想入手法拍房、參與司法拍賣、競拍，這些事情你得先了解清楚

一、法拍房的基本流程、初期信息掌握

1、拍賣平臺

目前所有的拍賣物品（含房、車、土地、首飾、設備、豹子號等等）幾乎都是通過這幾個平臺來拍賣。

分別為：阿里拍賣（淘寶）

京東拍賣

人民法院訴訟資產網

中拍網（中國拍賣協會）

各地聯合產權交易所

此前還有工銀E購，現在這個平臺幾乎不用了

2、拍前準備

2.1拍賣公告、評估報告、執行依據（拍賣裁定）

公告中信息的重要性不言而喻，從公告中至少要知道如下事項：

（1）房子是因為什么原因被拍賣

從法院的執行裁定中能讀得出來，這個房子是因為什么原因，常見的為貨款、借貸、刑事追贓等等。

如果有興趣的朋友，還可以以裁定書中寫明的申請執行人、被執行人、案號，去中國裁判文書網中檢索這個案子的判決書，在這份判決書中，雙方的愛恨情仇一定會有很清楚的記載。

（2）申請處理房子的債權人是銀行、資產公司、小貸公司、其他公司、個人

區分這個的核心目的是在于，你大概就知道了，這個人的基礎情況。常規的講，如果是銀行、資產公司，大部分都是有抵押的，這種情況，銀行一般在訴訟之前都給對方進行了延期還款、減少利息等操作，也是沒辦法了才走到這一步。

總結一下，被執行人（原房主）針對拍賣房子的后果，他需要做什么是很清楚的，且大部分經營性貸款的原房主，不是那種“特別耍賴”的人，從概率上講，競拍這個房子，遭遇挫折的可能性要稍微低些。

（3）房子建筑面積、套內面積

這個無需過多解釋，沒見過、也沒聽過哪個買房的人不看面積的。

（4）房子是否存在其他共有人

答主遇到不止一起，因為拍賣的這個房子是被執行人與他父親、其他親戚共有的，但是他父親、親戚，又不是被執行人。

這種情況，目前絕大部分法院采取的方法，是先整體拍賣，最終按照份額保留非被執行人的份額。

按此方法處理，確實對解決債務、幫助回款很有幫助，但是，因為拍賣房子整體價格較低，實際其他非執行人的房子共有人的權利無法真正保住。

（5）房子是否有贈送面積，評估報告中，有沒有將贈送面積納入評估范圍，贈送面積是否納入法院的交付范圍

千萬不要想當然的認為，評估公司、法院一定會將房子有關的問題全部調查清楚。實務中，答主遇到過有的評估公司沒有將贈送面積記入，最終在交接房子的時候，原房子說，嚴格按照評估報告的來，贈送面積拒不交出。

這種情況處理起來很麻煩。此時，你再去找法院，極可能會獲得“甩鍋”的回答。

畢竟評估勘察現場的時候，法官不一定會去。既然準備入手法拍房，這一點不得不引起重視。

（6）評估中是否包含家具

這又是另一個坑，有的房子評估是包含了家具、廚房用品、空調等設施設備的。

但是，還是有一部分，是不包含的。

即便原房主最后交接的時候他也不鬧，但是就是誰去通知他來交接，他都不來。

答主曾經歷了一個案子，房子被競拍了，買家花了幾個月終于把房子美美的裝修了一番，也是為了“省事”，裝修的時候空調沒拆，就用的原房主的那個。

一家人前幾天才宴請了賓客慶祝，幾天后，原房主突然找上門來了，就是要原來的空調，沒辦法，又是一場不快樂的經歷，要花錢解決問題。要是早點有意的注意這個問題，就不會有不快樂的事情發生了。

（7）評估中是否包含雨棚、陽光房

原因基本同第（6）點，你想想看，都裝好入住了，突然有人上門來拆陽光房、雨棚等等實施，那會是一種什么樣的體驗。

（8）騰房、交房辦法——協助騰房與負責騰房

關于交房、騰房這個事情，法院一般有兩種表述，一種為“協助”，另一種為“負責”。

從基本語意應該就讀得出來兩者差別巨大。但是，不管是哪一種，請對騰房、交房這個事情都要有十足得心理準備，放在FG手里，那也是個“棘手”的事兒。

（9）法院已披露的物業等欠款情況

這個欠費情況，肯定值得關注，但是，這個欠費情況不一定準確，直接去房子所在的物管去問，才是唯一有效辦法。

2.2現場走訪

（1）房屋現狀，是否包含贈送面積

（2）拖欠物業費、水電費核實

（3）是否有人占有、何人占有

可由此自行評估騰房、交房的難度。答主遇到的案件，在掛網拍賣后，競買人去看房，結果被執行人（原房主）手持菜刀歡迎。

遇到這種類似的情況，心理就有數了。

（4）是否為兇宅等情況

問問周圍鄰居，一般都可獲得這個信息。

（5）價差情況，評估價值與實際價值

不管是剛需還是投資，既然選擇法拍房，價格絕對是考慮競買的因素之一。

因為參與競拍的核心規則就是——價高者得。所以，針對這個房子在該區域得常規價格、二手房基本交易價格都需要真實了解。

由此，參與競買時，就知道價格到了某一個具體得點后，就應該停止競拍、停止加價了，牢牢守住自己定的最高價。

可以這么說，以上任意一項內容、實際情況，都將影響能否快樂買法拍房。

三、騰房

（一）自行騰房

以下方法雖然部分是“損招”，但是每一個辦法，可以說都真實、有效。沒辦法，遇上不講法律規則的原房主，你此時跟他講規則、講法律，會被“欺負”得很慘。

1、斷水、斷電、斷氣

競拍成功，繳納尾款、完稅、辦理過戶后，這個房子就是你的了。事實上，拿到法院得執行裁定書（核心內容為:解封、解押、過戶），這個房子就是你的了。

完事兒后，趕緊去水電氣對應地方辦理更名，然后辦理停水、停電、停氣。

這幾個生活必要因素一停，即便里面住的有人，也只能每天點外賣、提水桶洗澡了。

堅持不了多久，可能即會自行搬走。

2、換窗簾

找個開鎖師傅，沒錯，換鎖得同時，把它的窗簾全部都撤了，尤其是臥室的。

每天清晨，都是“陽光曬屁股”，那種感受，你懂的。

3、換鎖、堵鎖眼

畢竟房子都是你的了，換鎖，或者不換，一瓶502，堵鎖眼。這些可都是合法的處理，不違法，放心。

每天一次，靜悄悄。值得堅持。

4、拆門

這個更狠了，自己的房子，想怎么“造”、怎么“折騰”都可以。

5、報裝修

物業那邊去辦理一個裝修許可手續，請一個施工隊，挑一個良辰吉日，帶上兩把大錘子，對著房子的某一個墻壁來兩下，就算是裝修動工了。

6、每日垃圾

這個業主不愛衛生，每天早上打開門，門口都驚現一堆“垃圾”，那個味兒，直沖腦門。

......

還有什么招數，歡迎評論區補充......

......

（二）法院騰房

2.1發騰退通知

畢竟都是文明、和諧社會了，法院在處理這個問題是一般是先發一個騰房通知。限期騰房。

2.2真刀騰房

通過法院騰房是一件麻煩事，為了防止出現意外，法院騰房實際都會“大費周章”、“全軍出擊”。一般人數都在10人以上。

常規的參與人員一般有：承辦法官、書記員、法警（至少兩個）、公證處的公證員（一般兩個）、轄區派出所、社區人員、申請執行人及律師、搬家公司人員。

看官弄清楚這些，就知道為什么法院一般不會強制騰房了。

2.3拘留或拒執罪（拒不執行判決裁定罪）

有的法官辦事很簡單粗暴，好好說不行是不？那就請原房主去公安那邊說，就請帶上、坐在大鐵椅上面說。

不少法官坦言，也真是沒辦法了，好好說解決不了問題，申請執行人在催、在鬧，買房人也在催、在鬧，都是不得已的辦法，畢竟他跟原房主又沒有仇。

做完這些事情，最多收獲幾句“謝謝+一面錦旗”。

答主詳細總結了拒執罪的一些具體情形，如果想用，沒準兒能找到一些參考依據，戳鏈接即可獲得。

（三）另外訴訟解決

這種情況，常見的是，原房主找了個人來把房子霸占了，法院騰房又不給力。

沒辦法，新房主基于是房子新的所有權人，起訴這個占有人，讓他搬離，案子鐵定能贏，沒問題，但是，后續依然涉及執行問題。兜兜轉轉。

還不如用答主上文說得那些方法。

四、幾個誤區

1、存在多輪查封，是否影響競拍、購買

明確的告訴看官，不要被“杜撰”的焦慮感給帶偏了。既然法院已經掛網了，想買，就不要擔心去查證后，房子上又多輪查封就停止腳步。

競買成功后，法院會裁定解除房子上所有的查封，放心，這個點毫不影響。

2、存在多輪抵押，是否影響競拍、購買

同上一個，不影響。

多說一句，不管是多個抵押、還是多個查封，你付的錢不能覆蓋所有債務，哪些債務的處理方法，有另一套規則。

你需要做的就是，拍成功后，把尾款付訖，和交房的問題。那些事情跟你毛關系都沒有。

3、戶口未遷出，是否影響競拍、購買

據答主了解，重慶這邊目前支持，新房子過戶后，可自行落戶，沒問題。原房主的戶口可以挪到集體戶口上面去，不影響。

這個各地規則不一，尤其是如果買這個房是為了讀書，需要去下去派出所問清楚，戶口政策。

4、存在居住權，是否影響競拍、購買

如果都被登記為有居住權了，奉勸看官，能不碰就不要去碰。

當然，如果不是為了住，而是其他原因，當我沒說。

5、存在租賃，是否影響競拍、購買

同上一項。

需要注意的是，這里的租賃，是指被法院在拍賣公告人認可的租賃。那種杜撰的，不再這個討論范圍之內。

6、涉及刑事犯罪案件，追繳贓物、追收罰金，是否影響競拍、購買

不影響，至少法律上不影響。除非是那種窮兇極惡的。

要是擔心，那就不要碰。

五、哪些房產是值得入手的

1、現場查看后，已經騰房了的。

2、開發商名下的房屋、清水房

3、個人名下的房屋、清水房

4、已裝修，且沒有不講理的情況

從答主的這個角度，已經寫了很多了，其他細枝末節的內容沒有完全寫出來，實在是寫不動了，好久沒寫這么長。

看官都看到這里了，不關注、收藏就可惜了，萬一哪天用得上又找不到我了可咋整！