本文開始解讀徐匯，由于篇幅過長，我們做兩篇推出。

徐匯近些年的發(fā)展無疑是成功的，并且在《上海市城市總體規(guī)劃》中得到了肯定。

《上海市城市總體規(guī)劃》是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，既對過去的發(fā)展進行評價又給未來指明了方向。

《規(guī)劃》中最核心的地段稱之為中央活動區(qū)（CAZ），是城市職能的精華部分，就像圈定985高校一樣。

最新的2035規(guī)劃中將徐匯區(qū)衡復(fù)地區(qū)、徐家匯、徐匯濱江圈了進去，同時劃入了前灘-世博地區(qū)，城市的中心開始南移。

上版規(guī)劃中明確表示中央活動區(qū)以為中心，2035規(guī)劃中則取消了對于中心的描述——具體南移到哪誰也說不準(zhǔn)，干脆別提了。

原本地理位置與徐匯相差不大的楊浦，則只劃進去濱江部分，而且是內(nèi)環(huán)內(nèi)的一小段，算是官方認可的發(fā)展遲緩。

其實楊浦的經(jīng)濟實力不弱，2020年GDP僅比徐匯低70億，不分伯仲。

不過發(fā)展速度一定是徐匯更快。2013年徐匯GDP為1095億，而楊浦則高達1350億，是徐匯的1.2倍以上。

是什么神奇的力量讓徐匯后來居上？這片區(qū)域還能創(chuàng)造多少奇跡？

徐匯起點落后于楊浦、虹口，是因為這里大片區(qū)域原本并不屬于上海。

漕河涇1984年劃入徐匯，龍華鄉(xiāng)、梅隴、虹橋鄉(xiāng)則更是晚至1992年。

可以簡單理解為，原來的徐匯區(qū)僅內(nèi)環(huán)內(nèi)部分，即：徐家匯街道、楓林路街道、斜土路街道、天平路街道、湖南路街道。

內(nèi)環(huán)外大片區(qū)域原屬上海縣，開發(fā)程度自然不如市區(qū)，其實90年代前徐家匯地區(qū)就已經(jīng)有不少農(nóng)田，何況更郊區(qū)部分。

楊浦區(qū)60平方公里，原本就是上海市區(qū)；徐匯區(qū)54平方公里，大部分都是上海縣合并過來的“欠發(fā)達”區(qū)域，20年前自然是楊浦占優(yōu)。

但是合并過后徐匯像吃了興奮劑一樣一路狂奔，主要原因是這片土地實在太優(yōu)質(zhì)了，匯集了幾乎所有的頂級資源。

首先是文化資源。

徐匯內(nèi)環(huán)部分的起點并不低，湖南路街道、天平路街道更是一直高居上海頂流。法租界原來是頂級的居住區(qū)，衡山路當(dāng)年與南京東路齊名。

時至今日，這里保留了有775公頃的衡復(fù)歷史風(fēng)貌保護區(qū)，其中有超過2000棟的歷史建筑，占據(jù)上海40%以上。

整潔的衡山路

這樣深厚的文化背景使得徐匯具有強大的向心力，通俗點講就是：大家覺得住在徐匯是一件值得驕傲的事情。

在2020年房價暴漲前，匯成南街里價格并不低，同樣的預(yù)算可以夠得到配套更齊全、城建更優(yōu)秀的地段，但是大家還是趨之若鶩：誰讓這里是徐匯呢。

當(dāng)然替徐匯背書的還有各種權(quán)力機構(gòu)。上海市政府自然是在黃浦區(qū)，但是解放過后華東局與上海市委的領(lǐng)導(dǎo)人都住在衡復(fù)地區(qū)，以至于這里也產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)摹皺?quán)力”氛圍。

原權(quán)力中心康平路

這兩者結(jié)合在一起，徐匯自然就匯集了全市頂級的教育資源、醫(yī)療資源，而且這兩項資源都需要相當(dāng)?shù)臅r間積累。

論教育，徐匯的四大民辦一直是上海家長心中圣地，四大公辦也是全市一流水準(zhǔn)；

論醫(yī)療，徐匯擁有全市最多的三甲醫(yī)院，而且不乏頂級的中山醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、耳鼻喉科醫(yī)院、國婦嬰等等。

當(dāng)然這些資源靜安也有，不過徐匯地段上更有優(yōu)勢的是：這里還濱江。

徐匯濱江原先是工業(yè)區(qū)，談不上宜居，不過世博會給了徐匯千載難逢的契機——一舉將舊工廠遷走，建成了全市著名的濱水宜居區(qū)。

徐匯濱江剛開始登上歷史舞臺并不是產(chǎn)業(yè)中心，而是豪宅區(qū)。城市發(fā)展到達一定水平后，江景這樣的核心資源一定受到追捧，再加上徐匯濱江后開發(fā)帶來的全新城市界面，最適合做豪宅不過。

而且背靠徐匯原有的“富貴”階層，客群也相對容易導(dǎo)入。

后來徐匯濱江成為優(yōu)秀的公共活動中心，是全市公認的最美跑步圣地，也是上海國際馬拉松賽的精選路段。

這些優(yōu)質(zhì)的資源結(jié)合在一起，徐匯怎能不成為優(yōu)質(zhì)的居住區(qū)域？

當(dāng)然徐匯的地位不僅是一個居住中心，更是產(chǎn)業(yè)中心，其中典型的就是徐家匯。

徐家匯能夠成為最成功的城市副中心，是因為規(guī)劃出爐前這里已經(jīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)基礎(chǔ)。

早在90年代這里就開始大力開發(fā)，太平洋百貨、東方商廈、美羅城這些新式商場剛投入使用時，南京路、淮海路都曾受到相當(dāng)?shù)膲毫Α?/span>

1993年開業(yè)的太平洋百貨

真正將徐家匯推到巔峰的當(dāng)然是西南部的整體發(fā)展。閔行是上海發(fā)展史上的奇跡，由一個農(nóng)業(yè)為主的區(qū)域一躍成為上海財政收入第二的經(jīng)濟中心；松江、奉賢也陸續(xù)開發(fā)了大量房地產(chǎn)項目以及動遷房。西南部發(fā)達的經(jīng)濟基礎(chǔ)、廣大的人口基礎(chǔ)成為徐家匯成功的基石。

商業(yè)方面，徐家匯已經(jīng)成為名副其實的市級商圈，在克而瑞公布的商圈吸引力測評中，徐家匯僅次于傳統(tǒng)的南京路、淮海路區(qū)域以及陸家嘴。

這幾個商圈中目前仍有大體量商業(yè)即將入市、仍在不斷的優(yōu)化迭代的，只有徐家匯。

徐家匯新鴻基項目正在熱火朝天的施工，這里將建成38萬㎡超甲級寫字樓、32萬㎡頂級商場，入市后將成為上海最大的綜合體之一。

ITC概念圖

同時，徐家匯空中連廊正在施工，六百也在整體翻新，連同ITC一起將徐家匯推到更高的位置。

徐家匯空中連廊

其實在劃入CAZ之后，徐家匯就已成為真正的商業(yè)中心、商務(wù)中心、公共活動中心。

徐匯的另一步棋是合并了漕河涇。漕河涇原本就有良好的電子工業(yè)基礎(chǔ)，曾經(jīng)遍布電視機廠、無線電廠、收音機廠，在進入互聯(lián)網(wǎng)時代后順利抓住機會，成為上海的科技高地。

目前85家世界500強企業(yè)在漕河涇設(shè)立了超過140個項目，其中不乏騰訊、字節(jié)跳動這樣的頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

當(dāng)然徐匯并沒有止步于此，濱江地帶拆遷后帶來大量的優(yōu)質(zhì)地塊，將打造成新的產(chǎn)業(yè)中心。

由于具備良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟實力，徐匯濱江在招商引資上優(yōu)勢明顯，大部分企業(yè)都在開工前已經(jīng)確定入駐。

以西岸傳媒港為例，這里已經(jīng)簽約了騰訊、網(wǎng)易、阿里巴巴、芒果衛(wèi)視等核心企業(yè)，建成后將成為新的增長點。

借助于漕河涇以來的科技企業(yè)，徐匯也成為上海的科創(chuàng)中心之一。

而且徐匯的野心不止于此，最近將目光盯向了金融行業(yè)，畢竟這才是上海真正的“基礎(chǔ)行業(yè)”。

于是大手一揮，將徐匯濱江最優(yōu)質(zhì)的巨幅地塊出讓給了香港置地，打造徐匯西岸金融城。

這塊地高達170多萬方，創(chuàng)造了新的地王記錄，匯集了寫字樓、商業(yè)、酒店、會展、文化、體育、住宅等多種業(yè)態(tài)，其中引入核心金融企業(yè)成為最重要的要求之一。

這一切的努力，都道出了徐匯的另一個核心訴求：成為全市的經(jīng)濟中心之一。

而且西岸具有濃厚的文化因素，這里不僅打造傳媒產(chǎn)業(yè)，也塑造了油罐藝術(shù)中心、西岸藝術(shù)中心等地標(biāo)，延續(xù)了徐匯文化中心的位置。

前面提到過與靜安相比，徐匯的優(yōu)勢是具有濱江資源。與同樣具有濱江資源的黃浦區(qū)相比，徐匯的優(yōu)勢是具有大量的土地儲備。

黃浦的土地儲備基本來自拆遷，在董家渡建設(shè)完成后，下一步的拆遷基本都是硬骨頭。而且黃浦自身面積不大，騰挪速度不會很快。

而徐匯不同，徐匯不僅濱江區(qū)域騰出大量地塊，在華涇、漕河涇區(qū)域也有大量土地儲備，給未來的增長提供了無限遐想。

黃浦騰挪出的土地成本價極高，除了做高端商辦外只能做成高端住宅。徐匯中環(huán)外的土地相對低廉，可以繼續(xù)導(dǎo)入一些商務(wù)需求不高的科技企業(yè)——比如在華涇規(guī)劃了北楊科技小鎮(zhèn)。

當(dāng)市區(qū)寫字樓空置率越來越高，經(jīng)濟增長主要依靠科技型企業(yè)時，徐匯將具備更大的爆發(fā)力。

當(dāng)然徐匯的產(chǎn)業(yè)突圍之路也充滿風(fēng)險，這里并不是傳統(tǒng)的金融中心，與陸家嘴、黃浦濱江金融帶的競爭中能有多少勝算還需要觀察；浦東是科技型企業(yè)競爭力最強的區(qū)域，在上海向東的背景下也給徐匯帶來一些威脅。

至少我們能確定的是，在眾多新增規(guī)劃中徐匯是落地可能性最高的之一。

到這里就能看出徐匯與楊浦GDP的區(qū)別：徐匯基本沒有了第二產(chǎn)業(yè)。

徐匯、楊浦2020年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比

徐匯楊浦的GDP總值相差不大，不過第三產(chǎn)業(yè)方面徐匯擁有巨大優(yōu)勢，這也是徐匯持續(xù)跑贏楊浦的底氣所在：第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)地在疏導(dǎo)至郊區(qū)。

綜合來看，因為歷史原因徐匯是上海的文化中心、政治中心、教育資源中心、醫(yī)療資源中心，所以一直是高端居住區(qū)；

近20多年的發(fā)展，徐匯也成為了上海的科技中心之一，經(jīng)濟中心之一，商業(yè)中心之一，也是優(yōu)質(zhì)的濱江活動中心。

更恐怖的是，這樣的地方還有大量可開發(fā)土地，還有大量地鐵尚未落地。除了政策無限加持的浦東，還有誰能比徐匯更具優(yōu)勢？

后記：由于篇幅原因我們講到這，徐匯的房地產(chǎn)市場分析請關(guān)注后續(xù)推文

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