觀點(diǎn)網(wǎng) 5月10日下午，富力地產(chǎn)公布2024年前4月合約銷售數(shù)據(jù)，情況依然不好。

資料顯示，4月份單月富力實(shí)現(xiàn)總銷售收入約7.7億元，同比下降53.6%，對應(yīng)銷售面積約為6萬平方米。

1-4月，富力共取得合約銷售約為34.8億元，同比下降61.4%，同期累計(jì)銷售面積約為24.53萬平方米。

與之對比，去年前4月份，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售90.2億元，銷售面積達(dá)約53.59萬平方米。同時(shí)， 2023年富力地產(chǎn)總銷售約199.5億元，同比降低48.09%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

由此可見，富力地產(chǎn)合約銷售情況繼續(xù)惡化，銷售降幅擴(kuò)大，去化量也沒有沖起來。但這也并非完全是單個(gè)企業(yè)的問題。

今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整過程中。來自國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降9.5%（按可比口徑計(jì)算）。其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

銷售端方面，1-3月份國內(nèi)新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

雖然期內(nèi)銷售額和銷售面積的跌幅都有所收窄，且存在2023年基數(shù)較高的情況。但行業(yè)整體銷售下行是不爭的事實(shí)，參與企業(yè)和消費(fèi)者的情緒依然低落。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院“2024年1-4月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，4月份樓市成交環(huán)比邊際改善，前100房企權(quán)益總銷售金額仍同比下降46.46%，而1-4月份期間的數(shù)據(jù)是47.97%。

以幾個(gè)代表性企業(yè)為例，如越秀地產(chǎn)前4月合同銷售金額300億元，同比下降約47.5%；新城控股4月份單月合同銷售額約37.04億元，同比減少48.28%；保利發(fā)展1-4月實(shí)現(xiàn)簽約金額960.08億元，減幅為38.39%。

只是，目前富力地產(chǎn)情況特殊，其是最早完成境外債務(wù)展期重組的內(nèi)房企業(yè)。

富力向債權(quán)人爭取了數(shù)年的喘息時(shí)間，意味著，它需要在這段時(shí)間內(nèi)保持住銷售規(guī)模和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。不然對債務(wù)本金和利息的償付，將無從談起。資金從何來？“銷售+資產(chǎn)出售”是富力計(jì)劃中的組合拳，但現(xiàn)時(shí)銷售難有起色，給該公司造成了麻煩。

不過富力地產(chǎn)仍有不少優(yōu)質(zhì)的位于海內(nèi)外的投資項(xiàng)目，令資本市場對富力地產(chǎn)仍存在一定的容忍度。

最新，富力地產(chǎn)就成功促成了與張松橋的交易，向后者出售倫敦九榆樹項(xiàng)目股權(quán)，回流約62.47億港元，以制止GZRFPR6.507/11/25、GZRFPR6.507/11/27及GZRFPR6.507/11/28三只本金共計(jì)57億美元的票據(jù)出現(xiàn)“二次違約”。

另外，在4月30日，富力地產(chǎn)還成功爭取到“H16富力5”、“H18富力8”和“H18富力1”三筆境內(nèi)債的應(yīng)付利息，獲得6個(gè)月展期。同時(shí)，富力完成了“H16富力4”和“H19富力2”的付息事宜。

出售資產(chǎn)是富力地產(chǎn)目前較穩(wěn)定回流現(xiàn)金的方法。而且，富力的“貨物儲備”仍有不少。

根據(jù)2023年年度報(bào)告，截至年末，富力地產(chǎn)投資物業(yè)組合總建筑面積約355.1萬平方米，其中運(yùn)營中的建筑面積約197.3萬平方米，在建或規(guī)劃中的建筑面積約157.8萬平方米。

另外，在營酒店也有90家，總建筑面積398.49萬平方米。2022年富力地產(chǎn)就曾以12.45億元出售北京、福州、鎮(zhèn)江3間酒店。

富力地產(chǎn)此前曾表示，近年集團(tuán)已加快在中國及海外出售發(fā)展及投資物業(yè)的計(jì)劃，重新分配資金以解決金融負(fù)債及項(xiàng)目竣工問題。

截至2023年末，富力地產(chǎn)僅持有包括受限資金在內(nèi)的現(xiàn)金57.43億元。與之對應(yīng)，富力地產(chǎn)銀行借款、境內(nèi)債券、離岸美元優(yōu)先票據(jù)和信托貸款及其他借款組成的借款總額為1375.29億元，其中567.95億元將在未來1年內(nèi)到期。

而截至2024年3月末，實(shí)際上富力地產(chǎn)已有本金總額為379.80億元的借款違約或交叉違約。

牽一發(fā)而動全身，截至2023年末，富力地產(chǎn)的土地儲備并不差，仍有總建筑面積約5639.9萬平方米，其中總可售面積約4355.4萬平方米。除此之外，富力旗下還擁有大量優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目都有待開發(fā)出售，但銷售不力、資金難到位，對富力的工作推進(jìn)形成了掣肘。