陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責案

• 基本事實

2011年5月23日，曹振林親筆書寫遺囑，將其所有的房產(chǎn)及一間儲藏室及其名下存款、物品無條件贈給原告陳愛華。曹振林去世后，原告經(jīng)江蘇省南京市南京公證處作出公證，聲明接受曹振林的全部遺贈。2011年8月3日，原告攜帶曹振林遺囑、房產(chǎn)證、公證書等材料前往被告（南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）區(qū)住建局下設(shè)的房地產(chǎn)交易中心辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記被拒絕。2011年10月10日，原告向被告提出書面申請要求被告依法為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，被告于2011年10月27日書面回復(fù)，以“遺囑未經(jīng)公證，又無‘遺囑繼承公證書’”為由不予辦理遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

• 最高人民法院認為，政府性規(guī)范文件不屬于法律法規(guī)的范圍，其內(nèi)容不得與國家的法律法規(guī)相沖突。依據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十六條第三款之規(guī)定：“公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。”，并未要求遺囑受益人必須持遺囑公證書才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。
• 法定繼承和受遺贈本質(zhì)上是一項民事行為，只要當事人之間達成合意且不違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定即可。房產(chǎn)登記機關(guān)不得以政府性規(guī)范文件為依據(jù)設(shè)置障礙。其內(nèi)部規(guī)定因與法律法規(guī)相抵觸故不具有法律效力，以內(nèi)部規(guī)定為由拒絕為遺囑受益人辦理產(chǎn)權(quán)登記的具體行政行為違法。

公證書在美國的重要性，并不亞于中國，甚至有過之而無不及。因為在美國，從事商業(yè)行為的法律文件大都需要公證，比如合同、授權(quán)委托書以及所有需要在政府記錄備案（Recording）的文件。正因為有了公證，跨地區(qū)的商業(yè)交易變得十分簡單便捷，比如買賣房屋，從簽合同到過戶完成，買賣雙方都不用見面。每天，成千上萬宗交易就這樣默默進行著。

美國沒有像中國公證處一樣的行政部門。美國公證沒有國家公權(quán)力的成分。美國的公證人員不屬于公務(wù)員，多為自然人，沒有美國財政撥款，通過公證象征性收取費用，一般費用在20美元左右。公證費的金額，與所辦理事項的金額并沒有對應(yīng)的關(guān)系。也就是所，辦理10萬美金的房產(chǎn)交易公證與辦理1000萬美金房產(chǎn)交易的公證費，并沒有太大的差別。

據(jù)美國公證人協(xié)會統(tǒng)計，全美約有450萬名備案公證員。公眾辦理公證事項非常方便，很多公證是在咖啡廳、客戶家里、加油站，銀行，產(chǎn)權(quán)公司，律師行，甚至賣雜貨鋪里完成。

美國的公證證明一般當場就能獲得。這并不代表美國人民辦事效率高效，而是美國的公證人員僅僅是公證簽名，蓋手印，但并不對文件的內(nèi)容負責。簡言之，一位客人要做贈與公證，客人帶著文件前往公證人員處，當著公證人員的面簽字，公證人員就會為您蓋上公證章，證明是客人親自簽字。

《最高人民法院：父母、公婆去世，子女根據(jù)遺囑繼承房產(chǎn)可直接過戶》一文，引發(fā)了很多讀者的共鳴。作者仔細閱讀了所有的評論和私信，撰寫此文作為對提出疑問朋友的統(tǒng)一作答，作為感謝！

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