中國14億人房產建設量憑什么占全世界的一半？過去30年我們有這個需求可以去擴張，現在已經擴張到人均住房50平方米了還這么造，沒這個可能，也沒這個需求了。

——黃奇帆

王波明對話黃奇帆

編輯 | 周景卓

監制 | 賈夢霞

2020年被稱作“房地產分化元年”，從這一年起，眾多房地產從業者、購房者都感受到了不同地區、不同類型房產價格的嚴重分化。

2021年，中國房產政策更是幾度收緊，整個行業迎來拐點，媒體驚呼：房地產從“白銀時代”轉向“黑鐵時代”！

房地產行業的轉向，是疫情刺激下的暫時應激反應？還是40年城市化發展的必然結果？未來10年，中國房地產行業前路如何？房價是漲是跌？

復旦大學特聘教授黃奇帆，曾任全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員和重慶市市長，親歷我國經濟發展各個重大節點，兼具經濟學者的理論功底和政策制定者的豐富經驗。

本期《聊一波》節目，《財經》雜志總編輯王波明特別邀請黃奇帆，獨家解讀中國房地產市場40年發展的深層邏輯和未來走向，幫你撥開房地產迷霧。

27年，中國房地產建設猛增170倍

王波明：過去兩年國家對房地產的政策相對收緊，房貸速度放緩、控制行業負債規模，之后幾個頭部企業就出現了問題，但是房地產對經濟的促進作用又是不可忽視的。房地產短期是不是到頭了，未來整個行業會怎么走？

黃奇帆：這件事你要這么看，1980年中國1.8億城市居民的人均住房面積是多少？5平方米。現在咱們國家的人均住房面積是50平方米，對比當年就能看出那時的住房需求就像壓縮餅干一樣，被壓縮到了非常饑餓的狀態。

1980年中國整個商業、服務業規模只有1000億，經濟發展程度很低，現在是160萬億。在當時中國經濟極度萎靡不振、城市住宅需求極度壓縮的背景下，一旦外部條件釋放，房地產就會爆炸式地發展。

1980年改革開放一開始，就釋放了城市化的機制。

第一項，土地承包制。5億種地的農民只剩2億，有3億釋放到沿海城市；

第二項，農民可以離土離鄉了。原有的戶籍制度下戶口絕對管制，農民是不能到城里面工作的，從80年代初期起農民可以到城里打工了；

第三項，落戶制度。農民在城里打工十年以上，就可以在一些大中小城市落戶了，于是不斷有農民落戶到城市，我們1.8億的城市人口增加到了9億；

這三個釋放勞動力的制度是城市化大發展的基礎性動力。

第四項，城市實行土地批租制度，有了房產商了；

第五項，老百姓有了自己擁有產權的家庭住房。之前大部分人住的都是單位的公房，1992年、1993年開始，所有公房可以變成私房；

第六項，按揭貸款出來了。按揭貸款是推動中國房地產市場發展的重要因素，老百姓全款買房是買不動的，有了按揭貸款房產交易就多了。

農村和城市各三條政策，六條一合成，就變成了巨大的房地產推動力。

然后政府又推出了像上海浦東這樣的投融資平臺；接著國家又設立了開發區，每個開發區都相當于一個經濟發展的增長極，推動城市化加速發展。

有了這八個機制，各項政策一松動，就把前面餓得扁扁的肚子一下子撐開了。這一爆發是什么概念呢？1990年中國一年造的房產面積是1000萬平方米，到了2000年，由房產商主導建設的建筑面積達到了1億平方米，2010年，這個數字變成了10億平方米。

王波明：一個級數一個級數地往上增。

黃奇帆：2017年，中國房產商建的房子是17億平方米，去年2021年新建房總量在16.5億左右。所以大體上到2017年17億打住，后面三年沒有再漲。這是中國過去30年、40年波瀾壯闊的房產發展情況。

眼下，中國房地產市場進入了新階段，10個指標都出現了拐點。

房地產商負債率高達90%，房地產出現十大拐點

王波明：房地產出現了哪十個拐點？

黃奇帆：第一，大家基本上認為總人口14億是天花板，未來人口會逐漸減少；

第二，中國的城市化率已經到了65%了，幾乎等同于美國、歐洲的75%，因為中國的城市化率實際上是把農村里面的青年人、中年人給抽出來了。所以城市化再往上也就5、6個點的上升空間；

第三，中國的老齡化在不斷加深，去年已經到了21%，預計2035年會達到30%以上，甚至2050年以后到40%、50%都可能。老齡化越高需要的新房越少，同時死亡率增加還會退出很多房子來。這三個數據都是影響住房結構的，會讓新房需求大幅下降。

第四個指標，去年為止，中國房產商手中一年以上沒賣掉的現房有6億平方米，這就是一手房庫存。同時中國老百姓手里的房產，購買后沒有自住也沒有出租的閑置房有20%。中國這些年來總房屋面積接近400億平方米，其中新建商品房和1990年以后賣掉的、老百姓持有的房產有300億平方米，現在這300億中有60億平方米是閑置的。

在每年漲價20%、30%的市場環境中，就算有一兩套房子閑置我也不怕，房子還在漲價我心里就是高興的。房產商也一樣，房價上漲了他會覺得沒賣掉反而劃算。但一旦房價不漲了，這些庫存就都是積壓，會讓新建房需求大幅萎縮；

第五，2020年中國人均住房面積就達到了50平方米，全世界發達國家人均50就是天花板，想泡沫化需求都泡不出來的；

第六個指標是年度房地產建設量，2000年是1億平方米，2010年10億平方米，到了2016、2017年17億平方米，17年翻了四番。17億什么概念你知道嗎？全世界70多億人，2020年中國之外新建房面積是20億平方米，中國造了全世界的一半。中國14億人房產建設量憑什么占全世界的一半？過去30年我們有這個需求可以去擴張，現在已經擴張到人均住房50平方米了還這么造，沒這個可能，也沒這個需求了；

第七個指標是中國的土地價格和房產價格，20年里也翻了四番。上海房價最貴的地方——衡山路，20年是6000多塊一平方米，現在那邊的房價是14萬、15萬一平方米，漲了20倍。新疆烏魯木齊二道橋，2000年房子700多塊一平方米，現在一萬幾千塊、2萬塊，也差不多翻了四番。

我講這兩個例子是想說，過去20年全國的房價都在原來的基數上翻了四番，基本如此。土地價格也是從每畝100萬，變成1000萬、2000萬，十幾倍地漲。

當一個地方的房價、地價有5年翻一番、20年翻四番的趨勢存在的時候，所有房產商都會囤房，哪怕造了房子賣不掉過個5年也能漲價，所以大家都不怕庫存不怕規模，都拼命融資貸款，這個規律是前面20年如此的七個指標給寵出來的、慣出來的；

第八個指標，危舊房改造、舊城改造，這些大規模的基礎設施建設也基本完成了，沒有更多的需求了；

第九個，城市的學校、醫院建設也到頭了。1980年，大學在校生的人均學校用地面積只有10平方米，教育部當時就制定了一個制度，大學在校生人均學校用地要達到50平方米。現在全中國有3000多所大學，人均50平方米的指標已經達到了，不需要再擴張了。

王波明：說白了配套設施都到頭了。

黃奇帆：最后第十個指標，房地產金融。中國房地產商負債率高達90%，你總不能零資產，再過十年負債率也不會變成105%的，未來負債率只會逐漸降低。

在這個意義上講，不管是公共設施、基礎設施、舊城改造等房產指標，還是老齡化、城市人群等人口指標，都顯示房地產行業的新階段、新常態要出現了。

現在房地產出現了困境，有人把它歸結為是我們地方政府、國家的房地產調控政策過頭了，太集中了、太厲害了，把它給打壓了，這是不公平的，是不合理的。

王波明：你這是從終極的供需求關系，這30年的演變來看。

黃奇帆：整個環境已經發展到了這一步，再像當年饑渴狀態那樣去促進是不行的。從這點來說，現在房地產行業的困境不是政府調控過頭造成的，也不是房產商自作自受，因為房產商1990年、1995年，或者2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉、炒地皮的行為方式，為什么當時不破產？這會兒龍頭企業集中破產呢？原因就是這樣的行為方式在擴張期的時候是可以循環的，但現在繼續一根筋地按這個邏輯來你就要碰壁了，這個就叫理性分析客觀形勢。

黃奇帆在《聊一波》節目現場

房產地進入新常態，未來中國房企將減少9成

黃奇帆：今后5年10年，中國房產開發將進入新常態，房產商的運行方式會出現五個調整：

第一，全世界的房產商負債率沒有超過50%的，香港的房產商全部的負債率都不超過40%，中國大陸到了80%、90%，這是過去的三高——地價、房價、市場需求量猛增16倍導致的。一旦這個需求沒有了，房地產商就會進入一個新常態，負債率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。我們現在的三條紅線定在70%，是因為現在房企負債率都在80%、90%，等到他們自己一旦降下來了70%是擋不住的，它會繼續自己往50%、40%降；

第二，高地價的買地、大樓盤的造房，造成了大量庫存的狀態今后會收斂，房產商會實事求是地根據市場需求結構性開發；

第三，房產商瘋狂跨界搞概念、又搞商業、又搞工業、又搞制造業，覺得房產商賺了錢以后就可以各個領域亂搞的，術業有專攻，以后他們就不再胡鬧了；

第四，房產商亂生子公司、房產商多如牛毛的狀態會減少。中國獨立法人的房產公司有9萬個，我們有9億城市人口，平均下來1萬人一個。整個美國法人登記的房產公司不超過500個，我們的開發商比全世界其他國家的開發商加起來還多。以后中國房產商用不了這么多，有1萬個就不得了了，所以今后十來年法人登記率會不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉行關閉等等；

第五，房產商賣房不再是造100萬賣100萬的大周轉，以后可能會變成造50萬，有25萬是商品房賣掉，另外25萬是商業性的租賃房，作為商租、商租公寓銷售。

王波明：那他資本金從哪兒來？

黃奇帆：商租兩用的資本金很容易解決，房產一旦可以對外租賃，預期的租金收益就可以去發ABS（資產證券化）證券，房地產的ABS產品是叫REITs，REITs基金一發，資本市場的資金就來了，能覆蓋它一半的資本，負債率也下降了，剩下的資金由銀行貸款、賣房回款再覆蓋另一半，反而變成了一個均衡。

剛剛說的這五個變化會是今后房地產常態的經營狀態，所以你一點不要擔心這一次的房地產陣痛會怎么樣，這個陣痛恰恰是中國房地產發展到了這一步帶來的一個必然的拐點。

這個拐點不是政府約束導致的，在市場的擴張期哪怕政府拼命約束，房產商也還是會拼命炒，但到了環境土壤轉軌的階段，房產商的行為方式就會自己轉到我剛才說的五種狀態，這時候只要政府在旁邊正常引導，就會形成“房住不炒”的良性循環。當下的拐點和陣痛，正是良性循環的開始。

拐點之后，房價會不會大跌？

王波明：我還要問兩個很重要的問題。你剛才是講地產商未來的新常態，那么往后，第一，每年向房地產的投資會大幅度下降。

黃奇帆：對，最高峰時一年建設17億平方米，以后建設量可能會穩定在每年10億平方米，會逐年下降。

王波明：不是突然間降下去，是逐年慢慢消減下去。第二我還得問你房價，新常態之后房價會降嗎？

黃奇帆：剛剛說的拐點是十五年、二十年翻四番，這種幅度的房價、地價上漲現在到頭了。或者以后十年也會往上漲，但是每年上漲的幅度會低于GDP增長率，并沒有房價五年低一半、十年再低一半這種概念。

現在中國差不多有400億平方米的城市住房，今后的十幾年，每年10多億增量加上去，最終城市住房面積可能會在500多億平方米左右。房產總有折舊，如果我們有550億平方米，每年折舊2%或者1.5%，差不多每年折舊的房產就是10億，那房產商每年就造10億平方米用來迭代，不要去造20億。這個時候形成的可循環、可持續的狀態，就是以折舊為基準的宏觀平衡。

王波明對話黃奇帆

房地產是支柱產業，要穩定!

王波明：拐點帶來的陣痛不可避免，那眼下房產商崩盤、暴雷的風險該怎么辦？

黃奇帆：房地產是支柱產業，差不多占了GDP5%到10%的份額，它增長可以影響10%，負增長也影響10%，一上一下就是20%，所以房地產是支柱產業，要穩定；

第二，房地產也是民生產業，中國老百姓的財富60%是房產，也該穩定；

第三，房地產是半金融企業，里面有大量的按揭貸款，一旦崩盤會對金融機構造成很大的沖擊；

第四，房地產是龍頭企業，關聯著大量的供應鏈上的工業企業，帶動幾十個工業的銷售產品、消費品。

在這個意義上講，政府當下對這些困難房產商不是簡單地去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上就要進入破產重整的保全，但它的資產不是房產商的，而是債權人的。這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主，也包括貸款買了期房還沒拿到房子的購房者，他們也是債權人，還有許多施工隊沒拿到施工欠款。

對這樣的資產如果簡單讓它破產，會造成社會震蕩。要讓它軟著陸就得用重組的辦法，重組是一切危機中實現軟著陸的重要方法。

房企會破產嗎？債務問題怎么辦？

王波明：房地產重組你也做過詳細調研。

黃奇帆：對，做過一些詳細的研究和調研。這個重組有五種：

第一種，大型的房產商。出了問題的大型房產商要自救，自我重組壯士斷臂，保存最主要的一個肌體，不使得整體上癱瘓；

第二，優勢的房產商、沒出問題的房產商去收購、兼并、重組出問題的房產商；

第三，我們國有資本運營公司也可以拿出它的資本金，成為戰略投資者入股到那些優勢房產商，去收購兼并；

第四，地方政府也可以拿出一定的錢把過去10年5年批租給房產商的地，根據現在的市場行情打個折回購，而不是沒收，因為這個地事實上已經是債權人的了，你無權去沒收它。回購以后資金封閉運行用來還債，這也是一種重組；

第五，政府也可以回購一部分房產商庫存的房屋，回購后中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。

總之，五管齊下。

王波明：穩住局面。

黃奇帆：對，重組是軟著陸的一個重要殺手锏。為了穩住局面，這五個渠道進行重組的時候當然需要資金，這種資金國家可以設立專項債或者專門的貸款，不放在三條紅線里，算體外循環，這也是一種辦法。

總之最后的結果，是實現房地產平穩落地、軟著陸。在新的拐點下，房地產也好、政府的條款方式也好，都會隨著新的形勢進入良性循環的狀態。