今天一大早，樓市出臺系列降稅利好的消息，就在朋友圈刷屏了。

有媒體甚至用了“重磅！國家稅務局：賣房可免增值稅，買房可免契稅！”的標題。

我查了一下，這個說法來自國家稅務局官微，是昨天（7月25日傍晚）發布的《支持協調發展稅收優惠政策指引》：

在這個指引里，有“支持消費提振信心稅費優惠”的章節，包含如下內容：

國家稅務局真的一下子出臺了上述19項針對房地產的降稅政策嗎？

其實如果你熟悉房地產市場，仔細研究一下就會發現，上述19項降稅都是過去這些年陸續出臺的，而不是最新出臺的。

比如189條，“個人銷售住房免征土地增值稅”，是從1999年開始執行的，當時財政部、國家稅務總局發布了《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。

再比如185條，“個人銷售住房減免增值稅”也實施了多年，文件是2016年3月下發的：

至于“個人出租住房減征房產稅、個人出租住房減征增值稅”，也已經在各地實施了多年。

總之，上述19條減稅措施，都是已經落實了的。如果是新推出的，必然要公布細則，而不僅僅是一句“干巴巴”的話。

房地產未來還有減稅降費的空間嗎？當然有。

比如二手房交易中，增值稅是最主要的稅種之一。在大城市，往往實施滿5年的普通二手房賣出可以免征增值稅，豪宅即便滿5年也要按照交易差額征收增值稅。中小城市的減免門檻，是持有滿2年。

其實還應該增加一條，如果賣的價格比買的價格低，可以免征增值稅，因為并未發生實際的增值。

如果一個人虧著本賣房，還要交納增值稅，豈不可笑？

至于契稅的優惠，各地也百花齊放。有些城市，居民購買首套普通住房，已經可以全額返還契稅，實際上相當于免征。

在出租房屋的時候，涉及到很多稅費，比如印花稅、增值稅、房產稅、個稅等。很多城市往往結合租金月收入，按照一個簡單的核定稅率來征收。但最近也有一些省市，開始對商辦類物業出租征收重稅，稅率達到了租金的12%，這不利于經濟的復蘇。

在減稅降費的背景下，今年試點房地產稅的可能性大減。但我個人還是建議，即便不重啟房地產稅試點，也應該公布將來房地產稅的細節，以解決懸劍效應，讓大家覺得房地產稅不可怕。

最近幾天有不少讀者咨詢，重要會議之后樓市會出臺哪些利好，市場是否發生了大逆轉？

我的看法是，會議通稿沒有出現“房住不炒”，絕不意味著放棄了這個原則。只是現在沒有人炒，所以沒有必要每次會議都強調。當然，通稿不寫這句話，還是有一些含義的，是希望樓偏冷的氣氛有所緩解。

會議的重點，是這句話——“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。

普通的二線城市，以及三四五線城市，各種限制性措施已經基本上沒有了，個別城市保留了限售的尾巴，以及微弱的限購（比如每戶只能買3套之類的）。

有較多限制措施的，主要是一線城市和幾個強二線城市，所以未來松綁的重點是這不到10個城市，尤其是北上深廣杭。

廣州是一線城市里走得最快、最遠的，新房早就不限價了。前幾天我到廣州考察了兩個一流區位的新盤，單價在14到16萬元/平方米。而在深圳最好的位置，價格最高的新盤，仍然被限制在13.3萬元/平方米的水平。在深圳前海核心區，還有不到10萬元單價的、帶裝修的新盤。由此可見，廣州限價之松。

另外，廣州除了不限購的增城、從化之外，南沙、花都的限購也都非常松了。

目前仍然比較矜持的，只剩下北上深了。

估計這三個城市，接下來會在認房認貸上有所松動，也就是降低首套房、二套房的首付比例。另外，一線城市房貸利率水平也明顯偏高，有下調空間。比如北京首套房貸款利率仍然維持在4.75%，二套房利率為5.25%。

深圳對戶籍人口購房資格的限制，是全國最高的。你落戶深圳之后，還需要有3年社保才能購房，這不利于引進人才。比如博士畢業，年齡已經不小了，但落戶深圳還要等3年才能買房，門檻顯然太高。未來可以考慮博士落戶深圳，只要開始交納社保就可以買房；碩士落戶深圳，1年社保可以買房；本科落戶深圳，2年社保可以買房。在深圳東部的大鵬、坪山、龍崗、鹽田，以及光明、龍華等區，可以適當降低限購門檻。

仍然對新房嚴格限價的城市，也應該適當松動。過于嚴厲的限價造成了價格倒掛，往往帶來萬人搖號奇觀，給樓市傳遞錯誤的信號。此外，嚴厲的限價還可能導致開發商減配，引發維權潮。

下半年樓市一定會有較大的利好出臺，主要體現在一線城市和強二線城市的松綁，以及“存量房貸下調”的落地。但如果你希望樓市出現V型反轉，顯然是想多了。