：“代持房產”總體風險很高，無法做到充分規避風險，就不要為搶網紅盤鋌而走險。