2022年，深圳買房怎么選？

除了福田、南山、寶安這三大熱門板塊，位于深圳中軸線的龍華，有天然地緣優勢，再加上各方面配套越來越成熟，近年來深受買房人關注。

最近，我們去龍華實地調研踩盤，在北站、紅山、上塘、龍華這一片看了11個項目。

今天，我們接著來聊中海聞華里、卓越柏奕府、深鐵瓏境、龍勝尚府。綜合實地調研情況、樓盤價值亮點、選籌優先排序進行綜合分析。

踩盤示意圖

下一篇我們接著盤點鴻榮源博譽府、中海學仕里、龍譽花園、皇嘉瓏府，關注房產大象，第一時間獲取更多新盤干貨。

1、中海聞華里

2020年，上塘地鐵口的中海匯德里開盤，均價7.14萬/平，當天就售罄了。

這次，距離上塘地鐵站約1.1公里的中海聞華里又來了，位于4號線紅山站、上塘站中間，緊挨龍光玖悅臺。

2021年9月28日，深圳第二批集中供地，中海拿下這塊地后迅速入場動工。上周，我們在現場看到，項目正在打地基。按目前的工程進度來看，今年下半年入市可能性大。

中海在上塘-紅山片區布局了多個項目，從中海錦城，到中海匯德里，再到中海聞華里、中海學仕里，這幾個樓盤相距不遠，沿地鐵4號線布局。

中海聞華里占地面積約2.3萬平，規劃建筑面積約12.2萬平，土地年限70年，建成后的普通商品住房售價不得高于6.98萬/平。

此外，項目將配建不少于約2.5萬平的出售型安居型商品房，安居型商品房平均售價不得高于3.66萬/平、最高售價不得高于3.84萬/平。

周邊配套：

• 交通：

位于4號線紅山與上塘地鐵站之間，距離地鐵4號線紅山站900多米，上塘站約1公里。

左邊高架分別是地鐵6號線、4號線，右邊綠色擋板圍住的是中海聞華里

紅山站可以搭乘6號線。乘坐4、6號線可方便抵達龍華老城區、梅林、福田中心、皇崗口岸、銀湖、羅湖體育中心、羅湖老城區。

快速路方面。項目周邊有新區大道、騰龍路、布龍路等主要干道，并臨近福龍快速路，到福田非常方便。

• 商業：

周邊匯聚有紅山6979大型開放街區、天虹商場（原九方購物廣場）、星河COSTCO（在建）等大、中型商業體，滿足全面、多元化的購物需求。

• 學校：

一路之隔是龍華實驗學校，在龍華屬于中等偏上。工地門口對面還有一所龍華區實驗學校（小學部）在建。

• 休閑：

項目東南向，深圳市美術館新館和第二圖書館項目已經開工建設。

市美術館新館定位為集收藏、展覽、研究、交流、教育、推廣等于一體的綜合性美術館；市第二圖書館是集文獻保障、公共服務為一體的大型綜合性、研究性、數字型的公共圖書館，閱覽座位達1000座以上。

項目北，龍華區全民健身中心簡上體育綜合體已建成，即將投入使用。

場館配套游泳館、健身房、擊劍館、舞蹈室、籃球場、羽毛球館、網球館，以及攀巖墻等，可以滿足體育運動的多方面需求。

• 醫療：

項目南有新華醫院（在建），新華醫院為高密度超大規模醫療建筑，按三級甲等醫院及教學醫院規劃設計。

點評：

項目最大的亮點是區位突出，配套成熟，周邊交通、學校、商業、休閑、醫療配套，一應俱全，而且品質等級高。

另外，中海是國企開發商，口碑相對更有保障，交付更放心。項目緊緊貼著4號線+6號線地鐵高架，有一定的噪音影響。

2、卓越柏奕府

項目位于龍華上塘建設東路與新區大道交匯處西側，比中海匯德里的位置要稍偏一些。

項目地塊被建設東路一分為二，建設東路以北的為商品房住宅小區——柏奕府，規劃建設4棟45/47F的超高層住宅。

建設東路以南則為柏樂庭項目，規劃建設一棟31F的高層保障房，約有196戶，底下為公交首末站。此外還規劃建設一所9班幼兒園，和一所18班的公立初中。

今年1月7日，柏奕府備案1、2、3、4棟住宅637套，建面約108-124㎡，均價約7.47萬/㎡，總價區間為748-1043萬/套。

產品面積段大，起步門檻較高，總價748萬起，面向預算充裕的剛改群體，和龍華近期入市的其他幾個新盤兼顧剛需上車的客群略有不同。

戶型、和當前市場上的競品有所區別，廚房-餐廳-餐廳一體設計，廚房有時髦的島臺，時尚前衛有設計感，更對都市青年的胃口。

得房率約75%，算不上高，在超高層新房中，中規中矩。

108平戶型設計亮點：廚房與餐廳合為一體，設計感強；客廳空間寬敞舒適；南向正出景觀大陽臺，采光通風俱佳；各臥室空間緊湊實用，甚至還可利用客廳休閑區改為“3+1”房。

110平戶型設計亮點：戶型方正，南北通透；入戶玄關帶家政儲物室；休閑區帶轉角大飄窗，可改臥室使用，功能性超強；廚房餐廳空間闊綽；臥室空間相對舒適，主臥帶陽臺，同面積段產品罕見。

117平戶型設計亮點：橫廳布局實用性高；入戶玄關帶家政儲物室；餐廳帶飄窗，主臥客廳正出連廊大陽臺；分段式公衛設計增強實用性。

125平戶型設計亮點：入戶處步入式鞋帽間/家政間的巧妙設計，在剛改產品中少見；每個功能區的空間尺寸更大，提升居住品質；U形開放式廚房帶吧臺設計，營造中/西餐不同用餐情調；餐廳客廳正處連廊大陽臺，多面采光；分離式公衛設計增強實用性。

周邊配套：

• 交通：

從上塘地鐵站B口出來，經由潔玉街轉入新區大道，走到與建設路的交匯處，距離約700多米，大約10分鐘路程。

周邊有福龍路、新區大道等多條主干道連通，不論是自駕還是地鐵出行，都算比較便捷。

• 商業：

項目自身配建的商業體量較小，附近有潛龍曼海寧社區商業，以及上塘地鐵口的AT MALL上塘薈，可滿足日常生活所需。

• 學校：

目前，小學位于龍華區和平實驗小學學區內，上學僅一路之隔，非常方便。初中，位于龍華穩居前三的高峰學校的學區范圍內。學校算是項目的一大賣點。

項目自身還將配建幼兒園，地塊旁邊也規劃建設一所公辦初中，也給項目將來的教育帶來更多的選擇性。

• 休閑：

目前，簡上體育綜合體的主體部分已經基本完成，正在進行室內的相關裝修工程，預計很快就能投入使用。從項目到簡上體育綜合體步行900多米，過去很方便。

• 醫療：

項目南側規劃有廣州醫科大學附屬第一醫院（深圳分院），深圳市第二兒童醫院、深圳三甲新華醫院都在建設中。

新華醫院效果圖

點評：

卓越柏奕府周邊新建住宅扎堆，配套成熟，生活方便。

產品戶型設計創新，有濃厚的現代氣息，突出公共區域的空間設計，以及功能的使用及拓展，區別于傳統的空間布局，更加迎合都市新青年的居家需求。

項目位于主干道福龍路和新區大道中間，這兩條路車流量大，或有一定噪音影響。

3、深鐵瓏境

深鐵瓏境，是深鐵2020年10月23日拿的一塊居住用地，緊靠港鐵天頌，臨近4號線龍勝站，地鐵上蓋綜合體項目。

深鐵瓏境總建面約48萬㎡，分兩期開發，從公開的地塊規劃圖來看，分為低密南組團，和高層東西組團。

容積率≤3.1，要求規劃停車位≥1300（約1315輛），配建包含≥18個班的幼兒園，36 班九年一貫制學校及占地面積不少于4500平方米的社區體育活動場所。

一期首先推出低密南組團，首批推售174-184㎡復式洋房、110-147㎡小高層，戶型面積大，面向改善居住為主。

二期主推戶型建面約85-125平方米的高層單位。

上塘-紅山片區，在售新房價格基本都是7字頭起，深鐵瓏境毛坯限價7.08萬，如果帶裝修，估計7.3-7.5萬左右。

項目目前正在打地基，展廳將在近期開放，按工程進度來看，預計年中或下半年入市。

周邊配套：

• 交通

從龍勝地鐵站C1出來，步行300多米左右就能看到綠網建設中的項目，由于港鐵天頌停車場車道的阻隔，只能在外圍看項目。

• 商業

項目自帶4500平商業，周邊已有多個居住成熟的小區，如港鐵天頌、特發和平里、潛龍曼海寧花園等，這些小區都帶有成熟的社區商業，有的頌薈mall、九方天虹、紅山6979，日常購物非常方便。

龍華片區，還有已經開業的壹方天地、規劃中的中洲龍華商業中心、龍華海岸城、華潤西頭新村舊改的萬象系商業。

• 學校

項目配建有幼兒園+九年一貫制公立學校。

• 休閑

北側的河道將打造成休閑景觀，效果圖如下，可滿足日常休閑、戶外運動所需。

深鐵瓏境與陽臺山相隔福龍路，距離登山道直線距離約600米。另外，項目到簡上體育綜合體步行約1.5公里，距離相對不遠。

點評：

項目所在片區，周邊大型新社區聚集，配套成熟。國企開發商，限售價格優勢，產品類型稀缺，自帶配套豐富，都可圈可點。一期產品面向改善居住需求，戶型面積大，多孩家庭想要置換，是個不錯的選擇。

4、龍勝尚府

離深鐵瓏境不遠處，華僑城舊改項目——龍勝尚府，也在緊張施工中，目前已出地面，計劃今年入市。

龍勝尚府，是華僑城龍勝舊村項目一期的其中一個地塊，已出地面幾層。

根據建設工程規劃許可證的信息，一期4個地塊的住宅總戶數達2266戶，龍勝尚府規劃有832戶，其中574戶為保障房。

周邊面貌在這4個新盤中，相對要舊很多，除了城中村就是搬空了已拆/待拆的工業區，旁邊有一個小型社區公園。

周邊還有卓越、碧桂園、佳兆業、中洲等多個舊改項目，未來片區整體升級預期明確。

周邊配套：

• 交通：

最近地鐵4號線龍勝站600多米，到地鐵6號線元芬站，步行約800米。到地鐵4號線龍華站，約1.1公里。

• 商業：

目前，周邊商業以臨街商業為主，距離最近的大型商業是壹方天地，遠一點還有AT MALL上塘薈。

• 學校：

項目規劃一所九年一貫制學校，目前還未建成。周邊有高峰學校和龍華中學，根據龍華區2021年公布的公辦小初招生范圍顯示，項目的小學及初中都位于高峰學校的學區范圍內。

高峰學校是一所省一級九年一貫制公辦學校，2014年第一次參與中考，近幾年來成績不錯，備受家長們青睞。

• 休閑：

項目旁邊有一個小型社區公園龍勝公園，環境較一般，稍微遠一點有龍華公園、陽臺山森林公園，可滿足日常休閑。到簡上體育綜合體步行不到3公里，坐地鐵或者開車過去都很方便。

• 醫療：

到龍華區人民醫院2公里左右，就醫方便。

結語：

這四個新盤，各有亮點，你看好哪一個呢？