讀創(chuàng)/深圳商報(bào)記者 張瑋瑋 通訊員 胡曉暉 劉曉睿

居住權(quán)是《民法典》新增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)，其影響涉及房產(chǎn)買賣、租賃以及養(yǎng)老等各方面。近日，深圳公證處出具了第一宗居住權(quán)合同公證書(shū)。據(jù)悉，居住權(quán)合同公證可實(shí)現(xiàn)居住權(quán)和所有權(quán)分離，還可廣泛運(yùn)用于離婚財(cái)產(chǎn)分配、以房養(yǎng)老、企業(yè)房產(chǎn)員工居住等情況。

深圳市民陳女士離異后名下?lián)碛幸惶鬃≌湍赣H、女兒一家三代同堂。該住宅是陳女士接受母親的贈(zèng)與取得，因?yàn)樗袚?dān)了贍養(yǎng)照顧母親的主要義務(wù)，但陳女士的親姐姐對(duì)贈(zèng)與頗有微詞。陳女士希望讓剛工作的女兒有穩(wěn)定居所并保障母親老有所居，不過(guò)其女兒有購(gòu)房意愿，不想接受贈(zèng)與房產(chǎn)。

深入了解陳女士的法律需求后，深圳公證處高級(jí)公證員江梅建議其通過(guò)居住權(quán)合同公證解決難題。根據(jù)《民法典》第三百六十六條，居住權(quán)是指居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

居住權(quán)合同約定，陳女士的女兒可無(wú)償擁有房屋的居住權(quán)直至去世；陳女士的母親可作為共同居住人，雖不擁有居住權(quán)，但可與陳女士的女兒共同居住，并由其照料。

在辦理居住權(quán)公證時(shí)，公證員再三確認(rèn)合同目的真實(shí)性，并非以居住權(quán)合同之名義行購(gòu)房或借貸之實(shí)，并無(wú)其他虛假意思表示的情形，并告知陳女士其女兒享有的居住權(quán)與母親享有的居住權(quán)益之間的差異。公證員強(qiáng)調(diào)，陳女士女兒享有的居住權(quán)只有在辦理居住權(quán)登記后才能設(shè)立，其女兒可以按照合同約定，對(duì)住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，滿足生活居住的需要。其母親享有的居住權(quán)益不需登記，但是不能對(duì)抗所有權(quán)人、善意買受人、抵押權(quán)人等對(duì)住宅占有、使用、收益、處分的權(quán)益。

近日，陳女士已與女兒帶著居住權(quán)合同公證書(shū)，到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理完成了居住權(quán)登記手續(xù)，她心中的擔(dān)憂終于放下了。

除了陳女士面臨這種情況之外，居住權(quán)公證還適用于哪些場(chǎng)景呢？深圳公證處列出了幾種情況：

遺囑設(shè)立

民法典中，居住權(quán)可以通過(guò)合同設(shè)立，也可以通過(guò)遺囑設(shè)立。遺囑中將房產(chǎn)所有權(quán)和居住權(quán)分別遺留給不同受益人。在遺囑中設(shè)立居住權(quán)，認(rèn)可和保護(hù)了民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足了特定人群的居住需求，在避免了不必要紛爭(zhēng)的同時(shí)，維護(hù)了家庭的和諧穩(wěn)定與整個(gè)家族財(cái)富的順利傳承。

離婚糾紛

在離婚協(xié)議中設(shè)立居住權(quán)，可以有效解決無(wú)房一方的住房問(wèn)題保障問(wèn)題，以及避免財(cái)產(chǎn)分割期間一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，以確保離婚協(xié)議的履行。如在離婚協(xié)議中，約定房產(chǎn)歸屬其中一方，另一方獲得現(xiàn)金補(bǔ)償并保有居住權(quán)直至房產(chǎn)歸屬一方將補(bǔ)償款付訖。

房產(chǎn)贈(zèng)與

當(dāng)事人可以在為子女購(gòu)置房屋或?qū)⒎课葸^(guò)戶給子女的同時(shí)，自己保有居住權(quán)直至去世，避免因子女婚姻狀態(tài)變化或子女不孝導(dǎo)致住無(wú)所居。

收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)

收養(yǎng)人或監(jiān)護(hù)人可以出于保護(hù)被收養(yǎng)人、被監(jiān)護(hù)人利益的目的，在其成年之前在住宅上為其設(shè)定居住權(quán)。

員工福利

在員工福利方面，單位作為產(chǎn)權(quán)人，可以在單位住房上為員工設(shè)立一定期限的居住權(quán)，或可約定員工離職時(shí)居住權(quán)滅失。既可以保障員工長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的需求，也可以達(dá)到企業(yè)留住人才、管理人才的目的。

以房養(yǎng)老

這一領(lǐng)域以往有兩種模式：一種模式是以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)產(chǎn)品，將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司每月支付固定的養(yǎng)老金，老人依靠養(yǎng)老金生活，去世后房屋由保險(xiǎn)公司處分或者由繼承人贖回，此種模式因房?jī)r(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不一，保險(xiǎn)公司難以收回成本；另一種模式是簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，由自然人或組織承擔(dān)扶養(yǎng)義務(wù)，老人去世后房產(chǎn)由自然人或組織繼承。但是實(shí)踐中容易出現(xiàn)扶養(yǎng)人不履行撫養(yǎng)義務(wù)、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議內(nèi)容與遺囑沖突，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生，無(wú)法實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的。

通過(guò)設(shè)定居住權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老具備更高的可行性。老人可以將其住宅出賣給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，同時(shí)約定住宅的受讓人在該房屋上為老人設(shè)定居住權(quán)，并一次性或分期向其支付價(jià)款，以作為其養(yǎng)老金。

居住權(quán)可以通過(guò)合同設(shè)立也可以通過(guò)遺囑設(shè)置。作為法定用益物權(quán)，居住權(quán)對(duì)完善現(xiàn)有的非租即售的二元住房保障體系有重要意義。它既可以有效兼顧商品房購(gòu)買的穩(wěn)定性和房屋生活居住的靈活性，突出居住權(quán)益的財(cái)產(chǎn)屬性，又兼顧社會(huì)保障屬性，凸顯房屋利用多元化的功能。

深圳公證處方面介紹，辦理居住權(quán)合同公證可簡(jiǎn)化居住權(quán)登記流程，同時(shí)可避免因遺失合同導(dǎo)致的糾紛。有公證人員專業(yè)知識(shí)支撐和公證機(jī)構(gòu)信用背書(shū)，合同更加嚴(yán)謹(jǐn)，流程更加規(guī)范，更具有保障效力。公證文書(shū)具有最高證據(jù)效力，在發(fā)生糾紛時(shí)，如無(wú)相反證據(jù)，將被法院直接采納，成為維權(quán)的核心證據(jù)。

公證員還提醒，市民在辦理居住權(quán)合同公證時(shí)，可約定證據(jù)保全條款，若今后居住權(quán)人出現(xiàn)違約情形不愿配合清退，或居住權(quán)人去世，而共同居住人不愿清退住宅時(shí)，公證機(jī)構(gòu)可依照居住權(quán)合同中事先約定的送達(dá)程序及保全證據(jù)公證條款，對(duì)送達(dá)清退告知書(shū)、清退過(guò)程進(jìn)行保全證據(jù)，減少對(duì)屋內(nèi)物品的種類、數(shù)量及現(xiàn)狀發(fā)生爭(zhēng)議。

據(jù)悉，深圳公證處對(duì)居住權(quán)公證進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难杏懠胺煞?wù)產(chǎn)品研發(fā)，并積極實(shí)踐探索，力圖在非訟領(lǐng)域充分發(fā)揮公證預(yù)防糾紛的職能作用，運(yùn)用新的法律制度切實(shí)為群眾提供優(yōu)質(zhì)的公共法律服務(wù)。

審讀：譚錄崗