物業用房，通常指小區內用作物業辦公、工作人員值班、存放工具材料等的房屋，在實踐中包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏間等。那么，這類房屋歸誰所有呢？

物業辦公用房被占用 多方協商無果

近日，西安市雁塔區人民法院審結某小區業主委員會訴張某、某物業服務公司、某置業公司（開發商）建筑物區分所有權糾紛一案。

小區業主委員會備案成立后，經過核對物業公司向業委會移交的資料發現，該小區1號樓1單元204室為物業辦公用房，但物業公司未向其移交該房屋，且該房屋實際被張某占有使用。多方協商無果，訴至法院，請求判令張某向業委會騰交房屋、恢復原狀，支付房屋占用費。

案件審理過程中，張某辯稱，其購買了該小區的10108號商鋪，上述204室房屋系其購買商鋪時附贈的房屋，其系合法取得并占有使用。開發商辯稱，該項目于2014年整體移交物業公司，關于上述204室房屋其并未出售、贈與、出租或允許張某占有使用，對于張某占有該房屋并不知情。物業公司辯稱，開發商未向其移交204室房屋，不知道該房屋是否屬于物業用房，目前房屋由張某占有使用。

法院判決恢復房屋原狀并支付房屋占用費

西安市雁塔區人民法院民四庭主審法官對各方提交的證據進行審查。張某提交的購買10108號商鋪的《商品房買賣合同》，內容僅有張某購買10108號商鋪的位置、單價、面積等內容，并不涉及204室房屋，更沒有開發商將204室房屋作為10108號商鋪贈送給張某的意思表示。張某向開發商支付的款項也僅是《商品房買賣合同》中約定的10108號商鋪的購房款。

根據西安市不動產信息檔案管理中心出具的《西安市不動產登記簿》載明，上述204室房屋規劃用途為“配套建筑”，所有權人為“全體業主”。故根據《中華人民共和國民法典》相關規定，認定上述204室應歸全體業主所有。另，該小區業主委員會作為業主大會的執行機構，具有對外代表全體業主、對內具體實施與物業管理有關行為的執行機構，所以業委會可以代表全體業主行使訴訟權利。故判決由張某向小區業主委員會騰交上述204號房屋、恢復房屋原狀并支付房屋占用費。

法官表示，《中華人民共和國民法典》第二百七十四條明確規定了，建筑區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。《物業管理條例》第三十七條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。即，物業服務用房的所有權屬于全體業主，既不屬于建設單位，也不屬于物業服務企業。同時也明確了物業服務用房的用途是特定的。但在現實生活中，很多小區的物業服務用房被占用居住，或被改作他用，甚至出租出售，上述行為均損害了全體業主的利益。

本報記者 李勇 通訊員

責任編輯：安心 審核：楊勇

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