現在，秦兵仍專注于房產案件的業主維權，其團隊已有近百人。

2005年，秦兵因《秦兵說房》節目被大眾熟知。

口述人：秦兵 知名房產律師

記錄：新京報記者 李頤暉

他是《204購房合同》、《業委會組織法（建議案）》、社區治理四項基本原則的作者，也因一檔《秦兵說房》的節目被大眾熟知。有人說，他是房地產界最有名的律師，而秦兵覺得自己更像是一名“斗士”。從1998年到2008年，他都戰斗在業主維權的第一線，而后秦兵事務所的成立和運行，也是在這股子熱血、責任與正義感的帶動下，憑借多年的維權經驗、見地，服務業主，踐行法治理念。

“204合同”一炮而紅

我剛開始接觸房地產類案件是1997年、1998年，那時正是福利分房和商品化交織的年代。那時候并沒有專門的貸款政策，幾乎都是全款買房，能一下子拿出幾十萬的都是真正的有錢人。合同要求也不是很嚴格，原因有二：現房，沒有那么多變化；能買得起房的人很少，開發商求著這些有錢人買，所以基本上買家怎么說，開發商就怎么做。

后來出現了銀行貸款和商品房預售制度，開發商越來越專業了，工薪階層也能買得起房了，市場的交易量大幅增加。2000年左右，買賣雙方的力量對比開始傾斜。因為是期房銷售，購房人看不到房子就得付錢，風險不小，預售合同對買房人來說變得越來越重要。

由于法律不完善，從1999年的合同法286條到2002年最高院批復確認購房人優先權，這中間有一個3年的規則空白期，業主的權利很難得到保障。

當時，由于沒有嚴格的審批，沒有人監督工程進程，開發商賣“樓花”，業主從銀行貸款，然后銀行一次性支付給開發商。有的開發商是第一次做房地產，一下子賬上就進了幾個億，又沒人監管，人性之下可能就有兩種選擇，一個是如約把樓蓋好，另一個就是拿錢跑路。

再往后，開發商和業主之間的矛盾就更激烈了，因為出了全款又因各種原因拿不到房子的人非常多。

那段時間，我接手了很多案子，遇到了各種情況，我就總結歸納了204條買賣雙方需要注意的事項，寫出了《204合同》，業主、開發商才真正意識到了自己的權利和義務。至今，每天仍有上百人免費下載《204合同》。

投身業委會建設

再往后，水泵、排水設施和電梯等小區設備因出現影響正常使用的問題而受關注。

比如北京北三環有個著名大廈，有一陣電梯忽上忽下，不受控制。我記得當年的市場價格將近9000元/平方米，而這個房子也就能賣3000元/平方米左右，中介都不敢坐電梯看房子。

這時候我們和業主就開始反思，認為問題在于缺少業主委員會。沒有業委會的監督，物業公司的服務質量就沒有保障。于是，我有了一項重要的業務，就是幫助小區業主組織召開業主大會。業委會在很多時候也需要專業人員的指導，比如換物業，需要準備的東西太多了，耗費的精力也是巨大的。一般律師不愿意做，掙得少，開發商、物業還都不待見。

2006年，“美麗園”事件備受關注。而那場“北京市乃至全國首例以業主委員會為原告且勝訴的物業費糾紛案”的后續發展，第一次讓我們看到了業主之間的分歧。當年都是業主的維權領袖，當他們終于打敗了開發商、物業公司之后，其尖銳的矛盾也呈現出來。這也是我引入《羅伯特議事規則》的原因，就是讓所有參與這件事的人有均等的發言機會，通過辯論和表決來達成妥協。

2008年，我與20多位北京律師就《物業管理條例》提出修改建議，還總結了社區治理四項基本原則：沒有業委會不繳物業費、繳費繳到業委會、一樓一個業委會、業委會領導保安隊。這一年，北京有4000個小區，現在已經有將近1萬個小區了，但能正常運營的業委會不超過600個，大多數也都是“空架子”，而且一旦第一屆業委會到期，很難再選舉出現新的人選，這與委員沒有職業化有關。

在我看來，依靠免費服務是不長久的，一定要推動委員的專職化，讓更多的人愿意把業委會委員當成一項職業來，能夠通過服務業主獲得收益，成為自己職業生涯規劃的重要內容。

團隊運營始終圍繞業主

現在，我的團隊已有近百人。在客戶和案件選擇上，我們有了更多的技巧，也越來越產品化了，接手的案件量越來越大，越來越專一，當然，我們的方向始終都是業主。

從2004年到2014年，由于房價一直在漲，房地產行業里糾紛最多的是住宅拆遷補償、二手房買賣和爛尾樓，還有一些企業拆遷、商品房的集團訴訟。其中，涉及二手房糾紛的幾乎都和價格有關。房價平穩的時候，糾紛、違約就很少；房價漲了，甚至是漲價的預期提高，賣家就找各種各樣的理由毀約。比如，從今年2月20日開始到4月15日，其他一線城市的房價都漲起來了，北京業主的預期也走高起來，年前掛210萬元的房子沒人看，過完年標價就變成225萬，一天六七撥人來看，于是甚至有業主已簽約了，還有另一個中介公司要加價購房。與此同時，資金過橋業務火爆，個別月息竟達2.5%。

2014年以來，國內的爛尾樓又開始增加，大部分出現在二三四五線城市。一線城市爛尾樓很少，因為房價高，有盤活的大概率事件。人口流出、資金緊缺、土地價格高、政策不穩定等都可能導致爛尾樓的出現。天津市光耀城就是一個例子。而無論是誰開發的樓盤，只要施工的黃金季節出現陸陸續續的停工，這往往就是樓盤爛尾的前兆。

從1997年開始接手房產案件，轉眼間快20年了，我經手的案件類型雖然與多年前沒有什么變化，但涉及的金額大不一樣。2004年前后，金額都比較小，也就幾十萬；而現在，上千萬的案子都很常見。

有一次回家過年，母親看著我說：你的頭發真好，像緞子一樣。現在，我已經快謝頂了。從小伙子成了中年人，期間目睹了多少起伏跌宕，常感懷人生之短暫，而值得欣慰的是還有很多年輕的80后、90后與我共同奮戰，讓我看到法治中國的希望。

本版圖片/口述人提供